签了以房抵债协议，旧债就消灭了吗？最高人民法院这样判
导读
张总：“陈律师，对方欠了我150多万，他还不起，但是他有套房产，去年2月份的时候，我和他签了份《以房抵债协议》，说好3个月之内把他的房子过户给我抵债，但是过了这么久了，对方一直拖着不办过户，而且我发现他房子又抵押给别人了，现在我不想要房子了，我想让他还钱，但现在的问题是我和他已经签了《以房抵债协议》，这个协议有效吗？我还可以让他还原来的欠款和利息吗？还是只能让他把房子过户给我？”（文末将展示我对这位当事人的回复。）
这是笔者收到的一位当事人的咨询，看似简单的问题，实则这在法理上和实践中是存在争议的。以下笔者将通过最高人民法院判例【（2016）最高法民终484号】和大家分享一下以房抵债的那些事儿。
注：图片来源于网络，如有侵权，请联系删除
一、案情简介
2005年6月28日，甲房地产公司与乙建工公司签订《建设工程施工合同》，合同约定工期为2005年7月8日至2005年11月30日，工程价款为6000万元。
建设工程完工后，甲房地产公司投入使用，但仅向乙建工公司支付了59万余元工程款。
2012年1月13日，甲房地产公司与乙建工公司签订了《房屋抵工程款协议书》，约定乙建工公司承揽甲房地产公司的财富大厦工程，协商以该楼盘A座9层房屋抵工程款1095万元。
但，甲房地产公司始终未履行以上协议，乙建工公司诉至法院，请求甲房地产公司支付所有工程款。
庭审过程中，甲房地产公司辩称：“《房屋抵工程款协议书》明确约定将财富大厦A座9层房屋抵顶乙建工公司工程款1095万元。该《房屋抵工程款协议书》，双方既未解除，也未被法院确认无效或撤销，故对双方均有约束力，因此，该1095万元应当认定为兴华公司已付工程款。”
二、争议问题
《房屋抵工程款协议书》是否已抵扣工程款1095万元，甲房地产公司的该笔欠款还要还吗？
三、最高人民法院裁判意见
1.《房屋抵工程款协议书》是合法有效的。对于以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。
2.《房屋抵工程款协议书》形成的新债（交付房屋并办理移转登记），与旧债（工程款）是并存关系。当事人达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。本案当事人没有明确消灭旧债的合意，为了维护债权人的权利，新债与旧债同时并存。
3.《房屋抵工程款协议书》只有履行完毕（交付房屋并办理移转登记），才能消灭旧债（工程款）。若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务，且该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。
因此，甲房地产公司因没有履行《房屋抵工程款协议书》，该协议书形成的新债与旧债并存（1095万元工程欠款），乙建工公司仍有权要求甲房地产公司履行旧债，最高院判决支持乙建工公司的诉讼请求。
四、律师解读
1.最高院为何在本案中特意强调了《房屋抵工程款协议书》是有效的？这是因为以物抵债协议是诺成性合同还是实践性合同是存在争议的，即以物抵债协议是双方签了字就生效？还是要将房屋交付给债权人并办理过户登记才生效？最高院在（2011）最高法民提字第210号民事判决中认为以物抵债协议是实践性合同，房屋要交付给债权人并办理过户登记，协议才能生效。但，最高院在本判例中明确，以物抵债协议为诺成性合同，双方签了字就能生效。
2.《房屋抵工程款协议书》为何能与旧债并存？这是因为，法律充分尊重民商事活动中当事人的意思自治。除非甲乙公司在该协议中有明确约定“本协议签订后，双方此前的债权债务关系消灭”，这就构成法理上债的更改，原债在新的协议签订后即终止。否则，即便双方签订了以物抵债协议，旧债仍然存在，这就是法理上的新债清偿。
3.乙公司选择要求甲公司履行旧债，有何限制？如果赋予债权人任意选择权，则以物抵债协议对于债权人没有任何约束力，对于债务人而言则义务过重，有失公平。因此，为了平衡双方的利益，同时保障债权的实现，只有当债务人拒不履行以物抵债协议，导致协议目的不能实现时，债权人才能摆脱以物抵债协议的约束力，要求债务人履行旧债。
五、给当事人的回复
陈律师：“张总，根据您发的案件材料和描述的基本案情，我检索了最高院判例和相关法律规定，针对您咨询的问题，回复如下：
第一，您和欠款人签订的这份《以房抵债协议》是合法有效的。虽然对方还没有将房屋交付并过户给您，但根据最高人民法院的最新判例观点以及《全国法院民商事会议纪要》第44条的规定，以物抵债协议是诺成性合同，就是这样的协议，在你们双方签字后就能生效，并不以交付和过户为生效条件。
第二，您可以直接要求对方归还欠款及利息。虽然《以房抵债协议》是有效的，但是该协议并没有明确约定旧债在该协议签订后即终止，所以旧债并没有消灭，仍然是合法存在的。现在对方拒不履行该《以房抵债协议》，甚至将该房屋抵押给了第三人，该协议的目的已无法实现，对方已构成根本违约，您无需解除该协议，就可以直接要求对方还款并支付利息。
第三，您要注意诉讼时效的问题。对方的欠款已经快3年了，《以物抵债协议》是否能中断诉讼时效可能会有争议，为了避免风险，建议您给对方发送催款函，或直接提起诉讼。
附：法律依据
《全国法院民商事审判工作会议纪要》［法（2019）254号］第44条规定：当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生 经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”