“地王”是如何诞生的！

丁祖昱评楼市，独家原创点评。短短两天3块地王，上海这三块地到底拿的合算不合算？

6月第一周已经成了土地周，全国各城市热点地块成交的信息已让人目不暇接，总价、单价、溢价都有突破，地王更是接连爆出，土地市场仿佛一夜转暖。上海热度更是不言而喻，短短两天3块地王（区域地王），今天就来评价这三块地到底拿的合算不合算。

一、上海闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块

要说热点，首当其冲当属闸北这块地了。虽然只有3家企业参与竞拍，但三家都是“高富帅”，最终拍出了87.95亿元的上海今年地王，溢价26.87%，由华润华发收入囊中，再度战胜老对手首创保利联合体和旭辉北方联合体。地块楼板价达到38062元/平方米，相比其3月拍下的毗邻地块，楼板价直升3000多元/平方米。

土地等级：4.5

性价比：3.5

优势：

1、地理位置优越、配套成熟，前景看好；

2、规模够大，中环沿线绝无仅有（除毗邻的10号地块）；

3、开发商实力强劲，可以打造住宅精品；

4、可与3月拍下的毗邻地块相得益彰，共创中环新地标。

风险：

1、土地成本高，资金压力大；

2、人才公寓和写字楼将大为摊高其住宅成本，以人才公寓1万元/平方米和写字楼2万元/平方米的楼板价计算，商品住宅的楼板价可高达4.79万元/平方米，未来销售价格有一定压力。

二、上海宝山大场镇W121301单元38-02住宅地块

这块地的企业关注度非常高，截至2号已有37家房企领取申请表，3号参与竞拍的也达到了18家，其中包括中信、碧桂园、绿地、旭辉、远洋、新加坡庆隆投资、象屿、中铁、招商平安联合体、中骏、新城、万科、同济、九龙仓、保利、首创和金地等等知名房企，竞争非常激烈。最后经过40分钟争夺，最终被招商平安联合体以30.1亿元、高达89.67%的溢价率拿下，金地和九龙仓分别以30.05亿元和30亿元的细微价差抱憾出局。

土地等级：3.5

性价比：3.0

优势：

1、大家都一致看好的居住区域，未来提升空间较大；

2、地块不大不小，总价不高不低，有追求的企业都会参与；
3、目前行情看好，可做区域升级换代产品，价格有望看高一线；
4、招商平安有资源，更有钱。

风险：

1、参与企业过多，竞争激烈，土地溢价远超合理水平，对未来销售产生巨大压力；

2、目前周边还有待改善，短期内超越市场行情较难。

三、上海青浦区徐泾镇徐南路北侧08-02

地块处于青浦区东大门——徐泾镇，也属于虹桥商务区的规划范围，同样吸引了远洋、旭辉、碧桂园、首创等等12家地产大亨争抢，其中除了中标的葛洲坝，新城和首创的竞争也非常积极，但最终分别以11.03亿元和10.37亿元与该地块失之交臂，葛洲坝以11.04亿元的总价、2.73万元/平方米的楼板价收入囊中，同时也刷新了区域单价地王历史纪录。

土地等级：3.5

性价比：2.5

优势：

1、周边成熟住宅较多，环境和配套优越性较高；

2、在大虹桥辐射范围之内，住宅前景看好；

风险：

1、竞争太激烈，又搞出地王，葛洲坝成地王专业户；

2、当前青浦项目较多，价格相比没有太多优势。

这次上海三块土地都成为“地王”（区域地王），也预示着上海市场价格还将攀升。未来还会有新的地王出现，拿到的也不要高兴太早，自有压力；拿不到的也不要过分忧虑，自有机会。

关注【丁祖昱评楼市】

回复数字看原创精选：

回复“1”看企业模式

回复“2”看市场趋势

回复“3”看住宅市场

回复“4”看商业地产

回复“5”看旅游地产

回复“6”看重点城市

回复“7”看房价走势

回复“8”看地产人物