今日主城区土拍解析，熔断重现！金雁18512元/㎡青羊拿地 保利17190元/㎡武侯拿地

今天成都主城区西三环卖了两块地，面积都不大，位置也很一般。但仍然高价成交，还触发了熔断机制，即“限价竞买+续竞自持租赁面积+抽签竞得”。地王再现！

宗地一：位于青羊区苏坡街道龙嘴村六组，净用地17.4亩，容积率2.0。起拍楼面价12512元/㎡，由四川金雁房地产竞得，成交楼面价18512元/㎡，溢价率为47.95%。触发熔断后自持2%租赁住房。

这块地太尼玛小了，容积率还这么低，你说像阿玛尼与D10这种产品还不错，但是在金沙这种限高区域，纯民企拿地王，人傻钱多，17亩真的开发难度真的巨大.....但万幸总价不高，建立高端品牌形象为以后做广告了。很多小开发商也是这样打出名气的。一盘定天下，哪怕亏钱也要树立高端、品质的形象。但民企有个问题就是，他会不会找人合作开发，比如之前德商茶店子项目，找了新希望一起？

金雁是个广汉开发商，在当地开发了多个楼盘。成都“五大花园”中的“中央花园”开发商也叫金雁，不知道是不是同一家？这种民企一般造品质大盘不行，卖点刚需还是可以，会不会囤地或者炒地就不知道了，如果要做高端楼盘，还是可能合作开发。

宗地位于成熟的内金沙板块、学区房，紧邻金沙小学、泡桐树中学。其实旁边有个同样地王的绿城凤起潮鸣，其实绿城才是目前内金沙真正的“地王”，加上配建部分，实际楼面价超过2万元/㎡。笔者一个朋友想买，一起去看过，绿城品质真的非常棒。预计豪装单价会在35000左右，绿城的开发也是高低配，高层+叠拼+合院。绿城也没克服中庭的问题，毕竟容积率2.0以下玩不出啥花样。

缺点是周边商业配套较差、地铁有点远、距离三环太近，公园倒是多，头上飞机航线有一定影响。即使绿城我的评价也是缺乏烟火气。

但始终在金沙这个位置，教育资源非常好，几乎确定是读金沙小学。金沙小学算青羊区比较好的二梯队小学，招班太多，对口初中也不算太好，所以不要去贪图他的学区价值，只是方便读书而已。

对于这个项目我觉得最后价位会比绿城低点，因为此开发商实力不行，而且地块太小，又是低密度，之所以出单价地王，因为总价不高，但是楼面地价+单位开发成本都很高啊，最终提现在终端价格就是高啊。而且一个纯民营，做2.0容积率，做高低配可能还实际一点，如果做低密度小高层，估计很难把价格做起来，品牌太弱了。这种项目我今后踩盘的想法都没有。买这个还不如买绿城。

预计价格32000左右

宗地二：位于武侯区机投桥街道万寿村，净用地48.4亩，容积率1.5，起拍楼面价10190元/㎡，由保利地产竞得，成交楼面价17190元/㎡，溢价率68.69%，自持租赁住房1%。

这块地要大一点，其实在武侯与青羊交接左右。位置其实更差，地铁也更远。周边一派城乡结合部风光，附近还有铁路高架桥，后期恐怕陷入“铁公机”的重重包围。笔者去过这里，一路施工，大量未拆迁。这么高的地价，这么低的容积率，也不知道保利要打造出什么样的高端产品？保利有钱，在成都很激进，啥地块都参与，而且品牌系也与众不同。这几年保利的产品我只看得起天府新区的和光屿湖与保利天悦，其他项目我连踩盘的心情都没有。保利适合大气开发，和光屿湖170亩造城大地，这个地块48亩，修啥大气产品，再1.0容积率，只有开发别墅了，最后估计会是叠拼+洋房+小高层吧，但不用思考这个项目不会太大亮点！类似于天回镇3大天字系那种，没胃口。

关注我的朋友今后买这两盘，简直就是丢人啦。

今天拍卖的两宗地，预测将来开盘价都将在3万元/㎡以上。其实更应该思考的是，这么差的位置地价都太高，更好的位置呢？细思极恐。

这里给大家预告成都即将最可能引爆的土拍。718土拍——

青羊区瑞联路89号 29.3701亩 起拍楼面地价：13000元/平方米（优品道附近），容积率2.5。

锦江区林家坡片区 31.5065亩 起拍楼面地价：14000元/平方米 （东大街附近）容积率2.0。

这两个宗地的优质程度一定会爆炸的，无论位置还是学区，中优容积率控制2.5，已经预告成都中心城区今后只开发改善+豪宅+低密。即使是机投镇还是天回镇。

这种起拍价加配建，地王无一不在暗示政府的意向与野心，有意向将将成都新房往3w价格去拉的。

今年已经开始预售放量了，之前文章写的贷款利率与贷款收紧。加上地王频现，2020年，地王入市，全面精装房，容积率2.5以下大户型普及，2.8w均价新房，主城区新房几乎是95%成都家庭望而却步。几乎不会再出现350w以下的新房项目。

所以大家抓好最近半年上车，预防利率变动，也为了优质地段低门槛上车。