南昌的3重尴尬

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南昌，一个人杰地灵的城市。

早在初唐时代，王勃就有云，“豫章故郡，洪都新府。星分翼轸，地接衡庐。襟三江而带五湖，控蛮荆而引瓯越。”

而到了民国时期，南昌更是升级为“英雄城”，无数缔造新中国的将星，在这里崛起。

▲尽管南昌起义最终还是失败了，后续又遭受三河坝分兵、主力南下作战全军覆灭、领导人分散突围的际遇，但临时担任指挥任务的朱德，在江西安远的天心圩，硬是靠着心中对革命那股不可抑制的信仰与信心，发表了一通“中国也会有1917”的演讲，从而挽救了南昌起义剩下的最后一点革命火种。

对此，陈毅元帅后来说：“朱总司令在最黑暗的日子里，在群众情绪低到零度、灰心丧气的时候，指出了光明的前途，增加群众的革命信念，这是总司令的伟大。”

不得不说，共产党人一直讲群众是真正的英雄，但在关键时刻，领导者的意志和信念，才是中流砥柱。

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时光荏苒，一晃90多年过去了。背负着英雄城名号的江西南昌，再次成为大家的焦点。

稍稍有点不同的是，这一次南昌上头条，主要是因为房价调控：

3月25日，因为前一天南昌市政府发布的 “大南昌都市圈居民购房同权” 政策，住建部要求江西省和南昌市切实提高政治站位，并专门跟江西省开视频会议，把南昌市列入房地产市场监测重点城市名单，并派出督导组赴南昌现场督导。

▲南昌意图将九江、抚州、宜春、上饶等纳入「大南昌都市圈」，如此，南昌将会凭空多出数百万人口的购房资格。

说实话，“房住不炒”的中央精神，已经提了4年了，各地楼市一有涨价疯炒现象，也都是络绎不绝的加码限购。唯独“英雄城”南昌，却偏偏成了少数几个受到住建部点名批评的省会城市，这就有些令人惊讶且无语了。

难道南昌不知道这个政策与稳地价、稳房价、稳预期的要求不符吗？我想肯定是知道的。

那南昌为什么还会出这样一个政策？这其实跟南昌的尴尬处境有关。

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我们知道，内陆省份没有沿海省份强大的经济基础和实力，所以未来会是内陆省会独大，沿海双城并列的格局，就像沿海的辽宁有沈阳大连，山东有青岛济南，江苏有南京苏州，浙江有杭州宁波，福建有福州厦门，广东有广州深圳，这种趋势已经显而易见了。

对此，南昌显然也有心做江西的大哥。然而，南昌的地理位置却实在尴尬：前有杭州上海，后有武汉长沙，上有南京合肥，下有广州深圳。

▲还记得这张“城市势力范围图”吗？在这张图里，长沙、安徽算是守住了基本盘，苏州、南京、无锡“三足鼎立”，福州厦门“两分天下”，最惨的就是南昌了，不仅杭州开始向南昌延伸“势力”，就连上海、长沙也跑来分一杯羹，南边还有猛虎一样的深圳虎视眈眈，南昌在江西的势力范围被搅得支离破碎，可谓连基本盘都没守住，境遇跟石家庄差不太多。

也正是因为如此，在江西的几个城市，大都向着“外人”：九江向湖北，萍乡向湖南，赣州向广东，上饶向浙江，谁向着南昌？

▲南昌真正的势力范围，不过抚州、吉安、鹰潭、宜春数市而已。

而南昌的城市首位度，也是十年间不增反降的三个城市之一（另外两个是福州和沈阳）。沈阳首位度降低，与近年来东北经济的整体低迷和挤水分有直接关系。福州地位下降，主要原因不在于自己，而是厦门与泉州在过去十年间的发展太快。至于南昌首位度降低，一方面也是源于赣州发展迅猛，另一方面，自己不争气，被周边“巨佬”围殴也是事实。

由此，周边环绕着一批顶尖城市，这是南昌的第一重尴尬。

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当然，南昌的地盘被以深圳、杭州为首的“八城联军”瓜分，表面在于其位处“四战之地”，根源在于其自身的经济较弱、实力不强。“落后就要挨打”，这是老祖宗经过惨痛教训才得出来的肺腑之言。

而有意思的是，在2007年之前，南昌的经济实力是“碾压”过合肥的。特别是在上个世纪90年代，合肥GDP只有南昌的70%，恰如今日南昌之于合肥。

▲图片来源：城市财经，樱桃大房子

▲2020年全国城市gdp排名，南昌位列第40名，甚至比不上江苏盐城、山东潍坊等三线城市。

那么，合肥是什么时候开始超越南昌的？具体分界点是2007年，那一年，江西人寄予厚望的书记mjz被调走了，自此，南昌开始一蹶不振。

时至2020年，合肥gdp在孙金龙的前期奠基下，目前已经超过1万亿，而南昌gdp，则仍然在5700亿的关口徘徊；2018年，南昌GDP总量才突破5000亿元，合肥2014年已经突破5000亿元。从这方面看，合肥至少领先南昌5年。

当然，合肥的崛起，除了领导人的眼光和毅力因素，也有高层和国资的原因。例如，安徽百强企业有55家在合肥，安徽的头部文化是非常明显的，可以说是一个合肥吸干了整个安徽，与之相对应，江西就是相对均衡性的穷，南昌苦心孤诣搞个大南昌都市圈，想学合肥都不好学。

▲高铁环江西、高校环江西、5G示范环江西、自贸区环江西......一系列环江西现象，意味着国资对江西的投入确实还不大够。

但不管怎么说，是国家投入少也好，还是江西地处偏僻也罢，南昌经济发展不起来，吸引不了年轻人，跟南昌的产业思维有着莫大关系。

众所周知，搞大都市圈或“城市群”，绝对不是靠房地产开发就能实现的，它依靠的是相近城市间的产业链协同。例如粤港澳大湾区，香港负责金融、商贸、航运，深圳负责科技研发、创新金融，东莞负责生产、物流，不仅可以在较小的面积（5500平方公里）实现4万亿gdp，更能汇聚将近20万亿的巨额资金，不仅可以秒杀北京和上海，更能创造史上城市分工最明确、体系更成熟的湾区经济。这才是中国最想要的城市群的完美标杆。

再比如湖南老表长沙，长沙有个实质性的长株潭城市群，一体化也提了将近二十年了，但长沙就不像南昌，从不提什么购房同权——在我的印象里，长沙提得最多的是产业分工。

而对于南昌，本身南昌的产业就少，而且青黄不接，有前途看得见的产业也就光伏、航空装备和VR产业，但光伏产业时不时闹周期性危机，VR还在市场培育期，航空产业则迟迟无法达成技术突破。至于南昌引进的软件研发、移动终端制造、新能源、硅衬底LED、中医药等一批高新产业，也还没有一项能做大做强成为龙头产业。甚至连南昌原有的国有制造产业，也开始没落和边缘化，如周边武汉的汽车制造、株洲的机械制造更是抢夺了南昌制造业的外部生存空间。

▲其实南昌曾经是新中国建立初期的工业骨干城市，早在上世纪5、60年代，南昌飞机厂、洪都机械厂、江西汽车制造厂等企业就为南昌奠定了良好的工业基础。但时至如今，杭州电子商务势头凶猛、武汉“光谷”新兴产业勃兴、长沙文娱产业大热，南昌又依靠什么寻找存在感呢？

因此，当南昌提大南昌都市圈时，其实自己也明白，南昌自己的产业培育都还在路上，又如何通过产业协同培育城市群？购房同权，说白了还是想直接利用临近县市的购买力，支撑自己的楼市，这是把几个城市绑在一起最简单也最短视的做法。

综上，产业链和经济实力不济，这是南昌的第二重尴尬。

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刚才我们说了，地理位置处于“四战之地”，产业链和实力不济，这是南昌的两重尴尬。

而这第三重尴尬，则源于——南昌房价实在是高了。

尽管从绝对值看，南昌均价1.2万，远低于合肥、武汉等城市。但囿于南昌市区人口少，只有200多万人，包括所属的县，也不到500万人，总体来说人口不算多，再加上江西地区普遍工资低，人口老龄化现象和人才流失现象比较严重，这样的价格，其实真的还算是比较贵的。

▲长江中游城市群居民人均可支配收入表

要知道，南昌虽然也是省会，是标准的二线城市，但南昌对外地人的吸引力真的不大。最起码，赶不上周边的杭州武汉南京。南昌楼市的消化，也仍然主要依赖本地人消化为主。

也正是因为如此，一方面南昌人口本身的购买力不足，另一方面，南昌的房价也不算是低点，来南昌的年轻人，在这里根本看不到买房的希望，使得来南昌的年轻人比例，远远低于其他城市，最终形成负面循环，导致南昌楼市出现长达三四年的横盘。

而现在，南昌居然要求放开大南昌都市圈的购房资格，试问，这不是饮鸩止渴吗？真正有远见的做法，是南昌不要去对标南京、杭州这些城市，对标老表长沙就行了，把房价压到1万出头，吸引全省的年轻人过来工作、定居，这样的南昌，岂不美哉？

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说实话，从南昌的这个事情，我感觉最大的悲哀在于，由于卖地收入实在是过于爽快且全归地方支配，就算涨到天上去，地方也没有收手的主观意愿。

对此，可能稍微会一点“欲望延迟”技能的，莫过于长沙。曾经有一次，长沙在报纸上宣布，炒房是阶级敌人。

刹那间，我有点恍惚。我个人觉得，炒房者是阶级敌人这句话，最应该由南昌这座红色记忆最浓厚的英雄城宣布。

毕竟，这可是英雄城啊。

关于地产，希望能与大家有更多交流。