献礼!深圳40年楼市超强剖析!
献礼深圳40周年
本文将从创新深圳、速度深圳、特色深圳、未来深圳四个篇章带您领略深圳城市及楼市40周年的变化与发展，回顾来时路，展望新未来！
深圳，简称“深”，别称鹏城，位于南海之滨，毗邻港澳，是广东省下辖的副省级市、计划单列市、超大城市，国务院批复确定的中国经济特区、中国特色社会主义先行示范区、全国性经济中心城市和国际化城市，是一座充满魅力、活力、动力和创新力的现代化国际化创新型大都市。国际舆论曾评价中国政府“开放整个海岸”是新中国成立35年来所“采取的最大胆行动”。今年是中国改革开放40周年，也是深圳特区成立40周年，作为四个经济特区之一，深圳40年间砥砺奋进，由昔日一座默默无闻的小渔村，成为中国的经济中心、科技创新中心、区域金融中心、商贸物流中心，拥有全球第三大集装箱港、亚洲最大陆路口岸，拥有华为、平安、腾讯、万科、恒大等7家世界500强企业。创新深圳回顾过往40年，深圳在经济、文化、科技等多方面发生了翻天覆地的变化，这些变化可以从深圳一骑绝尘的楼市中窥见一二。那么在这近半个世纪的改革开放中，深圳经历过哪些变化？与深圳同期开放的珠海、厦门、汕头相比，深圳有哪些方面的突出优势呢？众所周知，1980年，我国设立了深圳、珠海、汕头、厦门四个经济特区，虽然后来陆续新增了海南、喀什、霍尔果斯等3个经济特区，但最为人们所熟知的依然是最初的四大经济特区。四大经济特区风风雨雨走过40年，它们都发展得怎样了呢？从各城2019年年鉴公示的GDP来看，四大经济特区中，深圳毫无悬念地以26927.09亿元的GDP总量居于榜首，厦门以5995.04亿元排第二名，汕头GDP仅有2694.08亿元。同样是经济特区，深圳的GDP总量竟是汕头的十倍，珠海的8倍，厦门的4倍多！如下图所示，深圳几乎所有数据都完全碾压其他三座城市，尤其是新增流入人口、一般公共收入、地区生产总值、人均GDP、高新技术企业数量、专利申请量都遥遥领先于其他三座城市。
除了各项经济数据大放异彩外，深圳的城市地位和文化优势也十分引人瞩目。对比旅游文化突出的其他三城，深圳以务实致用、创新求异、现代化、国际化的城市定位和文化特色，极大地推动了经济、科技等方面的发展。而近年来深圳在城市文化建设领域成绩斐然，城市文化软实力与影响力与日俱增，取得了“城市文明典范”、“国际文化交流中心、“2019中国城市文化创意指数副省级城市排行榜第1名”等殊荣，2019年更升级为中国社会主义先行示范区。
所以，作为首批开放的经济特区，深圳的发展无疑是最亮眼的。深圳的快速发展离不开特区政策的优越性，也离不开深圳人民的勤奋和努力，下面让我们通过数据领略成立40周年以来令世人瞩目极致的深圳速度。
速度深圳
（一）深圳40周年城市发展大数据
纵观深圳40周年的发展，“来了就是深圳人”成为了深圳的标签之一。从最初常住人口40万不到的小城市，到如今人口破1300万，深圳这所魔力之都吸引了大量的人才拼搏努力、安家奋斗。从地区生产总值1.96亿元到26927亿元；从人均生产总值0.06万元到20.3万元，深圳地区超万倍的增长率，让深圳的发展见证奇迹。
（二）深圳40周年城市中心的转移
深圳城市中心的变迁也是深圳城市发展的缩影，每一次城市中心的转变都赋予着深圳全新的发展意义。纵观深圳40周年成长历程，改革开放70年代至世纪末深圳的中心为罗湖；21世纪随着经济、政治核心转移，福田成为了中心；2015年前海-蛇口自贸区成立，前海中心区诞生；而2017年，深圳最新城市规划提出了2030年大湾区时代“一个都市核心区”概念——大前海中心、福田-罗湖中心、龙华中心，将龙华的发展提上了日程。2020年深圳大都市圈扩容，城市的变化又正在悄然进行，未来深圳的下一个中心会是哪里？又将赋予深圳怎样的意义，指日可待！
（三）深圳40周年深圳地铁轨道交通发展的变迁
交通是见证一个城市发展最直观的指标之一，成立40周年，深圳的交通从无到有，完成了内外高速联系的布局。
2004年12月，1号线1期罗湖-世界之窗站、4号线1期福田口岸-少年宫站的开通，为深圳市民揭开了地铁出行的序幕。2010年-2011年2号线、3号线1期、2期工程的通车让深圳东北、西南片区快速沟通成为了可能。随着5号线、7号线、9号线、11号线的开通，深圳城市地铁轨道交通开始初具规模。近期6号线、10号线的开通，让深圳南北市民的沟通、交流变得更加的快捷。而未来，13号线、16号线、20号线等多条线路正在整装待发！
深圳速度让世人印象深刻，那么作为深圳经济的晴雨表，深圳的楼市发展表现如何？
特色深圳
（一）深圳楼市40年变迁
1、深圳一二手楼市成交量变化
从2007年到2020年上半年，深圳楼市总共卖出了173.58万套住宅，其中57.37万套来源于一手，116.21万套来源二手。以365天来计算，过去的13.5年里，深圳平均每天卖出352套住宅，不知道这其中有没有你的1套，又或者是几套？
不难看出多年以来，深圳一直是存量房市场占主流。深圳二手住宅成交量一直遥遥领先于一手，唯有在2012年两者差距达到最小值。2012年也是深圳一手楼市的鼎盛之年，原关外众多超大体量楼盘入市。这一年，深圳住宅预售面积高达490.87万㎡，预售套数突破5万套。其中龙华表现出众，星河盛世、绿景公馆1866、水榭春天等多个刚需产品入市，每每开盘更是创造一个又一个社会热点。此外，这一年，他们才卖2万元/㎡。
过了2012年，二手很快又把一手远远甩在身后。在大多数年份里，二手住宅成交量都比一手多一倍，2009、2010年更是接连创造超10万套年度销量的惊人成绩。深圳二手楼市的春天也由此开启。
2、深圳一手住宅成交价
房地产市场的繁荣，是深圳城市发展的缩影。随着深圳GDP的奔腾、超越，深圳楼市价格也在大环境下上涨。1981年，全国第一个商品房小区东湖丽苑在深圳诞生，每套房配备3个深圳户口名额，每平米2730港元，按当时的汇率每平米约1000元。
乐有家研究中心数据显示，深圳一手楼价在2014-2016年出现了一次“大飞跃”，价格直线上涨，从2.4万元/㎡涨到了5.35万元/㎡，涨幅超120%。这也引起了政府对楼市的重视，2017年开始严厉调控，如今深圳一手楼价变化已被控制在平稳合理的范围内。
新房“限价令”出台以来，深圳不少片区的一、二手楼价更是呈现倒挂局面，新入市一手商品房价格往往都比周围二手价格低不少，这也让更多购房者愿意碰运气去“打新”，毕竟“买到就是赚到”。
3、深圳二手住宅成交价
从2007年到现在，深圳二手住宅价格涨幅达468%，但每年上涨幅度相对一手较为缓和。年度涨幅较大的是2013-2016年，平均每年上涨幅度超20%。2017年开始，在严厉调控下年度涨幅降低到5%左右。2020年，新冠疫情冲击，715新政严调，深圳二手楼市迎接多重挑战，下半年市场如何还待时间回答。
4、深圳六区楼市成交量
细看至各区，2008年以来深圳的一手住宅成交就主要集中在宝安、龙岗。而随着土地供应减少，一手供应量也随之锐减。供应影响成交，从2017年开始，即使是原关外的一手成交量也明显呈现降低趋势。
与一手相比，各区二手住宅的区别在于，罗湖、福田与南山的成交量丝毫不逊色于宝安、龙岗，如福田往往能排到二手成交量第三的位置。如果日后深圳住建局将龙华、光明、坪山、大鹏独立计算二手过户量，福田或许能排上TOP 1。
对于追求位置卓越、交通便利、教育优质的刚需购房者来说，罗湖、福田的二手房是一个很值得去淘、去挖掘的市场。
5、深圳六区楼市成交价格
从2006年到2018年，罗湖一手住宅成交价格涨幅630%，福田涨幅581%，南山涨幅660%，盐田涨幅405%，宝安涨幅543%，龙岗涨幅485%。南山一手住宅在2017年成交均价更是首破10万元/㎡，而龙岗在2018年成交均价还未破4万元/㎡。
从2007年到2020上半年，罗湖二手住宅成交价格涨幅445%，福田涨幅460%，南山涨幅495%，盐田涨幅231%，宝安涨幅633%，龙岗涨幅531%。除盐田外，龙岗是二手住宅成交均价最低的行政区，更适合刚需关注。
（二）深圳近5年楼市变迁
1、全市住宅过户量TOP10片区
近5年时间里，每年二手住宅过户量前十的片区包含布吉、龙岗中心城、西乡、宝安中心、民治、前海等身影，其中布吉、龙岗中心城、西乡三大片区也常年占据过户量前三宝座。随着深圳以原关内为中心向关外呈放射性发展趋势，坂田、龙华中心等片区也逐渐受到更多置业者的青睐。
2、全市片区住宅房价涨幅TOP榜
深圳楼市近几年的发展可谓沧海桑田，时隔五年，房价翻番的片区更是不在少数。据乐有家研究中心统计数据显示，过去的五年中，房价涨幅超过100%的26个片区中，仅南山、福田、宝安三区就占据了18个，其中福田的八卦岭片区更是以173%的涨幅领先其他片区，坪山、宝安西乡、龙华大浪三个片区的涨幅也超过150%。
3、全市住宅过户量TOP10楼盘
具体到全市各楼盘的过户量，其中振业峦山谷花园、龙珠花园（龙岗）、御景华城花园三个楼盘连续五年荣登过户量前十榜单，无疑是深圳置业者的真爱。今年，也有不少新晋楼盘跻身前十榜单，可园、莱蒙水榭春天花园、旭飞华达园、金地上塘道花园等楼盘也开始受到置业者们的关注。
4、各行政区住宅楼盘数量变迁
自1980年成立深圳特区以来，这座城市以深圳速度不断发展腾飞，让全世界都为之惊叹。纵观这40年间，深圳的人口和居住需求不断攀升，住宅楼一幢幢拔地而起。根据乐有家研究中心统计数据显示，深圳从40年前仅20个左右的住宅楼盘，已发展到如今超过6000个住宅楼盘，平均每年建成住宅楼盘超过150个！
通过数据我们还发现，罗湖区的住宅楼盘数量在前20多年一直稳居第一，自2002年起，福田、南山、宝安三区的住宅楼盘数量就先后反超了罗湖区，龙岗区也奋起直追逐渐缩小了差距。通过这些后起之秀，我们看到了深圳楼市的无限发展潜力。
未来深圳
（一）湾区9城2020年量价分析
据乐有家研究中心统计2020年上半年粤港澳大湾区九城楼市成交数据显示，在过去的半年里，惠州、佛山、广州一手住宅成交量位居前三甲；而二手住宅成交量上，深圳则是当仁不让，以4.4万套的成交量位居第一。随着未来深圳城市的进一步发展，二手住宅市场也将不断扩大，未来深圳的二手楼市也将更加成熟、稳健。
（二）深圳连接临深地区轨道交通发展史
90年代的中国，流行这样一句话：要想富，先修路。这句话在深圳也同样适用。改革开放40年来，深圳通往临深城市的交通建设分为3个阶段：
1990-2000年：以省道、国道为主的省内交通；
2000-2010年：以高速公路，铁道交通为主的交通建设；
2010-2020年：以高速铁路、城际列车、跨城地铁为主的高速轨道交通网布局。
而在1980-1990年之间，想从深圳去往临深城市，只能通过老旧的公路，几经转折后才可抵达，若想要去往中山、珠海等城市，陆上交通更是举步维艰。闭塞的交通环境严重影响深圳的发展速度，拓展交通网络势在必行。
90年代，107国道的通车，打通了深圳通往周边城市的交通线，但随着香港回归带来的发展红利以及大量人才涌入，深圳开始进入高速发展阶段，省道、国道逐渐无法满足深圳改革发展中的需求，21世纪初，深圳通往临深的高速公路网开始从规划进入实质性建设阶段。
2010年以来，交通轨道技术迎来巨大突破，高铁、地铁进入飞速建设阶段，深圳紧随全国高速铁路网的建设，在快速完善市内交通轨道网的同时，增设通往临深地区的延长线。随着规划中的高铁、地铁项目逐步完工，深圳与临深地区的生活圈将被进一步缩短，深圳发展的红利也将带动更多周边城市快速发展。
（三）大深圳都市圈利好
1、深圳借交通实现软扩容
（1）深大城际线路，贯通“大深圳”东西
深大铁路向东辐射惠州，向西跨江辐射中山、南沙，同时在深圳市内承担城市东西向快速联系功能。该线路串联深圳北部第二圈层多个组团，对实现大亚湾、坪山、大运、五和枢纽等关键节点与深圳机场的快捷联系有重要意义。
（2）深惠城际线路，促进深莞惠融合
深惠城际是粤港澳大湾区城际铁路网的重要组成部分，其建设对于促进深莞惠都市圈融合发展，落实国家粤港澳大湾区战略，建设中国特色社会主义先行示范区具有重要作用。
（3）深汕高铁线路，促进合作区高速发展
深汕铁路将衔接广汕铁路等多条高速铁路，构建新1条时速350公里的高速铁路通道，助力深汕特别合作区高速发展。
2、“大深圳”将提速，带动周边区域发展
（1）人口、经济辐射
由于深圳土地面积有限，近年来随着深圳建设发展、产业优化加速，深圳的工业、厂房用地急剧减少，华为等大量深企开始向深圳周边扩容，将深圳强有力的经济活力辐射至周边城市。
（2）交通促进互融
企业和人口的迁移，对深圳向周边城市的交通辐射需求激增。3条交通大动脉未来打通后， 将促进大深圳都市圈形成1小时生活圈乃至半小时经济圈。惠州东莞买房，深圳上班的跨城工作生活，或将实现。
3、“互补式”发展
目前，华为将部分产业迁至东莞，惠州仲恺也开设了华为、比亚迪等企业的上下游产业，深圳周边城市广阔的土地空间和良好的产业基础，为深圳都市圈建设奠定了良好基础。
随着交通建设逐步完善，大深圳都市圈的优势将逐渐显现，周边城市也将在互融中实现加速发展。第一个40年深圳为大家带来了极致的速度和无限的创意，他用超万倍的发展速度交出了满意的答卷！下一个40年深圳又会带来怎样的惊喜？让我们拭目以待！
此文特献礼深圳成立40周年。40年辉煌成就，一路以来感谢为深圳发展建设贡献力量的每一个你。