年报点评丨新城控股：双轮驱动，骆驼疾行
一直在行业前十几名的位置上稳定增长的新城控股， 在2018年实现突破，完成了2000亿的跨越，跻身行业前十。年报数据显示，新城控股全年合同销售金额达2211亿，同比增长74.8%。销售金额稳健上涨的同时，新城控股三年内的复合增长率也达到90.6%，其业绩增速位列十强房企第一。
在商业地产的运营上，新城控股也交出了不错的成绩单。截止2018年底，新城控股开业运营的吾悦广场累计达到42座，全年新增商业地产开业规模位居行业第二。从公司营利来看，新城控股实现了利润的大幅增长，其中营业收入较上期增长34.2%至547.81亿元。
多区域布局，实现新目标不难
2019年新城控股将冲击销售目标2700亿元，按照近几年的业绩增长速度来看，其实现目标难度不大。
图 1：新城 2014-2018 年合同销售规模增长情况
数据来源:企业业绩公告、CRIC
年报数据显示，2018年新城控股销售业绩贡献最高的区域仍然是长三角。随着集团整体规模的增加，新城控股在长三角的销售贡献占比有所下降。拿地数据显示，近几年新城控股重仓三四线，而目前三四线面临调整，这些市场调控对于新城控股会产生一定的影响。但好在新城控股是双轮驱动拿地的，三四线项目多与商业相关，去年下半年，特别是去年底，已经可以看出新城控股加大了一二线拿地的力度。目前新城吾悦广场也进入了收获期，这也有助于企业控制风险。数据显示，截止至2018年末,新城控股已累计开业42 座吾悦广场,全年吾悦广场租金及管理收入达21.2 亿元,同比增107.4%。
我认为在2019年的土地投资战略上，新城控股应该多关注二线市场，因为二线城市整体市场容量相对较大。当然，在三四五六线投资中，只要之前没有经历过房价暴涨的城市也是可以进入的，但是关键在于拿地上要拿较好的位置、较低的地价、综合的进入，把项目打造成核心区域的标杆，这样才有助于控制三四五六线项目的风险，同时对于二线城市的投资布局也要加强。
图 2：新城 2014-2018 年拿地情况(万方、亿元)
数据来源:企业业绩公告、CRIC
根据年报数据显示，2018年公司全年累计获取地块共164幅，新增建面达4773.24万平方米。其中商业综合体年内新增33个项目，新增建面为1940.46万平方米。从土地成本来看，平均楼面地价为2330元/平米，相比去年有所降低。这不仅让新城控股旗下项目在成本上更具竞争力，同时也为公司的高利润提供了空间。
盈利能力突出，财务指标良好
图 3：新城2015-2018 年毛利率、净利率、归母净利率情况
数据来源:企业业绩公告、CRIC
数据显示，新城控股今年毛利率上升1.5个百分点至34.8%,净利率大幅提升至22.0%,处于行业较高水平，归母净利率延续了2017年的趋势上涨至12.3%。从投资者回报来看，也能够看出新城控股的盈利能力较为突出。2018年基本每股收益为4.69元，同时公司还拟向全体股东每股派发现金红利1.5元（含税），预计派发的现金红利共计33.68亿元。从负债情况来看，截止2018年底，新城控股净资产负债率为49.21%，较前一年下降18.23个百分点，显示出公司在逐步扩大规模的同时，确保了财务的安全稳健。
图 4：新城 2015-2018 年债务情况
数据来源:企业业绩公告、CRIC
良好的财务指标实际上是新城控股综合素质的体现，这和新城控股投资的区域分布也有比较大的关联。过去几年，新城控股投资了很多三四线，甚至是四五线的城市，这些项目前期投资的资金压力不是特别大，再加上过去几年三四五六线城市市场表现较为突出，项目周期相对较短，资金回笼较快。
战略与管理，都是双轮驱动
在TOP30房企里，新城控股是一家成长比较具代表性的公司，企业性格也很鲜明，我认为用厚积薄发、一鸣惊人来形容新城控股是比较贴切的。
表 1：2017-2018 年新城吾悦广场租金及管理费情况(千元)
数据来源:企业业绩公告、CRIC
新城控股能实现这样的业绩，与公司前期的战略不无关系。一开始，新城控股的“住宅+商业”双轮驱动模式并不被看好，特别是在商业地产领域，新城控股属于“后来者”。但目前吾悦广场的发展速度十分迅速，这与新城控股厚积薄发、稳健发展是有关系的。新城控股的快速发展有几方面原因，一是新城控股的整体战略是相关的，新城控股的双轮驱动战略中住宅与商业是互为支持、相互促进的，新城控股的销售额得到快速增长，大部分是因为有了商业，让新城控股的拿地更加容易，项目地理位置也更好、更加核心，这有利于项目后期销售；二是新城控股高效运转做的很坚决；三是公司产品标准化十分到位。
我对新城控股的管理模式也十分钦佩，是因为王振华与王晓松父子这对父子兵和职业经理人的良好配合。一般听到上阵父子兵，人们往往认为这家公司会是家族企业。新城控股确实是家族企业，但其职业经理人体制实施得非常好。对于公司的人员的优胜劣汰、高级职业经理人的授权、不同板块的人员分工安排等都做的非常到位，这与王振华的指挥密切相关。特别是在2018年，王晓松作为板块负责人正式回归新城控股，与另外两个职业经理人共同推进业务，让新城控股整个机制体制、组织结构上了一个全新的台阶。能够把职业经理人和企业结合在一起，然后用相关的制度进行约束管理，是一般企业很难做到的，这也是新城控股值得很多家族企业、二代接班企业学习的地方。
在当下的房地产市场，企业面临着诸多挑战。由于这两年发展迅速，新城控股未来还应该再踏实沉淀，做好风险控制。我认为新的一年，新城控股会在夯实基础之后再上台阶，稳健是新城控股不会放弃的基本属性。就像新城控股对自己的形容词：骆驼。没有前期的积累沉淀，新城控股无法成为今天这样一匹能疾步行走的骆驼。
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