物业费官司争议的焦点与难点所在——“合同履行抗辩权”

欠交物业费现象在各大城市住宅类物业项目普遍存在,小区建成年代越早,物业费就越难收。平均来看,收缴率能达到80%以上的,这就很不错了。

业主拒交物业费的理由也是五花八门,其中有的纯粹是属于“无理拒缴”,诸如:夫妻不和、邻里纠纷、貓拉狗尿、不孕不育;等等等等,只要不想交费,它能“振振有辞”的说出一万种不搭嘎的借口。

当然,也有的业主拒交物业费“事出有因”,甚至“于法有据”,即便被物业告上法庭,他们也能依法行使合同的“同时履行抗辩权”,要求“免收或减收物业费”。

人民法院受理的物业公司起诉业主催索物业费案件,其“案由”统称为“物业服务合同纠纷”,就是说,欠交物业费这个事儿,属于合同履行过程中产生的纠纷和争议。而所谓的“同时履行抗辩权”,是原《合同法》赋予合同当事人的权利,意思就是,合同的一方在对方未履行前,有权拒绝对方请求自己履行合同的权利

由此,物业费官司争议的焦点就集中在《物业合同》的履行情况:

物业公司要提交证据证明,它依照合同的约定,履行了义务,为全体业主提供了“质价相符”的服务。被告业主在享受了服务的前提下,拒绝缴纳费用,就构成违约,应承担相应责任,进而要求其补交欠费本金,赔偿违约金以及承担案件诉讼费等。

我们之前也分析过,物业公司毕竟是个企业,“有专业的人做专业的事”,其在“证据提交”方面做的往往比较“全面、细致、到位、充分”,因此更易被法院采信采纳。

对于出庭应诉的被告欠费业主一方而言,他们中的大多数根本不知道或者不懂得如何举证,“空口无凭”,所谓的“履行抗辩权”就不能成立,由此就要承担“举证不能”的不利后果。

但随着业主一方法制意识的不断提高,近年来,在诸多物业费官司中,许多业主能够提交一系列证据,证明物业“提供的服务不符合合同约定的标准”,或者其在履行义务过程中存在诸多瑕疵,至少不能做到“质价相符”。也就是说,业主行使履行抗辩权成立。

按照最高人民法院2009年发布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条: 物业不履行或不完全履行物业合同约定的,或法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持

对这个法条解读的话,如果业主的履行抗辩权成立,那么“请求减付物业费”的主张就应该得到支持。

而对于物业费官司的主审人员来说,这就是个“难点”,是个现实的“司法困境”。你会发现,不同地区的法院在这个问题上的裁判观点并不一致,存在争议:

有的法院认为,即便业主的履行抗辩权成立,也不能判令“打折”减免物业费。因为小区物业服务工作的开展,是建立在业主一方及时“足额”缴纳物业费的基础之上;此外,在缺乏第三方评估机构出具的评估报告的前提下,无法对物业服务标准进行量化,也就不应判决减付物业费。如果支持这些业主的请求,那么对于那些及时足额缴费的其他业主而言,就是不公平的,它们再来请求“返还物业费”,或者也效仿不交物业费怎么办?

由此,这些法院会判令业主足额补交所欠的物业费本金,但是不支持物业公司的“违约金”主张。同时提出的“司法建议”是:业主对于物业服务不满,可以召开业主大会“解聘”物业公司,不能以单纯的拒交物业费来“维权”。

也有的法院,从我国民法“公平合理、等价有偿”的基本原则出发,认为如果物业公司不能提供“质价相符”的服务,那么就无权向业主收取“全额”的物业费。保护业主“履行抗辩权”,有利于督促物业公司增强服务意识,提高服务质量。

由此,这些法院不仅不会支持物业主张的违约金,甚至连业主所欠的物业费本金都会予以折扣,(多在50%-70%之间)在这种情况下,业主几乎算是“胜诉”的一方了。当然,这其中的前提是,你提交的证据要能够证明,物业公司的服务存在“严重瑕疵”,构成严重违约。

结合我们当前的物业管理现状,各地区的具体实际,以及物业管理市场的成熟程度来看,短期内很难建立一套统一的物业行业服务水平评判标准;而所谓的第三方物业服务评估机构也难以尽快普及。也就是说,上述的困境和争议估计在今后较长的一段时期都将存在。

对物业公司来说,还是应该切实做好你应该做的,那就是摆正位置,干好服务。只有你的服务得到了小区绝大多数业主的认可,才有向业主“全额收费”的底气。

而对于业主一方而言,不管出于什么原因,在欠交物业费之前,要先考虑到相应的后果。一旦物业提起诉讼,你要有相应的准备。临阵磨枪的意义不大,要在平时就养成积累各项证据的习惯,还要保证采集证据的规范性。要让你提交的证据与你拒交或少交物业费之间存在“必然的关联”。

怎样才能做到这一点呢?努力的学习去吧。

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