深圳商业三国杀, 这家低调的公司终于藏不住了!

(图片来源:深圳晚报 宁杰文)
2020年,在深圳特区成立40年周年之际,深圳向世界展示了其开放、创新、生机勃勃的面貌。
40年,深圳从渔村到国际化特大城市、华南地区的核心城市和商业枢纽,其商业也经历了一轮又一轮的迭代,从百货到购物中心再到新型商业……
有新的玩家入局,也有旧的玩家被残酷淘汰。
如今,深圳的商业竞争虽然激烈,但商业地产的头部效应越来越明显。强者恒强,总能创造出不同的惊喜。
那些活得好的商业凭什么?
今天独角Mall就选取几大阵营的代表来盘一盘。
站在40年后的今天,看懂了深圳的商业格局,或许就看懂了未来。而深圳的商业公司,也将有很大可能引领中国下一代的商业革新。
PART.01
央企代表队:华润
背靠“大树”生长快
说到深圳的商业标杆,不得不提到华润。

1、华润置地能够成为深圳商业的头号玩家,离不开其前瞻性眼光
自2004年,华润万象城在深圳“横空出世”时,便奠定了华润在深圳的商业基因。
2009年,深圳万象城二期开业,先后引进了LV华南最大旗舰店、Hermès、Dior、BVLGARI等国际顶级品牌旗舰店,使得万象城成为深圳高端商业的代表。
自开业至今,深圳万象城的业绩表现都非常亮眼,其租金收益也一直是华润旗下购物中心中最高的。
(深圳万象城)
华润更是把深圳当成了试验场,不断拓宽产品线、推陈出新,从深圳走向全国。
2017年,华润深圳万象天地开业,23万平方米“街区+mall”的创新商业空间,如今是深圳的潮流商业地标。
2018年,深圳湾万象城开业,对标罗湖万象城,是华润在深圳打造的又一高端商业综合体。
截至目前,华润置地已经开创了城市综合体万象城、区域商业中心万象汇(五彩城)和体验式时尚潮人生活馆万象空间(1234space)、万象天地等四大产品线。
(深圳万象天地)

2、背靠央企,实力雄厚

与其他房企相比,华润置地在商业运营和拓展方面也具备天然优势,母公司华润集团在业务、资金、管理等方面,都为其提供了有力的依托。据悉,华润集团至少有5家子公司参与进商业地产投资、开发、运营等全过程。
公开数据显示:截至2020年6月30日,华润集团旗下管理的购物中心建筑面积约560万平。
(在2020年的《财富》世界500强榜单中,华润集团以947.58亿美元的财富排名第79位。在上榜的48家央企中排名第10。文章来源:国资报告)
2020年12月9日,华润置地分拆物管+商管平台华润万象生活上市。可以预见在资本市场的助力之下,华润将进一步加速产业布局和规模扩张。

PART.02
外资代表队:凯德
利用REITs“赚大钱”
过去40年,进入深圳的外资商业地产商并不多,凯德集团可算其中代表。

公开资料显示:凯德集团是起源于新加坡的地产集团,并在新加坡上市,截至2020年9月30日,集团管理资产约1333亿新元。
1、最早布局中国的国际商业地产商之一
1994年,凯德集团就正式进入了中国,是最早布局中国的国际商业地产商之一,拥有凯德广场、凯德MALL及来福士三大购物中心品牌。
2010年,凯德置地通过股权置换的方式获得了原南油购物公园地块的一部分,占地面积超5.3万平,总建筑面积约24万平,并宣布将斥资60亿建深圳首个“来福士”。
这是凯德集团在华南的首个综合商业项目,也是深圳市首个由外商主导投资、开发和管理的大型综合体项目。
2017年4月底,深圳来福士广场开业,当时引进了不少深圳首店,获得了业界的关注。

(深圳来福士广场)

2、利用REITs高周转,赚大钱

在商业管理方面,凯德善于资本运作,其操盘模式核心在于——商业资产证券化。
即凯德集团作为资产配置中心和基金平台,将投资物业按发展阶段分为开发期、培育期和成熟期,私募基金收购并培育物业,待物业成熟产生稳定的现金流后,再打包或注入REITs实现退出。
对中国商场的管理,凯德也有专门的REITS——凯德商用中国信托(CRCT),目前中国已有11个成熟项目注入。

不过,凯德更加看重的还是项目的投资回报,并不会持续运营每一个项目。近几年,凯德也抛售了旗下不少购物中心。凯德旗下的商业品牌——来福士在进入中国之后,也并非个个都是精品。
PART.03
民营代表队:益田
低调的行业“黑马”
过去40年,深圳本土也涌现出了众多优质的民营商业地产开发商,他们默默耕耘、野蛮生长,为深圳塑造了众多城市标杆的商业项目,比如益田旅游商业就是代表。
近期媒体公开的深圳40个购物中心业绩榜单中(华润系业绩暂未公开),其中益田假日广场的表现十分亮眼。
数据显示,2020年益田假日广场销售业绩为40.1亿元,同比增长6.9%。从坪效来看,比深圳壹方城还要高出很多。
从2008年至今,深圳益田假日广场运营超过12年,连续业绩增长。凭什么?
(益田假日广近场5年业绩)
1、标杆商业项目12年“保鲜”,业绩持续增长

对于开业时间较长的商场来说,更重要的是运营增效:用空间换效益,运营提升业绩。

据独角Mall观察:自开业以来,益田假日广场就在不断更新升级。而2020年益田假日广场主要是聚焦:品牌调整+空间增效。
(益田假日广场)
品牌调整方面:2020年益田假日广场调整品牌100多家,比如陆续引入Emporio Armani、Salvatore Ferragamo、GUCCI饰品、Gabriele Colangelo等国际品牌,同时升级调整GIADA国内首家综合旗舰店、CURIEL华南最新生活概念店等,进一步夯实高端定位。

(益田假日广场2020年部分新进品牌)

空间增效方面:益田假日广场打破原“全明星冰场”区域,新增空间超1000㎡,可以看到目前B1层的中庭增加了很多临时铺位,空间布局更加紧凑。

例如B1层的gaga从2020年1月份就配合商场的空间优化,品牌充分的利用了改造后的空间,结合内外打通的区域空间特点设计了动静皆宜的店铺环境,增加了绿意盎然的创意外摆,拓展消费空间,延长消费时间,业绩明显提升。

(益田假日广场gaga)
同时,B1层西端下沉广场这一块,还引入了STARBUCKS臻选店、1886德国汽车餐厅&BAR华南首店、奈雪的茶等网红餐饮品牌,在业态组合上更加多元。

(益田假日广场B1层,星巴克臻选店)

可以看出,益田假日广场在升级调整方面,走的是精细化运营路线,贴近消费者需求。

2、6大产品线,玩转多样商业空间
而让独角Mall惊讶的是,除了益田假日广场之外,仅仅是在深圳,益田就已经低调输出了近10个特色的商业项目,差异化布局。
经过25年发展,益田如今已经开辟了六大商业产品线,包括:益田假日步行街、益田假日广场、益田假日奥特莱斯、益田假日世界、益田假日天地、益田假日里。
从中高端区域购物中心到社区商业全方位覆盖,对于各类型的商业空间运营都有着独特的经验和见解。

(益田旅游商业集团产品线)

3、旅游+商业,开启新赛道
值得一提的是:在文旅融合的大环境下,凭借着“文化旅游+体验商业”的差异化运营理念,益田也在全国多个旅游胜地打造了标杆旅游商业作品。
例如,2016年开业的阳朔益田西街,首创“新零售”、“新体验”、“新生活”的理念,在保留街区千年历史古韵的基础上,又融入了现代商业的潮流气息。

例如,2019年6月30日开业的无锡益田小娄巷,在打造无锡小娄巷历史文化街区时,益田就以“小街, 小巷, 小弄”为特色,活化了“江南名门望巷”的文化。
(益田无锡小娄巷,实景图)

在全国布局方面,益田采用的是轻重并举的形式,这种方式灵活、高效。截至目前,益田旅游商业已经进军全国7大区域,覆盖近20个重点城市。
商业是不断变化的,未来能在中国商业地产的竞争中脱颖而出的公司,必然是精细化、差异化的。
 
在深圳土壤上生长起来的这些民营商业地产商,经历了市场的一轮轮考验,后劲很足!
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