能源费, 管理费, 维修费, 房租差额: 买店后为何还得帮前租客的债务擦屁股?

丽莎知道，

今天接到一个客人有关店铺买卖方面的咨询。

这位客人在2个月前的时候，从别人手里买下了现在的店铺。

现在忽然收到房屋中介的一封信，要求自己支付去年中介料理房屋的服务费用1200镑。

客人认为自己刚刚接手这家店铺，中介的服务费是属于去年的，和自己没有关系，因此完全不需要支付这笔费用。

从情感上来说，这位客人的理解是完全对的，但是从合同角度来说，不幸的是这种理解又是不完全对的。

一般来说，在店铺交接的过程中，大致上说会产生两类债务：

一类是和生意有关的债务，比如说电费，煤气费，地税，供货商的费用，拖欠增值税，公司税等等；

另外一类则是和店铺物业有关系，按照租约的规定所产生的费用：

比如说物业的维修费用，大房东的物业管理费用，以及房租重新评估之后，新旧房租之间的差额追缴的问题等。

如果店铺的买卖双方认真签订了合同的话，合同中一般都会有专门的条款明确规定：店铺在交易完成之前所产生的债务由卖家负责；从交易当天开始，店铺所产生的债务则是有买家负责。

由于店铺从交易之日开始已经换了主人，买方在处理和生意有关的债务时相对比较容易。

遇到债主的讨债信件了，只要出具生意交易的证明，对方一般就不会再纠缠买方了，而是会追查卖方的下落。

比如说税务局的债务了，地税了，供货商的货款了等等，只要买方可以证明自己是店铺的新主人了，一般都不会有问题。

即使是这样，在有些时候买家还是需要特别注意的。

比如说：卖家在交易之前拖欠了大量的电费或者煤气费。

虽然严格来说，这些电力公司应该找卖家去催款。但是在有些时候，这些公司可以借故把店铺的电源切断，给买家的经营造成很大的不便和损失。

因此，买家在交易之前如果发现这类异常情况的话，还是需要要求卖家一定要把这些债务还清之后再完成交易的。

相对于上面这类和生意有关的债务，买家更应该注意的是和大房东以及物业本身有关的潜在债务。

因为按照租约和大房东店铺转让同意书的规定：买家在交易完成之后，必须继续履行租约中的一切规定。

这些规定就包括：交付店铺的维修费用，大房东的物业管理费用，按时缴纳房租以及补交房租等。

若不遵守规定就可能会违反租约的相关条款，给大房东收回店铺的借口。

我们在这里就针对这些情况简单说明一下：

１．店铺的维修和维护费用

大多数的店铺租约都规定：租客要对店铺的维修和维护承担全部的责任。大房东有权在租期内要求租客对房屋进行必要的维修或者维护。

他们一般的做法就是：请评估师来对房屋进行检查，然后出具一个维修报告，要求租客根据报告来进行维修。

这些维修的费用小则几千镑，多则几万镑。因此在交易完成前，买家一定要对店铺的维修状况仔细检查。

如果有问题，最好是让卖家先维修，然后自己再完成交易。

否则万一刚刚在交易完成之后，遇到大房东要求维修的情况就麻烦了。

２．大房东的物业管理费用

大房东的物业管理费用一般发生在大房东是公司或者职业房东的情况下。

这些公司或者职业大房东由于拥有多处物业，一般会聘请管理公司或者中介来管理自己的物业。

按照合同的规定：管理公司或者中介的费用也是由租客作为房租的一部分来交付的；否则就是违反租约，大房东有可能会威胁收回店铺。

为了避免这种情况出现，买家在交易完成之前，最好是要求大房东把最近的维修费用数额提供出来，由卖家付清。

３．房租重新评估

好多人都知道店铺的租约由于时间比较长，一般都规定房租需要每隔3年，4年或者5年重新评估一下。

不过需要注意的是：租约中虽然会有房租评估的日期，但是大房东有时候出于某种原因，并不一定会严格按照租约中所写的评估日期来对房租进行评估。

有时候大房东可以在评估日期过了几年之后，才提出对房租进行市场评估。

然后要求房客按照新的房租数额，从上一个房租评估日期开始，把新老房租之间的差额补齐。

由于是好几年的房租差额，这个数字就可能会很大。

我们就曾经遇到一位莎粉的咨询：

自己刚刚把店铺买下来2年的时间，房东提出要对房租进行重新评估，而且要求房客补齐过去8年的房租差额。

因此，买家在店铺转让完成之前，最好是问一下自己的卖家，房租有多长时间没有评估了。

如果有几年时间没有评估的话，最好是要求房东先评估，然后让卖家把差额补齐后再完成交易。

或者说要求房东承诺：哪怕自己将来进行房租评估，也不会要求买家把交易完成之前的房租差额补齐。

在这方面，《丽莎知道》曾在这月初发表的一篇文章中有着相当详细的说明：《房东说了算？过期不调涨？你已踏入多少"店租评估"的误区！》，有兴趣的莎粉可以再点开来看一看。

总而言之，虽然按照买卖双方的生意合同，从理论上买方可以向卖方追讨这些本来自己不应该支付的债务。

然而在交易完成以后，卖方大多都不知去向。

因此买方不光很难对卖方进行起诉；而且即使是可以起诉的，也会平白浪费了时间和金钱。

与其那样，不如在交易完成之前把该解决的债务让对方先解决为好。

如果对于这方面，买卖店铺等各种问题，莎粉们还需要知道更多的话，欢迎在丽莎知道留下你的提问，丽莎律师行会在最快时间内给予最专业的回复。

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