房地产行业15条笔记

导语:1978年,针对全国范围内普遍存在的住房困难问题,总设计师一语惊醒梦中人:“解决住房问题,能不能路子宽些?”

1998年,一份“房改”纲领性文件出台才让福利分房制度退出历史舞台,房地产市场化尘埃落定。此后的20年,房地产行业进入黄金时代。
中国房地产行业在“房住不炒”政策主基调下,整体规模增速明显放缓。但依然是大、稳、好的行业,一份所思、所看、所想的笔记,帮你认识行业本质。
作者/ 小博君
出品/ 博志成地产观
笔记1 房地产行业总量
2020年,全国房地产开发投资14.1万亿元,比上年增长7.0%,住宅投资增长7.6%。商品房销售面积17.6亿平方米,增长2.6%。商品销售额17.4万亿元,增长8.7%,其中,住宅销售额增速更是高达10.8%。增速均高于固定资产投资的2.9%和制造业的3.4%。
2020年“千亿军团”增加至41家,共166家房企跻身百亿军团。
笔记2 房地产发展阶段
第一阶段:住房严重不足的福利公房时代(1949—1978年)
第二阶段:房改启动前的曙光乍现(1978—1998年)
第三阶段:蓬勃发展阶段(1998-2017)是房地产市场的黄金时代
第四阶段:调整规范阶段(2017年-至今)
笔记3 行业特征
房地产行业进入高位盘整,箱体窄幅震荡的VUCA时代、低增长的时代、超级分化的时代。但行业内仍然存在很多节奏性、结构性的机会,所以优化投资节奏与结构,是未来房地产企业持续做强做大、生存转型至关重要的环节。
笔记4 行业属性
根据国际经验,房地产兼具实体和金融两种属性,究竟哪种属性强,取决于政策导向和行业定位。
笔记5 调控主基调不变
房住不炒;不作为短期刺激经济的工具;一城一策,因城施策;防范系统性金融风险;租售并举。
笔记6 房价的影响因素
宏观经济因素:收入水平、通货膨胀、利率水平、货币存量、房价预期
房地产市场的内在机制:库存、需求
笔记7 算大账能力
算大账是房地产行业的经营本质。算大账不是财务上的概念,而是经营性的概念甚至是战略性的概念,应变成中高层的思维方式。
笔记8 游戏规则改变
放弃财务杠杆,转为经营杠杆;放弃资源驱动,转为管理驱动;放弃粗放增长,转为效率增长;放弃增量视角,转为存量视角。
笔记9 “讨好”年轻人
当今,95后作为新一代年轻群体日益成为消费主流,重视体验感、审美提升且多元、社交互动性需求增加等正在成为他们的消费新特征。如何打动年轻人,就是抓住了市场机会。
笔记10 “增收不增利”的困境
今年的年报季,各家的情况不尽相同,但绝大部分都有一个共同的问题,就是净利润增速大幅低于营业收入增速。
销售增长虽然仍是主流,但大多数房企的毛利率、净利率开始下滑,甚至出现了千亿房企净利润与归母净利润1亿的现象。营收增长VS利润下滑,背后的原因是多元化的,抱团开发,破解“增收不增利 ”成为焦点。
笔记11 进入泛地产时代
过去5年,比的是绝对规模的增长。在行业增速放缓、规模见顶的当下,越来越多的中小房企也纷纷选择进军布局泛地产,如文旅、康养、商业...如何做好更是他们着重关注的方面。
笔记12 行业集中度进一步提升
百强企业市场份额小幅扩大,行业集中度持续提升。2020年,百强企业销售额市场份额上升至63.2%,较上年提高2.3个百分点,但增幅继续回落。其中,综合实力TOP10企业销售额市场份额为27.5%,较上年提高0.9个百分点。
笔记13 集中供地政策  加剧行业分化
“两集中”政策,更多的是考验房企资金、运营和管理能力。同时,对于地方政府的城市规划和管理运营能力也提出了更高要求。
在传统的中国房产开发模式中,资金和土地是最重要的主导因素。而随着政策的收紧,房企行业提升品质已经成为了房企竞争力的核心和关键。
新政有可能拉大城市和土地冷热分化,既给房企带来仓位管理的问题,也大幅提高了对投资精准性的要求。
笔记14 房企经营方式演变
随着我国宏观经济调控政策的不断深化、人口红利的不断消失,房地产企业必须不断优化自己的经营模式,才能保证基业长青。首先,房企必须扭转粗放增长逻辑,以工匠精神决胜服务时代。其次,房地产企业必须在产品和服务的打造方面,在制度上、理念上、技术研发上向建筑现代化发展转型,建造高品质建筑,同时提供更加专业化的服务。最后,也应利用大数据、互联网、人工智能等先进技术,深入研究用户需求,提高服务水平。
笔记15 助力房企发展的六种杠杆
财务杠杆、经营杠杆、合作杠杆、并购杠杆、预售杠杆、协同杠杆。以往的基础调控政策,如限购、限售、限贷政策,主要目的是从需求端下手,从限制销售拉动的角度,压制房地产企业对于经营性杠杆的依赖。

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