迷雾重重、拨云见日——2020年房企财融破局之道
面对疫情，中小房企融资战略秘诀
特殊时期，对于房地产企业最要命的冲击是现金流，投融产销的节奏、三年规划甚至中长期战略都会受影响，财税融的工作重要性尤为凸显。融资条线人员的工作能力是否足够高，手法是否足够多样，对企业发展起着至关重要的作用。
1、明确政策趋势、捕捉窗口机会
把握宏观策略，顺势而为，在正确的方向上做正确的事；关注地方政策，产业政策，观察有哪些方向做了调整。
2、优化结构：资本结构、资产结构、债务结构、结付结构
材料商，总包商能否一起拿地，降低综合资本成本，同时也会降低企业风险，并能更好的把握投资机会；
资产结构做一些调整。快速梳理回款快的资产，对于滞销类需要降价变现，平销类资产，加快变现速度；
债务结构重新调整，加大金融债务。结付可考虑适度延长支付期限。
3、夯实信用管理、提升企业价值
市场经济按照财务实力配置资源，信用经济时代按照信用资本进行资源配置、强化企业信用管理(客户、供应商、自身的征信和评价)，提升企业家和公司在社会信用体系中的影响力是不二法门。
目前经济已步入信用经济时代，市场经济已经发生了变化。从根据财务实力配置资源变成根据信用资本进行配置。信用经济时代需要不断提升企业的信用资本。建议房企在区域深耕能拥有自己的根据地和区域影响力，将有利于企业提升信用资本。
4、优化管理，落实重点工作
守住现金流安全和利润，对行业和重点投资区域进行预判，修订战略假设，保持公司健康发展速度。根据市场周期监测公司资金的流量和流速，做好压力测试。
利用资产负债表和利润表为抓手优化投融资活动的财税管理。围绕产品的毛利、经营杠杆和经营效率、财务的成本效率，提高财务成本的效率、财务杠杆，提升税务管理筹划的水平，从而提升自有资金的ROE。
强化预算，严控收支。调整预算管理目标；提高预算质量，强化预算执行、细化预算信息颗粒度；盘活集团存量资产和资金；建议项目预算在集团内公开；严格预算的考核，通过内部的确定性才能更好地适应外部的不确定性。
5、融资渠道创新，聚焦前融
对于中小房企的融资渠道创新而言，金融机构门槛较高，前期融资拿地是关键，关于前融，七点建议:
（1）集团内拆借——直接拆借+金交所转债；
（2）合作开发——变更开发主体，品牌开发商信用背书+小股操盘，尤其是与国企和品牌开发商，借力发展；
（3）非银行金融机构和非金融机构：短拆+过桥+真股+明股实债；
（4）总包垫资用途：保证金、土地款、工程款；总包垫资方式拆借、股+债；
（5）打包：保证金+土地款+开发贷+总包+代建+品牌开发商代管代销；
（6）材料企业订单融资：保理+融资租赁+金交所转债等通道放款；
（7）发债及资产证券化：CMBS、供应链。
6、升级系统，做好“一个体系、两个池子”
（1）一个体系
搭建公司金融体系；统筹资产的流动性、收益性和风险性；围绕宏观环境：天气、先行指标、产业、重要事件等，进行资产配置；配置区域+配置结构+配置方式+配置头寸，实现财富传承。
（2）两个池子
资金池：集中资金的借贷和收付；
资产池：统一管理、统一调配资源和能力，扩大总体杠杆水平，并且在更高层次实现资金协同、项目协同（开工面积、销售面积、结转面积）、产业协同。
7、调整节奏，资金总平衡管理
实现资金总平衡主要体现在四个方面，这四个方面的指标对于资金跨周期的总平衡管理以及资金池的构建都会有非常重要的支撑作用：
（1）现金管理：降低资本占用、提升公司价值。以账户管理、资金集中、现金持有量、现金预算为抓手，达到“花小钱，办大事”的效果。
（2）资产管理：营业周期与现金周期、周转率（存货、应收款、总资产）、安全边际、资产收入比、调整后的资产负债率、ROA、平均建设周期、去化率、回款率、资产增长率（土储、存货）、长期资产或滞销资产比例、土地储备倍数（期末土地储备建筑面积/当年签约销售面积）、当年新增土地储备总支出/当年签约额。
（3）债务管理：净负债率、长期融资净值、营运资本长期化率、资产负债率、EBITDA利息保障倍数、全部债务/EBITDA、债务期限结构、债务主体结构（信贷占比）、应付账款周转率（天数）、经营负债杠杆率（营运负债/营运资产）。
（4）权益管理：权益增长率、ROE 、股息率、派息周期。
房企需要对以上四个方面，在时间的维度、数量的维度、速度的维度、结构的维度上进行综合的平衡。
众咖解读宏观形势与房企财融破局之道
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房企2020年融资环境如何？
中小房企如何抓住融资窗口期？
中小房企融资体系如何搭建？
中小房企财税能力如何提升？
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