产品力进入“场景时代”，东原又出手了！
产品内卷时代
东原率先开启
“人人都是产品官”的场景共创行动
文|潘永堂
东原集团
是一家喜欢折腾“产品力创新”的企业！
这在高周转为主旋律的地产圈
比较难得！
过去的2020年9月，在东原开发者大会上，东原提出一个基于生活场景的创新生态系统—原store。
这个原store了不得，昔日诸多东原IP“原·聚场、童梦童享、超级工厂、原管家”等，皆出自此平台。而在去年，原Store平台又孵化一个新IP——即康养赛道上的生力军“迪马常青社”。
东原行动力很快，就在2021年5月，迪马常青社就从“概念口号”进入“项目全国亮相”新阶段，而且，迪马常青社（成都）一落地的床位数，就位居成都第三。
当时，东原及其母公司迪马股份的创新速度，一举惊艳了全国到访的媒体！
其实“迪马常青社”的亮相，只是创新之一，
2021年6月，东原又高调亮相另一神秘创新行动。
名字很霸气，即
人人都是产品官
2021年东原产品与服务场景共创计划
老潘侧面了解到，这次“人人都是产品官”精彩动作不少，至少有三点：
其一、高调提出“人人都是产品官”的企业文化。
即每一个有心、有趣的人，都可以站在客户视角，对东原产品服务建言献策。
比如围绕自身的居家痛点、
比如日常的生活场景洞察、
比如对东原现有产品与服务的吐槽、建议与表扬。
其二、掀起一场产品力“场景共创浪潮”。
即告别传统“户型、景观、立面”等产品技术B端思维，东原站在C端掀起一场产品力的“场景革命”；而且总部率先抛砖引玉，推出2021年东原产品力“六大场景”价值框架，100%的新视角。即
场景1：建立城市的关系
场景2：空间的个性与魅力
场景3：产品的美与历久弥新
场景4：家人们的对话与笑声
场景5：园区的盎然与生机
场景6：服务的向善与友爱
东原强调
以前产品是建造思维，技术思维
今天是客户思维，场景思维
而当下东原，要成为地产“场景营造”探索者！
其三、有口号更有“系列行动”。
场景创新东原不是一个人在战斗。这次场景共创，不仅是东原人自身，核心还包含外部的“员工、伙伴、用户、城市”；
另一方面，为保障场景共创能够有效落地，东原总部将联动区域一起开展“场景价值PK赛、线上产品课、高管带货行动、客户吐槽大会、供应商共创沙龙”。
问题也来了
东原为何要开展“人人都是产品官”？
为何要率行业之先提出产品力的“场景之变”？
首先，东原浓厚的“产品文化”导向。
事实上，不战略重视产品力的房企是很难推行“人人都是产品官”行动。
东原“人人都是产品官”这也是行业首发、标签性的产品力活动，这核心源于东原产品力的开放心态，源于东原地产拥有良好的产品力文化土壤做支撑。
其次，东原打破传统户型、景观、尺度等技术标准的创新，首次提出场景新内涵，并具象提出产品力的“6大场景”，这是东原产品力在新时期内卷化、同质化的破局亮剑。
事实上，在老潘看来，房地产正进入“场景革命”时代，只不过东原提前了半步！
一方面，今天，房企在建设、营销、交付、服务过程中拥有大量的交付场景、城市场景、生活场景、服务场景，其实背后都蕴含着大量的场景力。另一方面，今天产品技术派、专业派已经越来越难以适合客户需求，今天好房子的营造正在从开发思维进入客户思维，空间思维再到“场景思维”。今天住宅产品很有必要全面进入“场景营造”新时代。
今天
房子、空间只是载体
好内容、好场景、好服务才是灵魂
尤其在今天房地产产品过剩，改善需求全面崛起，住宅“美好场景营造”正当时!
但是，场景并不是什么新鲜词。
“场景”的概念来自互联网，全球科技创新领域著名作家罗伯特斯考伯的《即将到来的场景时代》就宣告未来场景时代将全面改变人类的生活方式。而在互联网领域，不同细分场景，往往开始细分关注亚文化群体、小众群体的情感和价值需求，并进行场景营造。
事实上，不仅仅是住宅场景革命开启，泛地产领域场景革命早已开启！
比如国内商业地产领域，不少顶级操盘手都表示：“打动人心的场景营造，已经成为商业地产的'胜负手’！”'
西方购物中心里竟然有几层楼高的“疯狂滑滑梯”，有海洋馆，这些都是吸引人流的场景营销。而国内商业地产购物中心也在弱化作为卖场的存在，越来越多消费者进入购物中心已经不是为了购物而来，而是聚会、娱乐、吃饭、凑热闹，今天的城市购物中心已经成为了人们线下相聚的一个真实场景。
同样，国内高端精品酒店早就开启了“场景创新”。有的是度假体验场景，有的是商旅高端场景，有的是强调高雅文化体验的精品酒店场景，每一次入住都会是美好的人生记忆，最差的酒店是那种只想去“凑合”睡一觉的快捷功能旅店！
好的酒店自带美好场景
差的酒店只剩下性价比
事实上，住宅地产在眼下也迫切呼唤场景革命。
比如用康养服务场景去唤活老人，用儿童乐园去锁定孩子、用宁静高雅书房去锁定男主人，用宅度假生活去锁定女主人……一个个美好生活场景开发商都可以尽心营造。
其实住宅地产也早有场景时代的萌芽。
比如通常所用的售楼处、样板间还有实景房可以说就是一种初级的场景，而后售楼处叠加一些新功能场景，开始成为中国网红售楼处屡试不爽的方式。比如售楼处+咖啡屋、售楼处+书店、售楼处+博物馆……通过场景创新和叠加，为售楼处增加人气，达到增加客流的效果。
如今，住宅地产也迎来全面场景时代，万科、阿那亚、东原已经出手了。
比如万科提出做“美好生活场景师”，
比如阿那亚的“孤独图书馆”，
比如此刻东原开启的“六大美好场景价值体系”
与其他探索者不同的是，东原进入场景创新领域更体系、更全局、更落地化。
住宅领域如何创造“美好生活场景”？
如何打造完整的场景体系？
对此，东原已经不是一个点，一个概念，而是一个体系，一个企业级的产品战略，更是一场从总部自上而下的全国创新行动！
截止目前，东原已经亮相了6大场景价值框架体系。
老潘也择其重点和亮点与大家分享。
打造个性和有魅力的场景，东原从项目总图规划就开始了。
首先，东原总图规划强调，必须将最好的规划与空间交给城市与地脉。
核心是打开社区与城市深入交流的可能，即总图的“城市公共态度”，以及实现居家生活与自然共融的最大可能性，权且叫做“自然共生的态度”。
以城市公共态度为例，东原强调社区是城市的一部分，尤其是与属地文化、城市脉络一脉相承，比如东原坚持为大社区让渡一个“口袋公园”，它虽然不大，但却五脏俱全，当资本和经营说“要把红线内的每一寸土地用尽”的时候，东原却用心为这个大社区去创造一个个“透 气的口袋”。
比如东原在很多项目中都会把社区人行入口结合一个商业广场，打造出口袋公园，让这个空间成为大社区的休憩、停留、活动的场所！
东原发现，今天行业同质化的产品从在源头总图规划就缺乏社区空间预留。最典型的是建筑排布以及景观组团强调均质化、缺乏中心景观，同时过于强调货值最大化，而疏忽对用户实际居住体验的关注！对此，东原独辟蹊径，强调在总图规划阶段就为社区景观中央庭院让路。
首先，东原强调客户价值体验第一，货值最大化第二。东原不会为了货值最大化，把社区排布过于紧凑压抑。
其次，在总图策略上就强调打破景观组团均质化，形成相对核心的中央空间，为复合型场景功能配置创造更多的场地条件。
东原总图主张打造复合功能的“中央庭院”
其三，打造复合型场景功能，通过有效路径规划，实现各个功能模块的组织和串联。比如实现有趣味的儿童玩乐、有关怀的康体健身、有聚集的社区舞台、有温度的邻里交流集中在一起。
其次，东原总图第二个规划原则是把自然“折叠”进社区，实现居家生活与自然共融的美好。
以如西安·印未央就强调“引湖入景”的设计手法。
即通过规划空间打造，把项目对面的西安未央湖自然湖景“折叠”进入社区，一方面进行湖景资源最大化利用，另一方面围绕“水”的故事进行设计生动演绎。
西安东原印未央强调“引湖入景”
比如杭州东原九章赋崇尚自然共融的院子生活，九章赋合院是低密产品，一户人家有6重立体院落，分布在各个楼层，做到了“内外皆为院子、四方皆为院子、天地皆为院子”。
杭州东原九章赋合院实景图
结合0.46超高窗地比，把自然从户外延伸到了户内，创造了居家生活与自然共融的最大可能性。
0.46窗墙比，杭州东原九章赋引景入户
今天谈论各种场景，必然首谈颜值。
东原杭州印未来
在住宅领域，房子，也是颜值经济。
作为城市的一部分，高颜值的房子是一张城市名片
作为建筑，它是建筑美学，
作为社区印象，是一个经得起细看的房子。
一个调查显示，今天90后逐渐成为购房主力客群后，他们对房子的美学认知，或是对建筑立面的价值敏感点认知调研综合下来，核心体现在5点：
其一，楼型薄，不能太厚重；
其二，极致超大窗地比；
其三，幕墙体系玻璃与铝板组合；
其四，弧线造型元素，曲线才属于上帝。
其五，精致的线条！
事实上，美与颜值，是东原产品一个重要的标签。
比如在建筑外立面造型轻盈的同时，外墙/玻璃幕墙大量选择浅色系，其中，浅灰、米白、浅香槟金的屋顶和装饰是点睛之笔，使原本安静低调的空间突然多了一丝活泼与生动。
比如对建筑立面窗地比/窗扇分隔的考量，对阳台玻璃栏板的细化设计，这些立面部品，东原都在反复推敲，只为了加强户内外视线的交融与美感。
也因此，近20年来，东原在30余座城市里都留下了世人称道的惊艳作品。比如从TOP系的城市豪宅印长江，再到品质传承的高定印系作品——印江州、印柒雅、印未来等，均荣获了业内权威大奖。
追求健康、追求欢笑，让幼有所学，老有所养，笑语欢声，对大多人而言，这是一种生活态度，但在东原，这更多是一种场景能力。
对此，东原采用独特的“被动式健康”营造手法，为家庭提供“一老一少一健康”的健康呵护，比如童梦童享迭代，比如适老社区的改造和研发，比如健康社区的打造……这些对东原而言，是一种能力输出。
1，适老关怀：做到“安心、舒心、贴心”
数据统计，老人致死率最高的事故就是摔跤，那么针对高发的摔跤，乃至如何打造适合老人的多功能、愉悦舒心的活动场景？对此，东原适老关怀设计，可谓用心良苦，细致入微！
首先，最短归家路。
社区很多老人行动不方便，东原在小区规划设计上，对于归家和老人的必经动线设置“最短的路”，并且沿路设置林荫大道，使归家之路既能快捷直达，又能一路清凉，绿意盎然。同时，在老人的活动路线上，用缓坡和两侧扶手代替台阶，也方便行动不便的老人轮椅投通行。地势相差较大的区域，设置垂直电梯。
其次，针对长者视力减退、容易滑倒跌倒的特点，以适老化照明、防滑、防摔、防撞设计打造安心住区。比如地面铺装采用荔枝面等防滑的铺装材质，避免老人摔倒；比如很多老人眼花、记忆力和体力也不好，因此东原小区里面有醒目的标志，用最温柔的灯光照清楚和让老人记住回家的路，同时每40米预留休憩的条件，老人走累了，随时就可以想坐就坐。
其三，让老有所乐，在社区设置“景观适老模块”、“架空层适老模块”，长者也有自己的兴趣爱好和社交圈，通过多功能、复合的全龄段的景观模块设置，为长者丰富多彩的晚年生活提供场所。
以重庆晴天见项目为例，架空层同样设置了棋牌室、艺术区、书吧等兴趣活动中心，把老人们聚在一起，让老人的笑声充满小区。
其四，东原发现摔跤老人恢复期最常用的有手杖、步行架、步行车、多足杖，轮椅有1200mm和1500mm的常规尺寸。
基于此，东原根据不同辅具的尺寸优化老人房、卫生间等尺寸，方便通行和使用。比如卫生间要满足老人轮椅转圈，厨房满足轮椅老人使用，老人卧室满足轮椅转圈。
2，适童成长场景
东原的适童设计是什么呢？
仅仅是为孩子提供一个简单的活动场地吗？这是狭隘的认知。
东原的适童场景出发点是希望服务于儿童家庭，鼓励互动交流，寓教于乐，能够实现场地与孩子、家庭三者共同成长的活动空间。
昆明东原项目童梦童享体验区
东原映阅童梦童享爬网系列
首先，要满足儿童友好设计的基本面。
从绿化到铺装、灯光机电、标示导视、围墙景观到室外家具，东原定义了18项通用设计标准。比如儿童活动场地，适合种植一些防蚊虫的植物，儿童器械严禁出现尖角等。
其次，针对儿童家庭互动，东原创新设计“爷孙组合”的户外活动，比如爷孙户外桌游，爷孙益智类游戏，这样就可以实现爷孙之间更多的互动，场景式投入，在帮助爷孙锻炼脑力的同时，又强化爷孙的亲密关系。
其三，针对儿童的“家庭+自然”的寓教于乐。比如东原根据生态友好原则，设置开放式的社区花园和儿童自然科普基地，通过卡通故事线吸引儿童探索自然世界，并以儿童为中心建立家庭社区情感纽带，将人与人，人与自然有机连接在一起。
与场景对应的是各个对儿童的细心呵护。
比如社区地面2mm铺装高差，呵护行径婴儿车中的睡眠。
比如幼儿攀爬活动设施不超过70cm高的安全关怀；
比如稍大儿童的爬网系列为孩子们体育应试提供了日常天然训练场！
3，社区健康
首先，社区规划上，东原独创了“绿视比”、“间距比”的可量化指标，并结合“CFD”工具， 在项目规划之初就同步关注、验证与优化社区的微环境。
何为绿视比？
即在东原社区中，节点视野中能够看到人工造景视觉绿化的占比，数值越高就会能欣赏到更多绿色。
在东原，要求核心/次核心景观可视户数/总户数必须大于60%。
同样在建筑排布上强调间距比大于0.7，间距比即楼间距与建筑高度比，东原要求总图楼位布置必须有一定错落，避免长面宽，实现平均间距相对较优。
比如东原杭州九章赋即使高层间距比也能做到0.78左右。
其次，户型如何做到健康？
东原通过计算户型的“通风率”“日照率”和“面宽比”，实现更优的健康户型 ——即最大化的南北通风和核心空间最优的日照条件。通过室内空气与水质双重净化，进一步保障家人的健康
比如总图楼位避免遮挡城市主导风向；
比如总图商业配套避免出现整体围合；
比如总图楼位避免出现退红线围合形式；
比如总图楼位避免出现南北向连续并排布置。
其三，东原在归家体系也强调“归家三无”的安全健康理念，全方面的保证各类人群的安全出入。所谓归家三无，即全区无台阶，车行无盲区，出入无接触。
尤其在疫情期间，最少的接触就是最大的安全。同时东原强调隐形「管家服务」归家，即快递人员+外卖人员+后勤员工动线集中、空间独立，后勤院可临时停车（货车、快递车、电动车）、临时卸货，快递间满足业主收发。
值得强调的是，通风采光是人居健康的源头，东原对此有“三个努力做到”很用心：
努力做到所有公区都采光，通风，且有花园；
努力做到所有地下室都采光通风；
努力做到家中自带花园。
回家就是度假，宅度假……这些是东原产品场景一大特点。
听起来非常美好，这一点星级酒店，文旅小镇或许正在践行，但传统住宅如何实现居家度假体验，这很难。但东原基本做到了！
首先，东原园林是带节奏的，而且节奏饱满，连续紧凑，是“带情绪的”园林！
对此，东原提出来一个“好的颜值+对的空间”的创新设计，并将归家路径分解为六大空间结构进行固化，即入口区、入口后场、核心景观区、次核心景观区、宅间组团以及入户，实现东原社区归家各个环节都有度假体验。
事实上，这归家六大场景，天然就自带节奏。
比如进入社区归家动线后，东原也采用了很多度假放松设计元素和场景，真正让业主放松心情。
比如在核心景观区，东原采用HUB度假大水面作为主体，配合社区层次分明的精致围合密林、精美的草坪来表现度假价值感，静谧美好的水面，穿梭精致围合的密林，让业主心情放松下来。
回家就是度假
其次，打造有情绪的场景，创造“可停留的”空间。
比如业主归家第一场景就是社区入口。
东原在入口区就设置了仪式感门头和类五星级酒店的落客前场。
这是城市界面到社区界面的交汇点。即昭示和提醒业主回家了，可以忘掉城市的喧嚣，告别工作的压力，放松下来。
又比如不同的场景功能也可以吸引业主停留休闲。比如在主核心景观打造互动水景，可以吸引业主停留欣赏。
比如在重庆东原江山印月Hub水景，业主在不同的位置有不同的感受，或者轻松，或者活泼，或者悠闲。
又比如社区共享客厅。本身而言，东原社区景观主核心区与次核心区体验也不同，强调动静分离，自带节奏，比如主核心景观区打造动态的强互动的场所，而在次核心区打造静态、轻松的邻里交流空间。
架空层竟然也可以“很舒服、很自在”
色彩也可以引导心情。
东原社区盎然的色彩离不开日本专业的色彩研究大师，结合成人、儿童、老人不同心理与生理状态进行科学的色彩搭配，视觉上传达舒适性及独特的美感。
色彩引导心情，重庆东原阅璟山实景图
其三，同样值得推荐的是宅在家里也可以有鲜明度假感。怎么做？
首先是打造度家体验阳台。
东原特意设计大进深阳台，常规阳台大多1.4米左右，但东原进深一般会大于1.8米。
东原通过阳台局部扩大，给露台、阳台留多一点尺度，赋予多样化场景，比如放置大型具有度假感的家具，将自然引入户内，宅家享受度假般感受，很有类似别墅大露台的愉悦度假感。
其次，打造“酒店式”主卧设计，享受五星级酒店式体验。
常规的主卧都是加载更大的衣帽间和双洗手盆，而东原打造的是“观景飘窗+观景主卫”，这就实现了户内与户外美好景观的共融，享受视野美好。
比如东原在西安印未央190平户型就打造了独特的270度观景飘窗+观景浴缸，躺在浴缸中，就可以瞭望远方静谧的未央湖面。
同样，打造大方厅也是东原宅度假的关键手法。
相对横厅、客厅而言，东原大方厅更有大house的体验。
比如绵阳凯越143户型，餐厨一体、客厅阳台打开，可以形成63㎡大方厅；
又比如苏州浒墅关125户型，餐厨一体，与客厅连接，形成42㎡大方厅。
在一个零星场景，局部场景的住宅产品时代，东原基于产品力场景打造还有三大特征。
老潘总结下来，核心有三大标签。
其一，场景全维度
如果说“空间的个性与魅力，产品的美与历久、家人们的对话与欢笑、园区的盎然与生机”这四大场景价值是狭义的住宅社区的场景营造，那么，东原基于城市共生和服务向善的“一头一尾”的加入，就书写了东原产品场景的六大场景全维度。
比如在城市共生维度，今天东原之于人居的价值既立足于社区，又超越于社区，即站在城市全维度服务，立足东原所在的迪马股份旗下的“专用车、不动产、产业发展”三大核心能力为内核，由社区走向城市，真正实现东原全场景、全维度、多元服务融入城市，让每一个东原社区都与城市共生共融共建！
其二、场景全周期
东原是一家强调大产品观的企业。
无论在产品力打造还是场景营造，东原都一直强调产品创新规划、产品建造交付和产品服务运维一条龙。在六大场景的打造上，东原不仅仅是在人人都是产品官的头脑风暴的创新，而且在中端场景建造、后端场景运维和服务是同样是一条龙、全周期。
创新场景、营造场景、运营场景……东原六大场景将形成“全周期、全链条”的场景行动。
其三，场景迭代力
应该说，今天2021年东原推出的六大场景价值框架体系，只是1.0版本，甚至0.8版本，但一直创新不止的东原，也势必将场景框架创新迭代，不断涌现新的美好人居场景，未来不排除出现六大场景价值框架体系的2.0版本，3.0版本。
逻辑很简单。其一、科技在进步，消费者也将不断持续追求更美好的生活；其二，不仅仅是人人都是产品官，东原是一家携带创新基因的产品型企业，创新，也必将让美好场景持续迭代。
过去东原的美好场景创新不停，比如架空层的幸福场景再造，城市人居的“宅度假”体验、适老适童的细节关怀、产品立面高颜值的惊叹、社区中央超级庭院的冲击力、星级酒店式的主卧体验……未来东原的美好场景，一个个让消费者惊叹的幸福生活场景，也将层出不穷。
在地产圈，商业、酒店、综合体、文旅等早已开启场景革命，而如今住宅场景变革，也正扑面而来，作为一直酷爱折腾产品服务创新的东原，这一次，又抢了个先！
做住宅场景创新实践者，东原出手了！
地产总裁参考
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