「土地管理法」修订，开发商应该抓住哪些机遇？

2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议审议地通过《中华人民共和国土地管理法》修正案，自2020年1月1日起正式施行。

今天针对《土地管理法》的突破点，我们讨论作为房地产开发企业，应该注意哪些土地问题，把握哪些开发机遇。

新《土地管理法》坚持土地公有制不动摇，坚持农民利益不受损，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度，在充分总结农村土地制度改革试点成功经验的基础上，做出了多项重大突破。

下边我们针对部分关键突破并结合房地产开发做全面解析。

01

破除集体经营性建设用地

进入市场的法律障碍

新的管理法提出了要“建立城乡统一的建设用地市场”。

在过去，原来的《土地管理法》除乡镇企业破产兼并外，禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用集体建设用地，只有将集体建设用地征收为国有土地后，该幅土地才可以出让给单位或者个人使用。

新的《土地管理法》公布实施以后，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

集体经营性建设用地入市，对于我们开发商来说，拓宽了拿地渠道，降低了拿地成本。

主要拓宽渠道如下：

（1）村集体原本存在的集体经营性建设用地。

农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括”农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业和招商引资用地。

一般为村集体过去建设的企业、厂房，权属依旧属于村集体，使用权也在村集体手中，现在已经废弃，后期可作为存量挖潜的一部分进入土地交易市场。

解读：以前乡镇企业依法批准的可以使用集体经营性建设用地，现行《土地管理法》实行以后新的乡镇企业不可以再使用集体土地，实际是要求申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的土地。

导致问题：集体经营性建设用地只允许办乡镇企业，而其他非农建设需要使用国有土地，严格限制了集体经营性土地使用，乡镇企业停办破产后，土地闲置。

针对所产生的的问题，新《土地管理法》进行了修正。作为开发商的我们在拓地过程中，可以适当开发利用这部分建设用地，作为投资拓地的一个新方向。

但是也要注意，通过实地探勘，这类地块虽然现状是建设用地，但是，我们无法确认规划。

想要明确项目是否符合规划，是否符合土地用途区和建设用地管制区，我们需要结合土地利用总体规划图或是相关规划图件进行判读分析，确保项目符合相关规划，避免政府后期有将地块复垦为耕地的打算。

（2）过去宅基地虽然也被视作集体建设用地，但并不被看作集体经营性建设用地，不能直接入市。

现在可以转为集体经营性建设用地直接入市，极大增加村集体在集体经营性建设用地入市过程中的灵活性和主动权。但要满足有偿退出、农民自愿、符合规划的条件，才可以真正入市。

后期，我们在投资拓地的过程中，农民自愿、有偿退出的宅基地也是我们获地的一种新途径、新方式。

宅基地未来可以作为集体经营性建设用地入市，后期我们投资文旅、康养、特色小镇、乡村振兴等产业，可以利用农村宅基地这部分存量建设用地，并且不需要进行征收，不需要转为国有，缩短了拿地开发建设周期，降低了投资成本。

基本原则：符合规划、依法登记、维护农民的利用，尊重农民的意愿。

02

改革土地征收制度

土地征收：指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。

《宪法》第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”

《土地管理法》分别规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。

这就导致了几乎所有非农建设的需要使用的土地都需要进行征收，不仅限于公共利益的需要。

开发企业只有使用经征收后招拍挂的土地，土地获取渠道单一，拿地困难，且拿地成本高，土地征收收益大部分由地方政府取得，形成土地财政依赖，而农民获得收益较少。

这样长期下去就造成了一个局面：城镇地价高昂，经常无地可用，农村有地不能用。

本次改革土地征收制度明确，因军事和外交、政府组织实施的基础设施、公共事业、扶贫搬迁和保障性安居工程建设需要以及成片开发建设等六种情形，确需征收的，可以依法实施征收。

这一规定就缩小了征地的范围，后期如果我们开发商拓地开发，想征收土地，也必须需要符合以上几条。

很多时候，我们只能符合成片开发这条规定进行征地，目前对于成片开发还没有具体的定义，后期我们需要随时关注政府对《土地管理法》具体条文的解释政策。

如果现在我们企业有涉及需要征地的项目，建议在《土地管理法》正式实施之前完成，避免后期增加征地难度，或出现项目不符合可征地范围要求等不可控情况。

03

完善农村宅基地制度

农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。

国家鼓励适度放活宅基地和农民房屋使用权，鼓励村集体盘活利用闲置宅基地和闲置房屋，鼓励宅基地搞民宿、共享农庄等建设，这将为乡村振兴过程中，新业态的导入留足了空间，也为地产开发企业拓地提供了新方向。

在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下，允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

入市包括出让、租赁、入股，企业可根据自己情况选择用地方式。

关于最新《土地管理法》法律制定意图解读:

1、农民集体土地流入市场，影响国有土地使用制度改革。

政府管理土地市场的各项措施还不健全，加上曾经出现“房地产热”、“开发区热”造成大量的闲置土地，如果再允许集体土地进入市场，将又有大量集体土地变为建设用地，形成更多的闲置土地，国有土地使用制度改革也将难以进行。

2、是保护耕地的需要。

现在乡（镇）村干部对将耕地变为建设用地，搞房地产的积极性很高，如不加以严格控制，将会又有大量耕地变为建设用地，保护耕地的目标将难以实现。

集体土地以出让、转让或者出租等方式用于农业用途是允许的。但必须保护原土地使用者或承包经营者的利益，必须按照国家有关规定和土地使用合同或承包经营合同的规定执行。

3、应当符合土地利用总体规划。

不符合土地利用总体规划的企业破产后只能拆除地上建筑物、构筑物，按土地利用总体规划确定的用途使用。

4、必须是依法取得的建设用地使用权，并随厂房等一同转移的，如果是农用地，或土地上没有房屋等设施的将不得转让。

但一切要等《土地管理法》正式实施那一天，33个试点地区除外......