集中供地,都伤害了谁?

原创: 一号地产

作者:          海哥

一号说:

好好的政策,怎么会玩坏了

当22个重点城市集中供地的消息出来时,海哥一拍大腿:完了,这什么招?!
一个公共政策的出台,势必要经过内部严谨论证,然后再付诸公议,公开征求意见,必要的还需要经过权力机关严格的审读、表决程序。这么做就是要寻求社会的最大公约数,避免预出台政策造成一部分或大部分公众群体利益受损。
但眼下,唯一例外的,就是涉房政策,这里的政策主要是指行政法规或行政指令,外界无法窥测政策的决策过程、决策逻辑,事后也不会评估决策影响。事实上,这些政策绝大多数是结果前置的政策,是禁止性的行政法规或指令。
现在,重点城市集中供地的政策付诸实施了,我们可以通过实践来检验政策的效果及影响。
当初出台这一政策的背景,就是要平抑重点城市地价,通过集中供地的方式,来压紧房企资金链,避免他们制造地价泡沫,地价降下来的同时,能稳定住房价。
另外还能通过这种方式能加速行业洗牌,让那些资金实力不足的中小房企无法参与到这场土拍当中,助推行业的集中度。这就是制度设计的初衷。

01

“大树底下不长草”

目前长春、广州、重庆等城市的第一轮集中供地已经揭晓。
长春土地集中供应共涉及51宗宅地,最终成交38宗住宅用地,2宗流拍,有11宗终止挂牌,从溢价率水平来看,整体市场表现比较平淡,溢价率较2020年整体有所下降,但平均楼面价上涨了20%,从这一点看,并未达到平抑地价的效果。

以下数据来源于网络

(图:长春近2年土拍市场热度对比)▼

另一方面,从竞得的房企来看,中铁、华润、万科、保利等龙头房企或央企共竞得了14宗地块,拿地金额74亿元,分别占总成交地块的37%、总成交额39%,赢面还是倾向于大房企的。
当然,长春作为并不热门的“热点城市”,本身并不在房企的重点拓展范围内,平淡的首秀也并不意外。
那么作为一线城市中集中供地首秀的广州,情况又是如何?
广州首次集中供地48宗,总用地面积超393万平方米,挂牌总价超901亿元。最终经过两日的鏖战,合计成交42宗,流拍6宗,揽金906亿元。
一号君根据广州市公共资源交易网上的数据进行了整理统计,除了黄浦区三个地块因报价和竞配建达到摇号条件尚未公布归属外,其余39宗地块中,有22宗为地方国资、央企和TOP5房企竞得,整体占比56%;

以下数据由一号地产整理

(图:广州土地出让地块一览)▼

而在溢价率方面,整体溢价率为12%,算不得高,但在黄埔、白云、南沙等的核心市区或热门地块,还是拍出了45%的高溢价。
其中就有华润、厦门建发、西安高科等国企央企的贡献,唯一有点小意外的是,排名百强靠后的房企上坤居然联合湖南省内一家企业,从一众地产大鳄中虎口夺食,抢得一块地。
而在0溢价的22宗地块中,有13宗地块为国资所拿,8宗地块为广州或深圳当地房企所拿。
怪不得媒体惊呼国资是最大赢家。当然,本土房企同样是受益者。
至于重庆土拍就热闹许多了,甚至用“疯狂”来形容也不为过。
这次重庆集中供地共推出119宗地,其中主城区46宗,起拍总价444亿元,分成4月28、29日两天进行。

以下数据由乐居财经整理

(图:重庆出售24宗地块一览)▼

从目前进行的情况看,重庆土拍几乎是杀红了眼。
土拍首日供应的3宗挂牌,21宗拍卖地块。房企土拍热情高涨,西区热度飙升,今日共有14宗地块溢价率超过50%。
不出意外,上述高溢价地块分别由招商蛇口、融创、佳兆业、中交、中铁建、龙湖、长城及华宇、金科、新希望联合体等央企国企和头部房企拿下。
要说还是央企财大气粗,招商蛇口以32.5亿元成交价将沙坪坝区西永组团地块收入囊中,楼面价10460元/平方米,溢价率高达130%。
当然,龙头房企也是大赢家,据了解,重庆土拍首日第二场结束,土拍成交总金额为328.43亿元。龙湖、融创两家分别斥资75.54亿、55.6亿元各拿下3宗地块,这两家占土地成交总额的40%。
从广州、重庆土拍目前的情况看,希望通过集中供地抑制土拍价格的政策初衷似乎并未达成。
相反,这种抬高土拍门槛的新玩法,对于财大气粗的央企国企和头部房企玩家来说,只会成为高手过招的竞技场,所谓“大树底下不长草”。
都是土豪,还会在乎什么溢价率?

02

加剧融资困难,推高融资成本

热点城市集中供地,而且多数集中在相同的时间段内,这就十分考验房企的现金流。
在房企融资三道红线和银行涉房两道红线之下,房企的融资渠道相较以往已然紧缩;这下集中供地,许多房企为了拍地,在同一时间段又要巨量资金,市场需求同一时间释放,把融资成本更是推高到史无前例的高度。
近期海哥与多家TOP30房企、银行行长和地产私募、AMC机构高管交流,发现现在开发贷都已要7%-8%了,外资银行甚至给出了8%-9%的报价,许多银行给出的理由是没有额度;
如果要前融,成本则普遍在15%、16%以上,且许多金融机构明确表示无法提供前融资金,甚至有top3房企愿意接受20%的成本,这其中还不包括中介机构的居间服务成本。
当然,这些融资困难对国企央企是不存在的,他们可以从当地银行取得低于基准利率的信用贷款,甚至能设立自己的资金池,向其他民营房企提供融资服务,赚取利差,如近期土拍大热的徐州市场,地方国企淮安水利就扮演了这么一个角色,一方面高价拍地,另一方面兜售资金。
真是一条甘蔗两头吃。
拿地,对许多房企意味着规模和生命线,而这次推行集中供地的热点城市,更是房企的护城河,所以即使资金成本贵、土拍竞争激烈,他们也不得不硬着头皮上。
而此番土拍,须缴纳的保证金规模也是高的吓人。如果报名参加广州土拍,所有地块的保证金就将达到145亿元。
这种规则,只适合人民币玩家。
假设广州拍地,均摊一下,有20家房企报名了所有地块,那么冻结的保证金将达到2900亿元,如果按照3.5%的利率和冻结一周的时限来算,广州市公共资源交易中心的账户上将多出2个亿的利息。
而事实上,仅黄浦区那三块摇号中的热门地块,据了解每块都有30多家房企争抢,累计冻结的保证金将达1000多亿。因此,业内人士估算,此次广州土拍保证金,将在3000亿左右。
如此巨量的资金在同时冻结,对一地的金融系统也将是一个考验。
如果广州仅仅是一个预演,那么接下来的上海、北京,恐怕更加令人惊恐。
而对于高额的融资成本而言,这些最终会转嫁到疯狂的土拍和买房人身上。

03

“刚需”很受伤

集中供地除了推高房企融资成本,抬高土拍成本之外,对买房人的伤害更是加大了。
原本全社会仅仅是苦高房价久矣,种种调控措施的初衷也是平抑房价,防止过快上涨。
但现实往往是,理论上行得通、理想化的制度设计,会被冲击的一塌糊涂。
房企为了参与集中土拍,除了拓展融资之外,还需要加强自己项目的销售,加快现金回流。
这也就催生了房地产销售端的种种怪象。
此前“全款优先、半款请进、按揭站外边”的现象不仅进一步蔓延,在上海等地还出现了“售楼处消失”、“劝退按揭认筹”等等。
说实话,房企也是被逼的没办法,作为市场主体,肯定会从效益端考虑最优选择。由此催生出上有政策、下有对策的现象。
而随着此次集中土拍的陆续开展,进一步抬高土地溢价的同时,许多在售楼盘已经开启了关闭售楼处、劝退买房者的动作,毕竟如重庆这两日的土拍,已经出现了“面粉贵过面包”的情况,下一步重庆楼市整体房价上涨将成为不可逆的大势。
因此,有业内人士分析称,两集中的土拍新政,将会进一步加剧土拍饥渴度,并加大非两集中城市的土地竞争激烈程度。
而现实,的确是朝着这样的方向发展,近期如浙江的区县地王频出,江苏徐州、淮安等地土拍屡创新高。
实践是检验真理的唯一标准。可惜,我们的某些“肉食者鄙”,拍脑袋做决策,别说实践这关过不了,连理论关都过不了。
充其量,是一个美好的愿景,是一个理想主义者。

End.

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