转让英国房产如何做到税务合规和节税?
莎粉们都知道房产业务是丽莎的拿手业务之一。根据丽莎掌握的第一手数据，我们了解到有越来越多的中国个人投资客进入了英国的住宅房地产市场。
不管是买房自住，还是为了投资增值，或者是为了下一代的教育和生活考虑，英国房产都是一个相对靠谱的选择。很多方面对于英国房产市场都有宏观或微观上的分析，丽莎在这就不赘述了。
购买英国房产在最开始的时候需要考虑购房资金来源以及确保购房流程合规平稳进行的问题，丽莎在之前也和大家多次介绍过在英国买房的流程和需要注意的问题。
随着莎粉们成功地成为英国的房东，后续会陆陆续续碰到英国的税收问题，包括房租税，房产转让牵涉到的印花税，资本利得税和遗产税等。
丽莎最近就收到很多莎粉的咨询，比如说以父母名义买下房产，但是想转给子女或者说其他亲戚朋友，在转让房产的过程中，牵涉不牵涉到资本利得税的问题，以及怎么最大程度地做到税务合规和节税？
今天丽莎就把莎粉们常问到的一些关于在房产转让过程中牵涉到的资本利得税（Capital Gains Tax，以下简称CGT）的问题总结了一下，放到这里供莎粉们参考。
1. 莎粉问：我听朋友说，中国房东在转让英国房产之后当时就必须要做申报？
丽莎答：严格来讲，从2015年4月6日起，中国房东转让英国房产之后的30天内必须要做CGT的申报。
2. 莎粉问：请问转给孩子或者转给我爱人一样吗，都要申报吗？
丽莎答：不管是转给子女，或者是夫妻双方之间的转让，或者是转给其他人，都是要在30天以内做CGT申报的。
3. 莎粉问：如果买房的时候价高，转的时候亏了，也要申报吗？
丽莎答：不论房产在转让的时候是增值还是贬值，都是要做申报的。
4. 莎粉问：我之前海外房东注册过自雇，可以通过自雇申报吗？
丽莎答：不可以，即使海外房东因为要交房租收入税已经注册过英国的自雇资格，也必须要在转让房产后的30天内申报CGT。
5. 莎粉问：现在填完之后，我还需要在自雇申报的时候再填一下吗？
丽莎答：在30天以内做完CGT的申报之后，如果您还需要做自雇申报的话，您仍然需要在年底做自雇申报的时候把房屋转让的情况披露给英国税局（HMRC）。
6. 莎粉问：怎么申报呢？可以自己在网上申报吗？
丽莎答：可以的，您完全是可以自己在网上做申报的，这是网上申报表格的链接，您可以参考一下：
https://www.tax.service.gov.uk/shortforms/form/NRCGT_Return
7. 莎粉问：如果我还有其他英国收入，但是我又必须在30天内申报，我应该怎么办？
丽莎答：如果您暂时定不了自己的收入的话，需要先做CGT的申报；如果年末才能决定自己的年收入的话，可以到时候再申请调整，多交税的话是可以要回来的，这个不用担心。
8. 莎粉问：房子是我和我先生两个人的，需要分开申报吗？
丽莎答：如果房子是夫妻两个人名下的，在申报的时候需要分开申报的。
9. 莎粉问：如果我的房子是2012年买的，现在卖，怎么计算我房子的起步价？
丽莎答：一般来说有两种方法，第一种是按照您购买时候的价格算，然后按照时间做分配。另一种是按照2015年4月6日的市场价格计算。
10. 莎粉问：不同的计算方法会有区别吗？哪种计算方法可以少交一些税？
丽莎答：计算方式不同通常是会产生不一样的结果的，至于说哪种方法可以少交一些税，要看您的具体个人情况的，很难直接说哪种方法可以少缴税。
11. 莎粉问：我只递交申报就可以吗？还用交其他东西吗？
丽莎答：在递交申报的时候还需要递交您的计算过程，如果在线申报解释不清楚的话，您需要发Email给HMRC对计算过程做解释说明。在递交申报的时候，您需要提前做出选择的。
12. 莎粉问：请问在转让的时候要交印花税吗？
丽莎答：是否要交印花税主要是看有没有对价的。如果是全额买下的房子，然后赠予的话，一般是没有印花税的；如果有贷款的话，一般是牵涉到印花税的。
13. 莎粉问：请问在转让的时候要交遗产税吗？
丽莎答：对于遗产税来说，转让的时候暂时还不能确定是否要交遗产税。如果在赠予行为发生之后7年内，赠予方没有去世，一般来说不用交遗产税的。
如果7年内赠予方去世了，一般是要交遗产税的，根据去世时间的不同，交的遗产税可能也不一样。
14. 莎粉问：我父亲两年前买了一个房子要转给我，请问我以后卖的话资本利得税是怎么算的？
丽莎答：正常来讲，您父亲转给您的时候是需要按照房屋的市场价值计算的。转到您名下的时候有一个市场价值，您以后卖房的时候有另外一个市场价值；如果这两个价值之间有差额的话，按照这个差额来计算资本利得税。
15. 莎粉问：我父亲转给我的时候是按照市场价值算吗？
丽莎答：是的。父母和子女之间的房产转让是需要按照市场价值计算的。
16. 莎粉问：那这个市场价值是怎么计算的？评估的话HMRC有指定的评估商吗？
丽莎答：如果要按照市场价值计算的话，个人是承担确定市场价值的责任的。
HMRC并没有指定评估商，不同的评估商的评估价格是会有差别的，最好是要有一个以上的评估结果。
17. 莎粉问：我提供房产中介的市场价格评估可以吗？
丽莎答：房屋中介提供的市场价格评估报告也是可以的。不过一般来说，RICS认可的机构或者评估师出具的报告是最容易受HMRC 的认可的。
18. 莎粉问：我听说递交申报后，还要额外再和HMRC递交一个表？他们还会核实房产的价格到底是不是市场价格对吗？
丽莎答：对的，递交税收报告以后，通常需要再向HMRC 递交一个CG34表格，税局内部会对赠予日房产价值再做一个核查，看一下这个价格是否合适。
不过这个并不是必须要做的，如果您想让HMRC核实评估价格避免后续HMRC进一步检查的话，可以递交这个表格给他们。
19. 莎粉问：HMRC查看的话需要多长时间？这个评估可以提前给他们看吗？这样省一些时间。
丽莎答：查看的话最少需要两个月的时间。这个表格都是事后递交给税局的，是不能在申报或者赠予之前给税局查看的。
20. 莎粉问：中国房东如果要交CGT的话，可以申请allowance吗？请问是按照什么税率交CGT的？
丽莎答：可以的。虽然中国房东不能申请个税的Personal Allowance，但是是可以申请CGT的allowance的。
2018-2019年的CGT的免税额是11,700英镑。因为多数中国房东在英国并没有其他的收入；一般来说，都是按照普通税率18%来缴纳资本利得税的。
21. 莎粉问：海外房东卖房的时候可以申请“个人主要住房税收减免”吗？
丽莎答：您好，海外房东在卖房的时候符合条件也是可以申请“个人主要住房税收减免”（Principal Private Residence Relief，以下简称PPR）的，但是一般很难申请到全部的PPR，因为绝大多数的海外房东买房之后都没有在房子里居住而是用来出租或者投资。
如果在某一税年内您有在这个房子里面住够最少90天，一般可以申请到部分的PPR。
22. 莎粉问：如果我买完后，一年零三个月就卖出去了，我想问一下可不可以申请PPR？
丽莎答：如果您买完之后从来没有住过的话，基本是无法申请PPR的。
23. 莎粉问：什么叫Day count test？
丽莎答：这个Day count test指的是海外房东在卖房后向英国税局HMRC汇报的时候，要计算从2015年4月6日之后在某一个税年内您有没有在这个您的房子里面住够90天；如果没有住够90天的话，那个税年的税收减免您一般是无法申请的。
24. 莎粉问：可以申请Gift hold-over relief吗？
丽莎答：对于普通的居民住宅房产的话，如果父母把房产赠予给子女，是不能申请Hold-over relief的。
25. 莎粉问：要做申报的话怎么做申报？律师在转让房产的时候会帮做申报吗？
丽莎答：要做申报的话一般是可以在网上做申报的，律师一般是不会为您做资本利得税的申报的，一般是需要您自己来做的。当然，您也可以找会计师或者税务顾问来做。
希望以上其他莎粉们的咨询对您参考您的个人情况有帮助，丽莎欢迎大家添加我们丽莎税务和财会的官方微信号：00447957695585或者给我们发送邮件至 info@la4u.co.uk，把您的具体情况和我们分享一下，以便我们能给您提供更有针对性的建议。