如此疯狂的养老用地改革方案，政府看了会哭么？

文：厚朴养老万仁涛

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养老服务设施用地单列门类

当前我国的《土地利用现状分类》并没有“养老服务设施用地”这样的分类。

建议土地管理部门将养老服务设施用地单列门类，以用于发展与养老相关的服务业和产业为目标，但不局限于公益性用地，可以包括健康产业用地、旅游用地等等，但必须对组合比例进行规定。对应养老产业、养老住区的属性，包括地产属性、金融属性、服务属性、人文属性。

养老服务设施用地纳入土地利用总体规划

将养老用地供应比例和用地指标规划纳入国家用地总体规划或绿色审批通道，编制老年服务设施布局专项规划。综合考察老年人口分布及增长趋势、已有养老机构分布和入住使用情况、现有土地使用结构等因素进行具体测算和分析，形成按社区或人口密度预留养老用地的指标。

通过科学布局、合理设点、分类实施，将养老建设项目逐一落实到各地城市规划法定图则（规定土地用途、容积率和公共配套等，通过法定程序公布），城市发展单元和城市更新单元规划中。

养老服务设施用地招拍挂要设定条件

养老用地与工业用地、住宅用地、商业金融用地享受同等待遇进入招拍挂市场，如实行降低土地保证金（竞买底价的5%）或底价拿地等优惠政策，不要像房地产似的价格高就得到,建议土地竞拍价格到一定价位后就不能再往上涨价，以吸引社会资本参与养老用地竞拍。

但同时设立严格审查制度，重点审查投标企业性质，优先考虑从事养老护理服务、在医疗等配套服务有优势的企业。将养老设施的建设标准、服务标准和收费水平、详细的规划方案以及运营方案等都作为成交的重要条件，以公开化、市场化的操作方式运作。

对养老用地面积的控制进行调整

调整养老服务设施用地“有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的，不得超过5公顷”的面积控制，适量增加土地供应面积。因为当今老年人对生活品质的追求越来越高，大型养老机构仅仅考虑床位和必要养老设施还远远不够，必须同时考虑适老文卫、科教、健身、娱乐、休闲、商业等配套设施，5公顷的硬指标显然难以满足。

允许大型养老项目配套部分居住用地

养老服务设施投入大、回收慢、存续久，加之老年人群消费观念保守、支付能力不强等社会文化因素，导致我国养老市场的盈利模式很不清晰，社会资本进入该领域顾虑重重。

在我国目前资产证券化等制度尚不成熟，建议允许大型养老项目配套部分居住用地，便于企业回笼资金，降低企业建设成本，加大社会资本进入养老市场的吸引力。

界定养老用地供应方式和产权持有方式

将养老机构用地按服务性质可以基本划分为护理型和颐养型两类。

对提供供养与护理服务为主的福利性养老服务机构，采取划拨方式供地；对社会投资的非营利性养老服务项目，在供地方式和供地价格上给予政策性优惠和扶持，符合规划要求并具备划拨条件的，优先予以保证；不具备划拨用地条件的，可采用有偿方式供地，在地价上给予适当优惠。

对征收集体所有土地建设的，可按政府有关规定免收征地管理费、土地登记费等行政事业性收费。利用集体所有的山坡荒地或其它不影响城市规划建设用地建设并运营的民办非营利性养老机构，应当优先给予办理土地、林地使用审批手续，非营利性民办养老机构不得擅自改变土地用途。

类似公租房开发做养老服务的准市场行为，可以采用定向供应土地的方式。对营利性民办养老机构建设用地，可采取招标拍卖挂牌的方式提供土地，按照国家扶持发展服务业相关优惠政策给予优先安排，如探索返还一部分比例土地出让金的优惠政策。高端养老社区、养老公寓服务为主的机构或项目，可能属于完全市场销售行为，土地应该按出让等市场方式去获得，允许其保留产权。

看完这些改革建议，我怎么感觉像是在给政府添乱子、下套子、抢政府银子的节奏呢！不过提的太好了，支持的请转走~

本文汇总自专家学者、人大代表的意见和建议，不代表政府最终的想法。

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