【税务财会】投资房产该以个人还是公司名义? 看完这篇让你少花许多冤枉钱!
丽莎知道，在丽莎接过的咨询里，好多莎粉都问到：投资买房是以个人名义好，还是以公司名义好的问题。事实上，不论你是BUY-TO-LET的房子，还是学生公寓，商业房产，或者是其他的房产类型；只要是买房和租房，就会涉及到印花税，所得税，资本利得税，遗产税等多个税种。因此，了解一下相关的税收情况非常有必要，今天丽莎就帮大家小总结一下。
关于自雇的房租税，请参考丽莎之前写过的一篇文章：《当房东只要爽收租金？不懂房租税小心变亏本生意》。本文仅就莎粉咨询最多的公司形式的优劣展开给大家做个简单介绍，帮大家梳理一下思路，希望能够对莎粉们个人的具体情况有所帮助。另外，丽莎要提醒的是：选择公司的形式，是要自雇或者合伙，需要根据你的具体情况来定。并不是说某种形式就一定比其他的要好，莎粉们需要按照自己的情况审慎决定，切勿对号入座。
一，公司的正面考量1）低税率成立公司来做租房生意的主要原因，就是要利用公司税率和股息税率，两者较个税率和资本利得税率要低一些。目前，对于个人按照以下税率缴纳个人所得税。收入水平税率£0-£11,5000%Basic Rate £11,500-£45,00020%Higher Rate £45,001-£150,00040%Additional Rate £150,000以上45%如果你是按照高税率来交个税的话，你得按照40%的税率，甚至更高来缴纳你的收入。关于资本利得税的税率，请戳《想买卖房产，股票赚钱？你最好先搞懂资本利得税！》参考丽莎之前的文章。对于有限公司来说，公司税税率是19%。相比个税的高税率来说低了不少。
有限责任公司可以采用股息的形式把利润派发给各股东，公司无需为股息缴纳雇主税。根据现行政策：在单个税年内，股东收到的股息里前5000英镑是不用交任何税的。超过5000镑的部分，按照以下税率缴税：收入水平超过5000镑的税率Basic Rate7.5%Higher Rate32.5%Additional Rate38.1%
2）通过股份交易转移房产所有权如果你是以个人名义持有房产，想把自己的房产赠给你的孩子，那么就会产生资本利得税（CGT）的问题。如果房产是在公司的名下，你的孩子可以认购公司的股份，通过股份转让的形式将房产所有权转移到你孩子的名下，符合条件还有可能申请Gift Hold-over Relief。附：Gift Hold-over Relief 简介满足条件的话，在赠予公司资产的时候，可以不必支付资本利得税CGT。受赠人只有在随后处理该资产的时候才有可能需要交CGT。是否符合该减免取决于资产的形式：如果赠予的是商业资产，需要符合以下条件：（1）你得是sole trader或者合伙，或者有至少5%的公司的股份及表决权；（2）商业资产必须是用于商业运营，而不是私用。如果赠予的是股票，需要符合以下条件：（1）公司股票没有上市；（2）公司属于个人所有；（3）公司的主要商业活动必须是货物/服务贸易，不能是其他活动，比如说金融投资等。
如果你是完全免费赠予的话，符合条件，你不需要支付任何的CGT。如果你是低价处理掉该资产的话，根据实际情况，则有可能需要交一些CGT。举例说明：你把自己的一个店铺低价转让给了自己的兄弟，当时你买这家店的时候花了20000英镑，现在市场价值60000英镑。但是你以35000英镑的价格卖给了自己的兄弟，那么你需要就15000英镑缴纳资本利得税。
3）公司承担有限责任有限公司作为独立的法人，在产生公司债务的时候承担的是有限责任。假如说：你的某个租客，因为房屋内的设施没有及时维修受了伤，他/她据此向法院起诉要求赔偿，法官认定受伤原因确实是由房东导致的话，那么房东需要赔偿租客的损失。通常情况下，有限公司仅以公司的资产为限来赔偿租客的损失；如果是个人房东的话，则要以自己的其他私人财产承担无限连带赔偿责任。
4）贷款利息减免（Mortgage Interest Relief）丽莎在之前的宝典中，介绍过税局在逐步卡掉贷款利息可以作为开支的比例。到2020年的时候，贷款利息就不可以作为租房的开支。这个政策适用于个人房东，但是目前并不适用于公司。这意味着，按照高税率缴纳个税的各位房东老板要承担更多的税赋责任，而公司不受此项政策变动的影响。
二，开公司的反面考量1）更多的汇报义务成立公司的话，要完成Companies House和HMRC的两套汇报义务。相比自雇来说，法定报告义务会多一些；如果你选择第三方提供服务的话，相应的咨询费和会计费等也会高一些。2）私人住宅减免（Private Residence Relief）如果你在购买房屋后，计划将其做为主要居所来长期居住。一般情况下就没有注册公司的必要了，因为以后在处理房产的时候，就无法申请PRR（Private Residence Relief ）的税收减免了。PRR只适用于个人房东，不适用于公司房东。3）非现金福利（Benefit in Kind）如果房产是注册在公司名下的话，你住在公司的房产里，会被认为是公司提供的一种非现金福利，可能要为此缴纳个人所得税。
4）遗产税税收减免（Taper Relief）注册公司的话无法享受遗产税的一些税收减免。根据现行的遗产税的规定：如果某人在逝世前的7年内赠予的财产总值超过325,000英镑，需要缴纳遗产税，根据赠予财产的时间的不同，征收的税率不同，参考下表：赠予行为和逝世时间的间隔税率逝世前3年内40%逝世前3-4年32%逝世前4-5年24%逝世前5-6年16%逝世前6-7年8%逝世前7年和以上0%5）繁琐的转让手续如果你在开始的时候，是以自雇的形式经营的租房生意。成立公司后，关键点是把房产转移到公司的名下，公司变成房屋的所有权人，而你不再是房屋产权人，你拥有的只是公司的股份。在把房屋产权转移到公司名下的时候，如果房屋仍然在还贷期间，你还得同相关方协商，在现有的房屋贷款条件下过渡房屋产权。如果不行的话，那么你就得考虑采取其他的方式来过渡产权。在过渡产权的时候，还有可能产生资本利得税（CGT）和印花税（SDLT）的问题，同时也意味着额外的律师费或者其他费用。
总结以上仅是一般性的概括总结，只为各位莎粉们提供框架性参考。根据个别的具体情况，可能还会有一些针对性的税收政策。是否选择公司的形式来做房产生意，完全取决于你的个人情况和对于未来发展的规划，不能一概而论。如果莎粉们有任何相关的问题，请及时和会计师或者顾问取得联系，以便做出合理的税务安排。丽莎会计行欢迎莎粉们直接向我们咨询你的疑问，我们的专业会计师会在最短时间做出最专业的回复！扫一扫，丽莎都知道。