老破小的投资逻辑

大城市老破小的总价远低于周边同等需求产品的总价，是很理想的上车盘。好东西肯定价钱贵，这是勿容置疑的。如何在现有的预算内挑个最适合自己的房子才是关键。

市区没有电梯的老房子称为老破房，我们都知道次新房比老破房要好，但是次新房同样的1房面积是是50平方起，经常会到60平方或更多，单价上也要要贵不少，同区域的次新总价要比老破小高得多，总价上甚至经常是2倍都不止。

很多刚需上车者的预算也许上限只有200万，他之所以选择老破小是因为兜里的钱只能买得起最便宜的房子，而且很多人还是踮着脚外加银行贷款对接才够得上200万的。所以选老破小是没有办法的解决办法，救命稻草型的产品。

小面积老破小这个最大特点导致了其在区域总价预算内没有其他任何竞品。同样的竞争对手只有别的一室户老破小，而且也要面积非常小，越低的总价，购买人群对价格越是敏感。

比方说，有2500万预算的人，你让他再多掏20%也就是3000万，他也拿的出来，他更多的考虑只是值不值得多拿500万出来的问题。但是预算只有200万的刚需，你让他多出20%，也就是40万，他就会很难。

有钱省着花，和没钱省着花，内心的安全感是完全不一样的。各种需要花钱的地方太多了，也没有什么积蓄，省吃俭用过日子才是很多刚需购房者的真实写照。

月供也是也是一样的，有人觉得每月多一两千不叫事，但是对于很多普通家庭可能就是一个月的全家生活费。

富人买房考虑的问题很多，但是出发点都是从生活品质上来的。刚需买房关心点当然也是很多，但是最关心的权重就是手里的钱买不买得起，他们面对的是最基本的生存问题。

买不起又有强烈的要买的需求，怎么办？只能在总预算内来选取合适标的，矮子里面拔相对的高个。

当然还有高评高贷的办法可以通过很少的首付来买更高总价的房子。这种方法对于高现金流人群来说是可行的。但是对于大部分普通刚需来说，每个月的月供也是要进行精确考量跟计算的，毕竟每个家里的财务结构不同，稍许有些激进说的过去，但是不顾自身承受力风险的杠杆，我从来都不赞成的。另外现在很多城市做高评高贷不像前几年那么容易了，导致的税费成本更高。

买老破小一室房的人除去一小部分长期收租为主要目的的投资客外，基本上想法都是很朴实的，要有个属于自己的窝，哪怕小一点都没关系，只要厨卫齐全，精致一点。我可以努力去把房子装修的好一点，地段只要还可以，满足我基本的日常起居，这样就很幸福了。

基于刚需上述很朴实的想法，市场上小面积的一室户单价经常会明显比其他面积大一些的一室户单价要高出来一点，这个价格剪刀差是抹不平的，40平方的小一室户和50平方的大一室户，其他条件都一样（户型、楼层位置、朝向、采光这些如果都一样的话），单价贵上10%是很正常的。比方说40平方的一室户卖200万，50平方一室户可能只能卖 240万。因为多出来的40万，对比多出来的10平方，这个需求边际不是很明显，所以很多人权衡下来，就选择放弃了。毕竟对于这些人群来说，最主要的还是总价。他们认为大面积一室户贵40万块钱换了多10平方面积，对他来说没必要。

现在的大型城市，尤其是一线城市，购房人群两极分化非常严重，要么白手起家，要么祖上有积蓄能帮衬一把，这样两类人群，对房子完全是两种需求层面，一种是生存，一种是品质。一套是40平方的一室户，另一套是50平方的一室户，除去面积不一样，其他基本没有什么差别性。最低总价的房子最大的优势就是相对没有竞品。

比如上海，基本上180万差不多就到底了，真的降不下去多少了，往下走是有封底的，往上走是没有封顶的。从这个角度来看：地板总价的小房其实是非常安全的。40平方老破房现在在上海只要地段还不错，楼层位置都不错，今后很长一段时间内还是没有任何竞争对手的。

同样的功能性在同类型的房屋体系下，基本都是面积越小，单价会越贵。但是40平方的1室1厅跟50平方的2室相比，50平方的2室单价要高于40平方米1室1厅；但是比30平方1室户单价还是要低一点的。

比较正常的单价分布（在其他条件都差不多的情况前提下），单价梯度应该是：50平方两室单价> 40平方的1室1厅单价> 50平方的1室1厅单价。如果单价顺序有了变化，那么里面肯定产生了错配。单价错配低那一套就明显更有投资价值。

关于楼层，很多人会问买一楼会不会便宜，答案是不会。对于老破小来说，一楼反而更贵，因为没有电梯，一楼更方便，尤其对于老人。在上海一楼带院的户型是单独拿出来卖的，溢价高出20-30%是很普遍的现象。

以上就是买老破小的基本大逻辑，选房就像选美比赛：一级一级海选评审之后还能剩下来的美女，不敢说满足所有人的口味和嗜好，但是大方向上基本不会有什么错。

大城市老破房最大的特点就是：同区域内总价低到不能再低，适合刚需上车，投资也是最保值的抗跌品。同样功能的老破小，选总价低的。当然，只有大城市才能碰老破小，而一线城市的老破小是最安全的。