长租公寓下半场，拼运营、拼服务是正确的打开方式！
2018，长租公寓市场风起云涌，跌宕起伏；2019，更多政策落地助力行业发展，未来可期。
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预计2019年租赁政策会在中国更多城市落地
2018年中国指数研究院发布的《2018长租公寓市场年报》显示，北京、上海、杭州是企业布局长租业务最热门的3个城市，典型企业中有70%-80%企业均有在这三个城市有布局。此外广州、深圳、南京也是企业热衷的城市，各大省会城市也均有一定企业布局。
流动人口及高校毕业生为当前住房租赁市场主要需求群体。流动人口伴随着城市化率的提高已经出现放缓趋势，而伴随着房价太高，越来越多年轻人加入租房群体，租赁市场需求规模大，供应规模还在起步阶段，发展前景广阔。
完善租购并举，深化租赁市场调控，加快推进住房保障体系建设将是2019年住房租赁市场的主导方向。从城市范围看，除首批开展住房租赁试点的12座城市，还在全国13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。预计2019年租赁政策会在更多城市落地。
巴克莱银行在一份报说：“Z世代（泛指95后和00后，即1996年到2010年间出生的一代人）将成为有史以来人口最多的队列，在全球人口的占比达到25%，并将占据美国、欧洲和金砖四国40%的消费。与其他世代最大的不同，Z世代更加个性化，且热衷于社群连接和分享。”
从单纯的租房到多元化的服务，从传统的家居装饰到智能化改造，从枯燥的租房生活到高幸福感的跨界生活，所有租住场景和价值链的延伸，都不是无迹可寻的，用户需求恰恰是最正确的风向标。
未来租赁人群对于居住品质的要求会不断提升，因此在增加租赁房源供给量的同时，租赁也将迎来品质时代。值得关注的是，2018年下半年以来，部分城市纷纷出台相关政策，加强对长租公寓市场的管理，预计2019年对租金上涨以及长租公寓的运营管理还将加强。
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公募REITs试点今年有望落地，住房租赁或成突破口
2018年以来，长租公寓市场持续保持高温行情，包括万科、碧桂园、龙湖、融创中国等品牌房企陆续推出自有长租品牌，使得市场竞争越发激烈。
目前，长租公寓盈的利点主要有：一是租金差，即长租机构在收房和租房之间的价差；二是增值服务所得，即提供家政、购物等增值服务的收益；三是空置期差，长租公寓与业主约定空置期长，实际的空置期短，空置期差内就可以净赚房租；四是金融市场所得，比如投资金以及租房贷收益。
最近，上交所对外披露了2019年的工作部署，其中一项重要的内容是进一步发挥债券市场直接融资功能，深化债券产品创新，推动公募REITS试点，加快发展住房租赁REITS。随着租购并举政策的继续推进，公募REITs的落地可能最先会在住房租赁领域取得突破，住房租赁或基础设施都是一个很好的突破口。
近日，雄安新区规划中也提到，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，从各个维度来说，关于REITs的推动都是趋于利好的。
权益类REITs以及公募类REITs对于落实租购并举，有很大帮助。推动公募REITs落地，无论是从政府层面，还是丰富中国资本市场投资品种，加大股权融资力度，给投资者提供更多投资品种等方面来说，都具有正向意义。
1月10日，天津市发布一则重磅消息，四宗“只租不售”的租赁型土地取消了“不允许出售，仅允许出租”的条款，允许建成后的自持租赁住宅可对外进行出售！天津这则“只租”改为“可售”的公告一经出示，这也就意味着其他城市的“70年持有，只租不售”租赁用地同样存在租赁住宅可出售的可能性。那么对于拿下租赁用地的企业来说，这些住宅随时可能会由租赁转变为买卖，从而收益猛增。
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长租公寓未来发展前景可期
在全国住房和城乡建设工作会议内容上看，进一步说明了2019年住房租赁市场的发展力度会继续强化，尤其是此次提到的“补齐租赁住房短板”概念，体现了当前住房租赁市场依然存在较多矛盾。类似短板，可以总结为“租售同权”不到位，表现为教育配套等资源还不完善，预计后续各类住房租赁房源会在这方面继续下功夫。
此前住建部共确定北京、上海、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。预计未来将在这些试点的基础上，继续将试点范围扩大到更多二线、三线城市。此次关于“特大城市和大城市要积极盘活存量土地”的提法，有望使得更多城市积极推进企业闲置工业用地、商业用地的盘活，通过制定相应的扶持政策，为当前极度低迷的商办市场打开新的通路。
2019年住房租赁市场将迎来有质量的发展。对2019年的工作来说，如何在继续推进各项住房试点工作的基础上，让住房租赁市场健康有序且有质量的发展，将是未来住房租赁政策的重点内容。
按照当前城镇人口7.7亿人、30%租房率、人均15平方米、每月每平方米租金价格50元测算，我国租赁市场未来的租金规模可达2万亿元。未来，2万亿的租赁市场无疑是一片蓝海。
过去一年中，在资本和市场前景的诱惑下，拼规模、拼速度的痕迹不无明显，短暂的阵痛期过后，终归要回归多元化的租住需求和专业化的长线经营，也不难从中看到长租公寓下半场拼运营、拼服务的影子。
总体来看，长租公寓市场在政策支持、资本追捧、消费升级等因素的影响下发展向好，长租公寓+互联网，长租公寓+金融，长租公寓+生活服务……等创新模式将不断涌现，在实现规范化、标准化的基础上向精细化发展演进，将出现有影响力的一体化解决方案、一站式服务平台。在国内市场信息技术和智能化水平是获取竞争优势和走到最后的第一个核心能力。
未来增长速度将有所下降但仍维持较高水平，长租公寓将更加关注运营及外延。由于市场规模极大，短期内将不会出现寡头，市场集中度将在很长时间内维持较低水平，与资本结合进行兼并收购与整合的能力是获取竞争优势和走到最后的核心能力。在互联网和资本的助力下，长租公寓未来发展前景可期。
2019住房租赁和长租公寓将如何破局？政策如何规范和引领行业发展？市场如何获得赢利模式的突破？智慧科技将为行业带来怎样的变革？由中国建设报社主办，博志成独家承办的【住房租赁智慧发展研讨会】将于2019年3月22日在北京召开，本次研讨会将邀请各地住房城乡建设领域主管部门、行业协会、住房租赁试点企业、各大研究院、房地产开发企业、住房租赁及长租公寓等相关企业共同参与。深入探讨国家住房租赁制度走向、住房租赁信息化平台构建、网络数据资源共享、智慧化公寓运营等热点问题。
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为实现对行业发展的指导意义，博志成集结资深权威专家，溯根寻源，从“道”的层面入手，从国家推动住房租赁市场的政策逻辑、决心与目标的根源着手，为大家梳理出来行业发展的脉络，希望为进入租赁公寓行业决策提供科学可靠的依据。
《白皮书》里，有对2018年政策形势的预判，有对租赁市场发展的分析，有对开发商的建言。《白皮书》是我们对当下的总结报告，也是给各位通往未来的邀请函。
2018年住房租赁与长租公寓市场白皮书