「物业服务纠纷」全系35类判例梳理与实务指引
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随着城市房地产业的兴起，物业服务行业也随之蓬勃发展。近年来，物业服务资质的取消，使得设立物业服务企业并参与市场竞争的门槛进一步降低，物业服务行业也表现出更大的市场活力。由于物业服务所涉主体众多、事务繁杂，故在物业服务过程中发生这样那样的纠纷更属难免，从法院受理的与物业服务有关的案件纠纷来看，不仅数量庞大且也有逐年增多的趋势。经验地看，一个依法服务并注重风险管控的企业才能在市场上走的更远也更稳健。
限于篇幅，此处介绍作者在本书中关注的已售未领房的物业费交纳主体、物业费纠纷中业主“服务不到位”抗辩问题。
“已售未领房”指的是开发商已经出售，但“交付通知”或“入伙通知”发出以后，购房人并未办理交付手续及领取钥匙的房屋。一般来说，物业费的交纳义务，在房屋交付给购房人前由开发商承担，房屋交付后则由购房人承担。这些“已售未领房”在购房人看来，由于房屋存在质量瑕疵而未办理交付手续、领取钥匙，房屋自然就未交付完成，故其不需承担物业费。但开发商则认为，除非商品房有明显质量问题，影响到正常使用，否则购房者不得以商品房质量不符合约定为由拒绝接受商品房，至于一般的质量瑕疵可以通过维修、保修处理。在开发商判定系购房人无正当理由拒绝接收房屋的情形下，当然就不认可其有为该购房人交纳物业费的义务。还有一些情形是开发商已经发出“入伙通知书”，购房人由于自身的原因不来领房的，当物业公司要求开发商支付物业费的，开发商便以与购房人签订的《商品房买卖合同》为据，提出此系购房人违约，属于合同中约定的“视为交付”之情形，并以《商品房买卖合同》中已经明确此种情形的物业费由购房人承担为由，提出物业公司不得向其主张物业费。对物业公司而言，向购房人主张物业费，购房人以房屋未实际交付提出不应由其承担；转而向开发商主张时，开发商又以“视为交付”，提出物业费应由购房人承担。双方说的似乎都有道理，只是物业公司左右都为难。
那么，物业公司到底应该向哪一方主张物业费呢？对此，作者分析的切入点是“业主”这一身份的认定。因为不管是“业主的建筑物区分所有权”的有关规定还是《物业管理条例》的规定，业主都是交纳物业费的基本主体。由此，作者对已售未领房又进一步区分是否已登记在购房人名下两种情形进行讨论，也就具有了实践的意义。在房屋已登记在购房人名下时，购房人就具有法律上的“业主”这一身份，此时物业费则应转由该购房人承担。对于未登记在购房人名下“已售未领房”，由于其也并未占有房屋，故此时的购房人尚不能被认定具有业主身份，故物业公司还不能向其主张物业费。在司法实务中争议比较多的是，能否根据《审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》规定认可的房屋“约定交付”来推定已售未领房已经交付，从而推定购房人具有业主的身份。在作者看来，该审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释主要适用于商品房买卖领域，该规则只能处理商品房买卖合同当事人项下的交付义务及认定问题。而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（现名称已经修改为“最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释”，以下简称建筑物区分所有权司法解释）中的“合法占有”应当是一种事实状态，是一种“公然占有”，能为他人所发现的占有，通常就是领取了房屋钥匙。由于买卖合同关系与物业服务合同关系是两个不同的法律关系，物业公司并非商品房买卖合同关系的当事人，故在商品房买卖合同关系中推定的交付并不能直接适用于物业服务合同关系，除非该推定的交付已为生效裁判所确定。而此种认定并不会给开发商带来额外的负担，若购房人被认定系无正当理由拒绝办理房屋交付手续或受领房屋的，则开发商可基于其双方之间商品房买卖合同的约定要求购房人返还这部分物业费。
所谓“服务不到位”指的是物业公司的服务质量存在瑕疵。物业公司提起的物业费诉讼经常会遇到业主提出的“服务不到位”的抗辩，主张不应交纳或不应全额交纳。从司法实务案件来看，有的法院在案件审理过程中会至物业现场查看，以此确定是否采信业主一方所谓的“服务不到位”的抗辩，有时当地较有公信力的媒体的报道，也可作为法院采信业主抗辩的补强性材料。在法院认定物业公司存在服务质量瑕疵的情形下，对于其物业费的主张采取的处理方式主要包括这么两种：一是适当降低合同中约定的物业费标准；二是物业服务质量瑕疵轻微的，物业费不予减少,但不支持物业公司的违约金诉求。
作者认为，若裁判者认定物业公司服务质量存在瑕疵，适当减少物业费是符合法律之规定的，也是公平原则的体现，但也应注意到物业服务的特殊性。物业公司提供的物业服务是面向整个小区的，具有涉众性，业主不支付物业服务费的行为也会影响其他已支付物业服务费的业主的利益。同时，物业服务在时间上具有持续性，就如裁判者去现场查看，其至多也是截取的物业公司某一天或某一时的物业服务片段，以此作为评价整个合同期间物业服务质量，未必合理。因此，裁判者在面对“服务不到位”的抗辩时，最大的问题不在于法律适用层面，而在于如何认定物业公司是否存在“服务不到位”的情形以及“服务不到位”的程度，也即事实认定层面的问题。裁判者到物业服务现场查看，作者认为是值得提倡的，一方面不仅可以通过实地查看，增强其内心确信，另一方面也可以通过实地查看来验证业主一方“服务不到位”抗辩提交的证据的可采程度，顾及了物业服务持续性的特征。裁判者需要对物业服务的性质有个正确的认知，物业服务在很大程度上是一种“行为义务”而非“结果义务”。因此，也不能仅以“未及时修复监控设施”或“消防设施”存在缺陷，便径行认定物业公司“服务不到位”，因为很可能这些监控设施、消防设施需要维修、更新或改造，而这些费用是需要通过物业专项维修资金解决，并不在物业费中列支的。在物业公司已经提交了维修计划，由于物业专项维修资金未审批或审批未通过，而目前未能维修、更新或改造的，这显然就不能归咎于物业公司。总的说来，物业服务质量瑕疵不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。对于物业公司客观上的确存在的一些服务质量瑕疵，虽可通过后续改进，但毕竟也属于轻微违约，故此时也不宜认为业主系毫无理由的拒绝履行义务，从公平的角度而言，要求物业公司放弃违约金请求或判决不予支持的处理，是一种妥适的方案。当然，对于物业公司存在服务质量瑕疵，且被要求整改无果的情形下，合理的扣减物业费，也是民事合同等价有偿原则的体现。
作者最后指出已经有地方政府为了促进物业管理行业健康有序发展，引入了对物业服务进行第三方评估的机制，并认为这是一个很好的尝试，如果行之有效的话，则为司法实务中处理此类纠纷提供了很好的参考依据，对于提升物业公司的服务质量也会有相当大的促进作用。总之，就物业公司而言，立足于市场的根本在于其所提供的服务的质量是为大多数业主所认可的。
物业服务涉及侵权赔偿的情形在实务中并不少见。常见的有室内被盗、共用管道堵塞致家中被淹、发生消防火灾事故等等。现就对于本书中的“因外墙面、幕墙掉落引致的纠纷”主题予以介绍。
城市中高层、超高层建筑的兴起及外墙面砖、玻璃幕墙的广泛应用，给城市带来崭新面貌的同时也带来了新的问题。随着房屋交付使用年限的增加，建筑物外墙材料的逐年老化，近年来由于高层建筑外墙面砖脱落、玻璃幕墙爆裂坠落砸伤他人或汽车的事故也屡有发生。事故发生后，受害方和物业公司都普遍关心：物业公司对此是否应当承担责任？承担多大的责任？
物业公司对于外墙具有维护责任，属于《民法典》第1253条（原《侵权责任法》第85条，内容无修订）规定的责任主体中之“管理人”。所谓的“物业管理”，是物业服务人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业公司对“物业共用部位的维修、养护和管理”一般来说是物业服务合同中的必备条款，而建筑物区分所有情形下的外墙面属于“天然共有”部分。物业公司对于外墙具有维护的责任，应属于法律规定的“管理人”范畴。
物业公司责任的认定适用过错推定原则。依照前述民法典“所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”的规定，物业公司需要证明自身不存在过错，方能对外墙面掉落造成的损害免责。作者结合物业服务的特殊性，特别指出，按照《物业服务收费管理办法》的规定，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。而外墙的维修，通常不能通过小修小补就可以解决问题，往往需要动用专项维修资金进行维修更新，以消除隐患。若物业公司已经按约定履行了维修更新申请或建议的，且已尽合理措施提示、防范危险源的，只是因申请未获批准而未实际实施维修更新，则应认定其没有过错，从而不应对损失承担责任。当然损害若是因不可抗力造成的，物业公司也可以免责。
受害人自身存在过错的，一般可以减轻物业公司的责任。基于社会公众对物业服务的定位与期待，作者认为此类事件中认定受害人自身存在过错以及过错程度方面，裁判者适当考虑“损害预防理论”具有合理性，当然对于物业公司的要求也应符合常情、常理，不能给物业公司造成不合理的负担。以该角度来看，物业公司离此类损害发生的原因最近，由他们来负责就能够督促他们采取措施来预防将来有可能发生的损害，物业公司除了张贴警示标语之外，也会考虑采取其他合理的措施，当然这些措施应为常人所能想到，且并不会增加物业公司很大成本（比如作适当的围挡等）。物业公司若未能采取这些合理措施的，不能就此径行认定受害人自身存在过错或认定受害人自身存在主要过错。
玻璃幕墙引起的责任赔偿问题是实务中的难点。
难点之一在于玻璃幕墙属于共有部分还是专有部分的认定。玻璃幕墙从功能上区分与普通的外墙似没有什么不同，但在建筑物区分所有权理论上，难以界定清楚到底是共有还是专有部分。传统的建筑物区分所有权理论中的建筑空间的界定方式比如“壁心说”、“最后粉刷层说”适用于玻璃幕墙时，均会遇到解释上的困境。因有时候玻璃既可能是遮风挡雨的墙壁（内墙），同时也是整个外墙的组成部分。但将玻璃当成普通墙壁一样分成内外两个部分又与我们的认知相悖，换言之，我们通常的认知是一块玻璃是不能再进行分割的，基于整体性，即便是那种两层胶合而成的中空玻璃，我们也难以解释成里面一层的玻璃属于专有部分，而外层的玻璃属于共有部分。对此作者赞同有的司法实务案件中，以掉落的幕墙玻璃所在的位置来判断是否为共有。如将位于阳台上的玻璃认定为属于业主专有，而其他区域的则属于业主共有（窗除外）。鉴于现有法律没有对玻璃幕墙这样独特的形态，就其专有部分和共有部分进行严格的划分，且理论上的区分也都着眼于传统的墙壁，故而作者建议在相应的房屋买卖合同中进行明确的约定，如明确约定窗户玻璃、阳台玻璃属于专有部分，买受人（业主）对此负有管理义务，其他部分为共有部分。此举不仅有利于解决法院在认定并区分共有部分与专有部分时的难题，也有利于今后的物业管理中区分各自责任义务。
难点之二，是玻璃幕墙“安全维护责任人”与外墙“管理人”引发的难题。一般说来，安全维护责任人就应当是外墙的管理人，但实务中却并非如此。住建部下发的《既有建筑幕墙安全维护管理办法》第三条明确规定“既有建筑幕墙的安全维护，实行业主负责制”；第八条又规定，“既有建筑幕墙安全维护责任人的确定方式，即建筑物为单一业主所有的，该业主为其建筑幕墙的安全维护责任人，建筑物为多个业主共同所有的，各业主应共同协商确定一个安全维护责任人，牵头负责建筑幕墙的安全维护。”但据作者观察，在多业主共有的情形下（尤其是住宅小区），现实中要确定“安全维护责任人”实际上是难以实现的。尽管该管理办法就委托物业公司对建筑幕墙进行日常管理的，建议签订《安全维护合同》，但从物业公司的实践来看，单就建筑幕墙签订《安全维护合同》的则并不多见。实际上除了单一业主情形外，即便物业公司想签订《安全维护合同》又与谁去签订呢？在大多数人看来，建筑幕墙就属于天然共有部分，属于物业管理的对象之一，无必要另行签订维护合同。现实生活中，诸如玻璃幕墙掉落致人财产、人身损害的相关民事赔偿纠纷中，在有物业公司的情况下，由《既有建筑幕墙安全维护管理办法》中的“安全维护责任人”承担相关民事赔偿责任的则几乎没有听到，也即在民事赔偿纠纷领域，因建筑幕墙的“安全维护责任人”并未替代物业公司的“管理人”身份，选择物业公司作为玻璃幕墙碎裂致害案件索赔仍是此类诉讼的受害方优先选择。而多数情形下“安全维护责任人”的缺位，物业公司在承担责任之后，也难以实现追偿。
在最后的风险提示部分，作者提出物业公司作为侵权责任法中“管理人”，应尽善良管理人的义务。按照合同约定及当地的物业专项维修资金管理办法的规定，在检查中发现外墙面有掉落、坠落风险的，除了做好足够有效的安全措施（不仅仅只考虑警示标语，还应有围挡），也可视情况及时向建设方、业主方或政府房管部门申请维修费用或对专项维修资金提出使用建议。当然，从风险防范角度来说，由于外墙面掉落并不总是可以预判的，故应考虑投保商业责任保险，以分散此类风险。
物业公司主要提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，因此装修管理、停车秩序管理等等都属于物业公司履职的范围。此处部分介绍本书中的“业主擅自封闭阳台引致的纠纷”一文。
在一些高档的小区，业主因封闭阳台而被物业公司诉至法院，要求业主恢复原状的案件已不鲜见。这些案件中，物业公司的主张一般都基于（临时）管理规约中等文件中的“禁止封闭阳台”条款。本文中，作者分析了以下四个问题：
1.关于物业公司是否有权就业主封闭阳台提起诉讼的问题。我国《民事诉讼法》规定原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。由于物业公司并非业主之一，所以就有观点认为封闭阳台与物业公司并不存在直接利害关系，物业公司并非适格的原告，应裁定驳回物业公司的该等起诉。建筑物区分所有权司法解释2009年10月1日起施行后，因该解释第四条已经明确规定，“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”所以对于此类诉讼，法院是应当予以受理并作出实体判决的。
对于那种认为擅自封闭阳台属于违反《住宅室内装饰装修管理办法》规定，应由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚，而非人民法院受理民事诉讼的范围的观点，随着司法解释的施行，显然已经不合时宜。对于《（前期）物业服务合同》或《装修管理协议》约定，业主违章装修的，物业公司向主管部门报告或提请处理的约定，也不应影响法院受理案件。因该等约定并非诉讼管辖约定，主管部门的处理亦非提起民事诉讼的前置程序。
2.关于如何评价《（临时）管理规约》中 “禁止封闭阳台”条款的问题。实务中对于《（临时）管理规约》中“禁止封闭阳台”条款的效力性进行评价，通常也是作出实体判决的前提之一。持肯定性意见的通常认为“该约定不违反法律、行政法规的强制性规定”；而持否定性意见则认为该条款属于“格式条款”，该些格式条款“排除了业主的主要权利，应属无效”（尤其是在临时管理规约阶段）。为何不同法院会有如此迥异的认定？这种直接定性的说理方式，没有回应双方之间彼此对立的问题，失于简单，也无法探究裁判者的思考过程。要使得分析论证或者裁判说理更为清楚，作者认为至少需对以下几个问题作出回应：
（1）阳台是什么？按照住建部及国家质监总局联合发布《住宅设计规范》中的术语解释，阳台系指“附设于建筑物外墙设有栏杆或栏板，可供人活动的空间”。显然从设计规范的角度而言，阳台本身不应是封闭的，否则就不可能“附设”于外墙而是直接成为外墙的一部分了。
（2）管理规约中的禁止封闭阳台条款是否为格式条款？是否排除了业主的主要权利？所谓格式条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。如果说物业服务合同中有关该等条款有被确认为合同法意义上的“格式条款”的可能，但管理规约是指全体区分所有权人就建筑物的使用、管理及所有关系，以书面形式订立的自治规则（建设单位制定临时管理规约是基于国务院《物业管理条例》的规定，物业买受人也都对遵守临时管理规约予以书面承诺）。这种自治规则的性质表明其并非是合同法调整的“合同”，由此管理规约中禁止封闭阳台条款，本身就不应归于格式条款的范畴，不应适用合同法中有关格式条款的规定。作者还认为按照私法自治的原则所派生出来的管理规约只要不违反法律强制性规定，不违反公序良俗原则，应当产生法律效力，裁判者对此类自治规则进行司法评价时应保持谦抑，以避免造成对私权或业主的自主权的过度干预。从《住宅设计规范》系国家标准这一层面来说，应当说绝大多数情况下不封闭的阳台是能满足权利人对阳台的使用需求的，或者说并不对业主以通常的方式正常使用阳台构成阻碍。而管理规约中的该条款实际上亦只不过是维护了设计规范要求的阳台之本来面貌，故对于“禁止封闭阳台”条款“排除了业主的主要权利”的判断也是难以成立的。
（3）管理规约中禁止封闭阳台是否具有合理性？相信大多数人都认为，现在的房屋不只具有居住的功用，同时也是一项重要的财产。在这个商品房交易活跃的当下，影响房屋价格可能不仅仅是该房屋本身，生活经验告诉我们，统一有序的楼宇外观所呈现的可能就不仅仅是一种观感的“表层利益”，也可能会是一种通过市场交易体现出的与其他商品房之间的实实在在的溢价利益。管理规约得以在业主大会通过，其本身亦可说明该约定是存在合理性的。建筑物区分所有权的理论亦要求权利人行使专有权时须受到其他专有权人的制约，即负有一定的容忍义务。
3.关于对“禁止封闭阳台”条款的效力的评价是否为决定裁判结果的唯一因素的问题。一般的裁判逻辑进路表明，裁判者认定禁止封闭阳台条款有效的，则多支持物业公司要求恢复原状的诉请。但必须看到是封闭阳台与否也可以说体现了业主个人最大化的利益与以管理规约体现的大众利益之间存在的冲突。有时候，这种冲突本身的利益量化是可以再作精细化的一些区分的，即尽可能找到两者之间的最大公约数。现实生活中必须承认，这种冲突也并非都严重到非此即彼乃至于必须二选一的程度。如果某一业主封闭阳台的行为尚未破坏、改变该楼宇外墙面的形状、颜色，亦未影响小区内的整体美观及市容环境的，尽管裁判者对该业主违反管理规约的行为会给予否定性的评价，但亦可能不支持物业公司要求恢复原状的诉请。在有的裁判者看来，进一步思考管理规约中禁止封闭阳台的根本目的是什么及是否封闭阳台不管何种方式、形式都会无一例外损及该目的之实现的问题，也是有实际意义的。
4.关于对擅自封闭阳台未提起诉讼的，是否属于物业公司存在失职的问题。要回答此问题的关键，在于物业公司对此类现象是否有必须提起诉讼的义务。按照《物业管理条例》的规定，物业公司对装修是有管理义务的，并具体体现为“告知”“制止”“报告”这三项义务。因此，判断物业公司在装修管理中的是否失职，应考察其有无正确履行该三项义务。前述司法解释第四条的规定，物业公司对实施违反管理规约封闭阳台的业主具有诉权，但不意味着物业公司未提起诉讼就是得出失职的结论。该条规定其性质是一种对于物业公司的赋权性规范，并不能解读出强制物业公司对业主的此类现象具有必须提起诉讼的义务。
最后的风险提示部分，作者还特别指出，目前对于物业合同以及（临时）管理规约中的禁止业主封闭阳台的条款是否属于“格式条款”的争议则比较大。物业公司需要做的应该是预防在前，通过重点宣传、加强日常的装修管理减少业主违反约定擅自封闭阳台的情形。
在与物业服务合同有关的问题中，此处摘要介绍本书中“前期物业服务合同解除主题”一文。
从房屋交付到业主委员会与业主大会选聘的物业公司签订的物业服务合同生效时的期间，属于前期物业服务阶段。一般来说，房屋预售前，建设单位就应选聘好物业公司并与之签订好前期物业服务合同。由于前期物业服务合同的签订到实际履行的间隔期限比较长，故有关合同期限的约定，如果是固定的都会比较长，约定到业主委员会签订的物业服务合同生效时止的也很常见。正由于前期物业服务合同从签订到实际履行及履行期限都比较长，过程当中情事变迁，建设单位或物业公司不愿继续履行前期物业服务合同的情形便偶有发生，有关前期物业服务合同解除的相关问题就有了讨论的意义。对前期物业服务合同的解除，作者着重讨论了以下几个问题：
1.关于建设单位一方是否可以任意解除前期物业服务合同的问题。作者首先归纳了三种实务裁判观点，即（1）前期物业服务合同其性质属于委托合同，双方具有单方解除的权利；（2）在物业交付以后，建设单位不具有单方解除前期物业合同的权利；（3）在物业交付以后，建设单位解除前期物业服务合同应具有约定解除权或法定解除权。作者认为，需要正确认识作为签订前期物业服务合同主体的建设单位的地位。随着物业销售与交付，建设单位的权利义务也会有一个量变到质变的过程。如果不考虑这种变化，只重形式，径行依据法条推理，不仅教条而且与实际情形也不相容。前期物业服务合同是建设单位依据国务院《物业管理条例》规定与选聘的物业服务企业签订的合同，具有法定“受托”的性质（委托人为将来的业主）。故，建设单位在此具有双重的身份，即不仅仅对物业服务企业而言是其“委托方”，实际上也是准业主们的“受托方”——接受准业主们（购房人）的委托选聘物业服务企业。
作者认为前期物业服务合同中有无对任意解除权的限制，应是首先关注的焦点。如果前期物业服务合同未对任意解除权进行限制的，还应区分不同时间段处理。在物业尚未交付阶段，建设单位可以行使任意解除权。因为此时依照相关司法解释的规定，购房人尚未合法占有建筑物专有部分，还不具业主身份。也即购房人尚未开始履行该前期服务合同，基于前期物业服务合同的委托性质，一方可以行使任意解除权。当然，因解除合同给物业公司造成损失的，除不可归责于物业公司的事由以外，应当赔偿损失。在物业已经交付之后，建设单位则无权行使任意解除权。前期物业服务合同是一种特殊的合同，具有涉众性。也即随着物业的交付，参与到履行该合同的当事人越来越多，因此若不对建设单位的任意解除权进行限制，则势必有可能损及广大业主的利益。在物业交付后，建设单位若还有未出售或未交付的房屋，就履行前期物业服务合同而言，其已与一般业主已无其他的区别。这种情形下，如果还认可建设单位的任意解除权，则其他业主也应相应的具有任意解除权才能说的通，而这显然与业主的建筑物区分所有权的法律规定相悖。当然，在物业已经交付但业主大会尚未成立时，建设单位应具有行使法定及约定解除权的权利。尽管在物业交付之后，建设单位也只是尚未出售或交付房屋的业主之一，但其“法定受托”地位系由作为行政法规的《物业管理条例》所规定的，因此在前期物业服务阶段，赋予其行使法定解除权的主体身份是适宜的，而且对于后续由其另行选聘新的物业公司，也是顺理成章的。此与司法解释赋予物业公司请求实施妨害物业服务与管理行为的业主承担复原状、停止侵害、排除妨害等相应的民事责任的规定，在理论上具有同源性。从另一方面而言，由于前期物业服务阶段，业主大会及业主委员会这样的业主自治组织均未成立，如果否认建设单位行使法定解除权，实际将导致无人行使法定解除权的局面，显然此亦会损害业主的利益。同理，约定解除权的行使亦是如此。
2、关于前期物业服务合同解除之后的附随义务的问题。依照《物业管理条例》的规定，前期物业服务阶段，选聘物业服务企业应是建设单位的法定义务。故对于建设单位而言，前期物业服务合同解除了，其有重新选聘物业公司的义务并与之签订前期物业服务合同的义务。对于物业公司而言，前期物业服务合同解除之后，即意味着应当退出该项目。此时，物业公司应当依照《物业管理条例》第二十九条规定，将建设单位已经移交的资料交还给建设单位或其选聘的新的物业服务企业。另外，对于已预收的物业服务相关费用的结余款项应予退还。
本书还介绍了诉讼时效与管辖问题的实务问题，对于业主委员会与物业公司纠纷的类型的研究对物业服务合同法律关系的参与主体而言，也都有实际的意义。本书最大的特色是每一个主题之下的每一个问题都来源于生活实际，如果读者您是物业服务从业人员或是关注物业服务行业的律师、裁判人员，相信本书作者所梳理和概括的主题定会有部分是您所关注的，而阅读本书也定会有一个变“书本上的法”为“行动中的法”的良好体验。
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「物业服务纠纷判例梳理与实务指引」
方大明 吴志华 | 著
本书分成三十五个主题，一个主题之下都有若干问题。这些问题都是物业服务从业人员、业主或公众所普遍关心的问题，也可能是司法实务中的焦点问题。本书每一主题的结构基本都从“问题概要”开始，这也体现了本书就是以“问题”为导向的特点。在提出问题之后，梳理实务中的裁判观点并对这些实务观点进行评析或进一步论证，构成该主题的主要部分。在这个过程中，作者采用了类似“比较法”的方法并特别关注了司法实务中不同的观点，这应该会促发读者尤其是法律人去深入思考从而得以形成自己的判断。主题最后的“风险提示”部分，是在对司法观点的梳理与论证之后，着眼于物业服务企业风险管控的角度而给出的建议，相信会给物业从业人员的实际工作带来一定的指引作用。
本书的三十五个主题之间虽无逻辑关联，但都以微观的视角围绕物业服务这一主线而展开。如果一定要在各主题之间作一个分类，那么主题一至十一大致可以归纳为“物业费的有关问题篇”；主题十二至二十可以归纳为物业服务企业“侵权赔偿有关问题篇”；主题二十一至二十七可以归纳为物业服务企业“履职有关问题篇”；主题二十八至三十二可以归纳为“物业服务合同有关问题篇”；主题三十三与三十四涉及的是物业费诉讼的“时效与管辖问题篇”；最后一篇是“业委会与物业公司纠纷的类型的研究”主题。从作者选择的主题及行文结构来看，其所称本书的预期读者是物业服务企业的法务人员和管理人员、律师、司法裁判者，应当也是恰如其分的。
目 录
CONTENTS
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主题一 物业费诉讼提起的条件
主题二 已售未领房的物业费交纳主体问题
主题三 被司法拍卖之房屋积欠物业费的承担主体问题
主题四 空置房物业费的收取纠纷
主题五 地下室、储藏室物业费的收取纠纷
主题六 按份共有与物业费的承担
主题七 因“同一物业管理区域”争议引致的纠纷
主题八 总表制下的水电费交纳主体问题
主题九 物业费标准的确定及争议
主题十 物业费的调整问题
主题十一 物业费诉讼中业主“服务不到位”的抗辩问题
主题十二 物业停水、停电引致的财产损害赔偿纠纷
主题十三 共用水管堵塞引致的财产损害赔偿纠纷
主题十四 室内财产被盗引致的赔偿纠纷
主题十五 物业管理区域内的消防责任与赔偿纠纷
主题十六 因外墙面、幕墙掉落引致的纠纷
主题十七 高空抛物、坠物引致的赔偿纠纷
主题十八 台风、暴雨水淹车库引致的赔偿纠纷
主题十九 泳池溺水事故引致的赔偿纠纷
主题二十 物业管理区域内因流浪狗、脱管狗引致的纠纷
主题二十一 装修管理引致的争议与纠纷
主题二十二 业主擅自封闭阳台引致的纠纷
主题二十三 住宅小区安装道闸引致的纠纷
主题二十四 因安装充电桩争议引致的纠纷
主题二十五 因保管钥匙引致的赔偿纠纷
主题二十六 物业管理区域内与车位相关的争议问题梳理与研究
主题二十七 物业管理区域内因车辆停放管理引致的纠纷
主题二十八 以物业公司为义务主体的业主知情权纠纷
主题二十九 业主撤销权纠纷与确认物业服务合同无效争议
主题三十 物业服务合同解除争议
主题三十一 事实物业服务合同关系问题
主题三十二 前期物业服务合同解除问题
主题三十三 物业费诉讼时效问题
主题三十四 物业费纠纷管辖及冲突问题
主题三十五 业主委员会与物业公司纠纷的类型化研究
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