典型案例 | 预约合同解除权应由守约方行使，违约方不应享有

预约合同解除权应由守约方行使，违约方不应享有

——商品房预约合同解除权应由守约方享有，违反约定且未能提供证据证明解除必要性的一方，不应享有合同解除权。

标签：｜预约合同｜违约后果｜房屋买卖｜合同解除｜解除权

案情简介：2007年，朱某与开发公司签订协议书，约定朱某购买开发公司开发的某地块上12套房屋，另约定了单价、首付款，以及签正式合同日期。2011年，开发公司仍未取得预售许可证。2012年，开发公司诉请解除与朱某所签协议。

法院认为：①《商品房销售管理办法》第16条规定了商品房买卖合同应当具备的13项主要内容。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，朱某虽向开发公司交付了部分购房款，但从协议内容来看，该协议仅对房屋坐落、价款及首付款进行约定，而未对剩余购房款付款时间、房屋交付使用日期、产权人等作出明确约定，不完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的主要内容，且双方约定将来需签订统一的商品房买卖合同，故该协议系双方当事人就将来订立商品房买卖合同相关事宜进行的约定，而不是对商品房买卖结果进行直接确认，故本案协议书性质上是商品房买卖预约合同。②最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，开发公司未能提供相应证据证明订立本约合同存在障碍，而朱某又不同意解除预约合同，判决驳回开发公司诉请。

实务要点：商品房预约合同解除权应由守约方享有，违反约定且未能提供证据证明解除必要性的一方，不应享有合同解除权。

案例索引：见《商品房买卖预约合同的认定与解除》（辛崇华），载《人民司法·案例》（201508:105）。

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阅读提示：本案例摘自天同码。天同码，是北京市天同律师事务所借鉴英美判例法国家的钥匙码编码方式，收集、梳理、提炼司法判例的裁判规则，进而形成中国钥匙码的案例编码体系。《天同十八部》已由法律出版社出版。