看她花400万买了套房子，我看着都要急死了
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看她花四百万买了套房子，
我看着都要急死了
文/晏凌羊
一个姑娘曾在婚姻里受尽伤害，后又离婚。
离婚时，她净身出户，只提着行李来到广州。
工作几年，她省吃俭用，几乎把所有的积蓄都积攒了下来，发誓一定要有自己的房子。
可是，她一转手去买了一套公寓，首付五成，而且还是大面积的四房单位，一下子花出去了四百万。
看到她的操作，我真是要急哭了。但是，我不好打击她的热情。
在她满怀骄傲地跟我说起这事儿时，我只能微笑着说：恭喜了。
现实生活中，确实有很多女孩子想明白了“女人一定要有一套婚前房产”这一道理，年轻轻轻就开始攒钱买房，但她们一出手，就买了一套公寓（商业性质），还是大面积的那种，看得我都要着急死了。
作为一个倒腾过几次房子的博主，我无数次跟大家强调：买房可以，但在有资格买住宅的情况下，优先买住宅，而且是限购区域的住宅。
赚点血汗钱不容易，尽量买点高价值的资产。除非你已经有几套住宅且有办公需求，不然不建议撒钱买公寓。这种资产，很容易砸手里的。
曾经，也有一个网友找我咨询在广州买房的事宜，我把她准备要买商住两用公寓的念头给死死按住了。
她本人不在广州，就是想买套广州的房子放着，抵御通货膨胀。
我说，别的我不敢说，我这条建议价值千金。如果政策不变，你五年后会感谢我的。
有条件（比如，资金比较充裕、可以搞到房票）的前提下，若不是为了提升自住的品质，别被商住两用公寓刚开盘时华丽的外表给迷惑了。这种公寓，一旦成为二手，吸引力大大降低。
别的不说，我就讲个很简单的例子。
2015年我在广州看房时，也看过一处新开盘的商住两用公寓，售价3.8万（复式结构，买一层送一层，按实用面积算的话两万一方）。
第一次去看房，哇噻，那房子真的能满足你对家的所有幻想。价格又低，搞得又气派，生活配套没得说，真正的拎包入住。若不是看到它的产权性质是“商住两用”，没法上户口、不带学区，还是商用水电……我简直想直接全款买了。
5年过去，该区域比那栋商住两用公寓更旧的二手房，价格从三万涨到了七万。那个公寓的房价是4.6万，每平米涨了八千。
这个价格还只是挂牌价，算是纸上富贵。这种公寓转手率很低，接盘侠很少，都不知道啥时候才能脱手。
早些年，买商住两用公寓的确是可以赚的。比如我闺蜜，在成都买的两套公寓，都涨了一倍，而且租金回报率都超过了7%。
但是，随着住宅价格涨了几轮之后，商住两用公寓确实有点鸡肋了。
之前我看过一个数据：同一时期，深圳商住两用公寓供售比是40：1（市场供应40套，只卖出去一套），而住宅是8:1（市场供应8套，卖出去1套）。
供应远大于需求，房价上涨动力就不行。
最近，一个房产销售不停给我发微信，让我买公寓。
我跟他来了一场斗智斗勇。
他：“靓姐，十年你就回本啦，买到就是赚到！”
我：“这么稳赚不赔的生意，你咋不借钱多买几套呢？你觉得，这种机会能轮得到我们这种小老百姓吗？这种房子，不都是还没等到它流通到市场上来，就已经被权贵们内定瓜分了吗？”
他：“话不能这么说。我这有客户一买就买十几套的，难道人家都傻吗？真的，你信我。超值的！”
我：“你的客户一买就买十几套的证据呢？你摆出来给我看看呗。我说的是房管局里查到的数据，不是你们的销控表。或许，确实有一买就买十几套的客户，可也许人家就不差钱，或是买来投资酒店。他们跟我这种差钱的，不一样。”
他：“真的是一线江景房。我们这附近的住宅都五六万一平米了，公寓才一万多，而且买一层送一层。买了以后，我们还返租，年收益率能达到9%。这几天很多人来看房，很火爆的，再过几天估计都没货了。”
说着，对方发了一张江景照片过来，还发了那套公寓附近的另一套公寓的放租价截图。
我一看，就知道江景照片是在东圃特大桥上拍的，而他所说的项目离这座桥死鬼远。
我再查询了一下另一套公寓的出租房源——好家伙，有几十套公寓在放租呢（换而言之，没租出去）。
我没说穿，只是继续问：“你把预期当成事实来跟我讲了。我要是给你推销彩票，也可以跟你一起畅想你中了五百万之后的生活，但是，那是现实吗？那是几率。再者，销售真这么火爆的话，你应该在忙着接待客户和签单吧？咋有那么多空跟我这种油盐不进的客户聊这么多呢？”
他：“靓姐，我是真心为客户好啊。你想想看，过去有多少年的时间里，我们做房产销售的每次都跟客户讲，房价要涨，可客户就是不信，结果你都看到了——相信我们且买了房子的，都没后悔。”
我：“你在偷换概念。过去是过去，现在是现在。住宅是住宅，公寓是公寓。男人都站着撒尿，并不等于站着撒尿的都是男人，牛马羊也站着撒尿。”
他：“你投资过公寓么？如果你了解过这个市场，你就不会这么说了。我们这里的公寓，你买过来，一租出去，收益率很高。四十万买的，月租金能收三千多。”
我：“我没投资过公寓，也不了解市场，但我知道广州公寓供大于求，去化周期去到了差不多两年。而且，二手公寓基本没人买。一百万的公寓买进来，一百五十万卖出去，也得要交掉二十五万的税，更何况，一套公寓涨幅达到50%的可能性很小。再说，我在地铁口的住宅都还没以合适的价钱租出去呢，你那死鬼远的公寓能租三千多？”
他：“靓姐，我就问你一个问题，是大房子好出租还是小户型好出租？你的住宅如果是三房、四房，一般很少有人租的，但小户型不一样啊，大多数年轻人都喜欢自己一个人住一套小房子，这种小户型很好出租的。”
我：“同等条件下，当然是小户型好出租，但我也问你一个问题——是有阳台可以晾晒衣服、有燃气可以使用、用的是平价的水电、物业费低廉以及周边邻居都住家还靠近地铁口的住宅好出租，还是你们那种没阳台、用商业水电、不通煤气、物业费昂贵、邻居来头复杂、上下班高峰期等电梯等到死、离地铁口要走十五分钟的公寓好出租？”
他：“靓姐，你就过来看看嘛，看一下又不用钱。来看一下嘛，你会颠覆对公寓的看法。”
我：“可是，看一下，需要时间。再者，你说的那种双钥匙公寓，北京、上海早就有了，你们也是抄的人家的。这种公寓，实际用起来并不方便。”
房产销售拿我没辙了，但还是隔三岔五在微信上给我“洗脑”。大意是：这是捡钱的机会，过了这村没这店。
这两天，我又突然接到两个电话，自称是如家公司的，说是公司在广州到处收公寓，将来想把这些公寓打造成短租型酒店。
刚好我在坐高铁，反正闲着也是闲着，就多跟他们聊了下，还询问了一下租金收益（确实很高）。
我问：“你们都怎么管理呢？比如，你们收了一套珠江新城某小区的，再收了一套番禺区某小区的，这些公寓分布这么散，你们的管理和运维成本就会变高，还给了房东那么多租金，那还怎么赚钱？做慈善啊？”
对方回答：“我们在各个地方都有团队的。”
我心想：还养团队？那你们的运营成本得多高？
我现在怀疑，后两个打电话收公寓的人，是前一个小伙子请来的托。
起先，我就是想着了解一下公寓市场，有条件的话买个最小户型的，以后自己公司做办公用，可现在被这小伙子强力“洗脑”后，我连去现场看看的欲望都没了。
主要是不喜欢跟擅长使用传销话术的人打交道。
买公寓的心理建设，应该由我来做。一个合格的房产销售，只需要介绍项目本身的情况就可以了。
当然，我也知道他们之所以熟练使用这套话术，一定是因为这套话术有用。不是所有人都能抵抗得了他们的“迷魂汤”，然后理性地做出自己的投资决策。
这几年，跟各类房产销售打交道下来，我发现我还是喜欢女销售，因为她们大多没有“爹味”，大多只做好本分的工作，不随便帮客户做决策，更很少拿传销话术鼓动客户掏钱投资。
买其他东西也是一样的。遇上跟我讲大道理的人（比如去美容美发，不停给你讲“女人要对自己好一点”的道理；给孩子报培训班，不停跟我讲“孩子学习不好的后果”），我只想扭头就走。
老娘要买的是产品或服务，你把力气花去介绍产品或服务就行了，都活得那么“爹”干啥呢？
以上。
全文完
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昨天，我的朋友圈被北京的沙尘暴天气刷屏了。
二十年前，我从云南去到心心念念的北京上学。去了以后，看到北京的景，跟“卖家秀”相差太大，大感失望。
次年春天，我第一次感受到沙尘暴天气。学校里大白天都开着路灯，灯光的颜色也由昏黄色变成蓝绿，我甚觉新奇。
2014年，陈思诚执导的电影《北京爱情故事》，让小柯唱了一首主题曲，第一句便是：又是个雾霾的北京，又是那不安躁动慌乱的问题………
狠狠治理几年后，北京经常呈现“首都蓝”。今年这又是咋的啦？
像我这种呼吸系统经常出毛病的人，再次庆幸当年选择南下谋生，没留在帝都。
北方水土太粗砺，不滋养女人。
ps:谢谢你的时间，我们相约明天见！
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