德国人为何爱租房，不爱买房？
本文选自《看懂财经新闻的第一本书》
作者：陈思进
【新闻案例】
德国人为何偏爱租房
德国房屋租赁市场以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制规范著称。业内人士认为，完备的法律法规使住房市场租赁双方的权益都得到有力保障。
科勒是一名德国高级工程师，月收入超过1万欧元。他告诉记者，虽然自己有能力购置房产，但由于工作地点一换再换，选择租房给了他很大的灵活度。此外，由于不用背上沉重的房贷，每年都会与家人去国外度假至少两次，这样的生活比买房还贷的生活质量更高。
与科勒一样，很多德国人都愿意租房。同其他国家相比，德国住房拥有率相对不高，租房成为许多人的首选和住房市场的重要内容，这与租客和房东得到法律保护密不可分。
据安家置业德国房地产公司总经理张琳介绍，德国对租金的管制有严格规定；在大城市住房缺乏的情况下，德国对旅游短租也加以控制，比如首都柏林的屋主不得擅自将自有房屋以旅游短租目的向外出租，违者将被处以数额极高的罚款。
德国非常注重保护租客的合法权益，无论在居住环境方面还是在基础设施及住房质量等方面都有严格把控。只要居民合法纳税， 租房者与买房者享受同等的公共权益。根据德国相关法律规定，多数情况下房东无权随意解除租赁合同，除非房东自用。
因此，大多数租客会与房东签订五年甚至更久的租房合同，以期减小房租上涨带来的额外支出。同时，德国租客在搬入只有四面白墙的空房子后会出资装修房屋、买家具，把租的房子当成“自己的家”。
在租赁市场交易环节，德国的相关法规也充分照顾租客权益。张琳介绍，德国近年发布的相关条例规定，租房中介费改由房东承担，租客只有在专门授权给中介找房的情况下才需要负担中介费用。
当然，房东的合法权益也会得到足够保障。以德国租房较难的城市慕尼黑为例，一旦有好房出租，房东将首先要求获得有意承租者的重要个人信息，包括工作证明、个人征信记录、前房东推荐信等。在退租的时候，房东有权要求租客还原房屋，包括粉刷墙壁、修理地板等。
如果租客连续两个月没有把租金付全，业主可以要求租客搬走，通过法院强制执行的费用约为3000~6000欧元。张琳表示，由于成本较高，很多房东只有在万不得已的情况下才会采取这种方法。
此外，租客在租赁关系开始前一般会交纳3个月房租作为押金；对于名下出租房屋较多的房东，在德国可以购买保险，以降低房屋空租情况下的损失。由此可见，全面平衡考虑以保障租客和房东双方权益也是德国维护良好租赁关系的做法。
中国有一句老话，叫“居者有其屋”！
这句话有多种解释，其实，租房而居也可称为“居者有其屋”，不过很多人不同意。反对者认为：在一个和谐的社会，大部分人需要拥有属于自己的房子，这个房子不能是租的。只有拥有了自己的房子，人心才会安定，回到家里才会有归属感。
上述的“居者有其屋”之诠释，可能是一个事实，但是，这个诠释并不全面——租房与自己拥有房子，只是选择不一样的生活方式而已，租房而居不一定就缺乏归属感，而且租房也可以维持和谐的社会。
大多数德国人不会为了买房而烦恼，这是一个不争的事实。归根究底， 是因为在德国居住自有产权的房子，不像在美国或英国那么重要。德国的房屋拥有率在发达国家中排名是最低的。
经济合作与发展组织（OECD）的数据显示，2013年德国的房屋拥有率仅为43%，到了2015年也只有51.8%（而同期美国是64.5%，英国是64%，加拿大是67.6%，日本是61.6%，法国是65%，意大利是72.9%，中国2014年是90%）。
这在一定程度上是由历史原因造成的。
因为德国的许多城市在第二次世界大战中被摧毁，战后自然需要建造房屋。在政府慷慨补贴的扶持下，公共、合营与私人开发商仅用几年时间，便建造了数百万套出租房；同时，租房市场受到严格监管，租户受到一整套法律的保护。
比如，大多数租房合同都是没有固定期限的，只要按时交房租，房东几乎无法终止租房合同，租房是一种绝对舒适的选择。
其次，抵押贷款融资也很重要。在德国，房地产贷款通常不像其他国家那么容易获得，贷款提供方一般要求贷款者至少支付20%甚至高达40%的首付。这就导致了抵押贷款的再融资——英美两国借款人对于利率下降的通常反应——在德国几乎不可能实现。消费者在自家房产升值后，再次贷款的情况也很少见。因此，降息效果传导至整个楼市系统所花的时间要比英美市场长得多得多，也就是说，降息导致住房市场繁荣的可能性的概率极低。
德国央行的数据显示，尽管利率超低，但2013年私人家庭住房贷款额仅增长2%。除东德地区房价曾短暂上涨外，德国在第二次世界大战后从未出现过大规模的全国性房地产繁荣，也正因如此，德国经济也长期保持着可持续健康发展的趋势。
尽管这些数据可能稍显陈旧，不过，房屋所有权的拥有率对健康的经济而言，是一个重要的指标吗？经济学家格什温曾写道：“它不一定如此。”就好比德国的房地产市场所展现的那样。
在西班牙，大约80%的人拥有自己的房子。但是，由于巨大的房地产泡沫破裂，失业率接近27%。反观德国，只有51.8%的人居住在自住房内，德国失业率仅为4%左右。
虽然德国人倾向于租房而居？然而事实证明，德国在20世纪30年代末和40年代后期，房屋租赁市场遭遇过极其不愉快的经历。
在1945年5月，当德国无条件投降之时，德国20%的住房是瓦砾。大约有225万套房屋不见了，另有200万人受伤。1946年的一次人口普查显示，最终（西德）需要增加550万套住房。
当年的德国，破烂的不仅仅是房屋，经济也是一团糟。金融市场融资无效，货币几乎毫无价值。德国人如果想要有地方居住，政府的住房计划是民众唯一可依靠的。
1949年西德成立后不久，政府推行了第一部住房法，旨在促进房屋的建设：“就其功能、尺寸和租金而言，目的必须适用于广大民众。”
在政府慷慨补贴的扶持下，以及与税收减免相结合，公共、非盈利和私人开发商仅用几年时间就实现了住房建设的蓬勃发展。到了1956年，西德住房短缺现象减少了一半，1962年短缺数量约为658000套。绝大多数新住房都是租赁的。
为什么呢？
因为潜在的买家极少。德国的抵押贷款市场非常脆弱，银行要求购房者投入巨额首付才会发放贷款，而只有少数德国人有足够的钱。
值得注意的是，德国并不是第二次世界大战后唯一出现住房危机的国家。英国也有类似的问题。英国政府也以大规模的支出来推动住房建设。然而，英国的房屋拥有率约为64%，远高于德国，民众并不乐于租房而居。
为什么会这样呢？
因为德国的租房市场更为合理。经济学家认为与其他许多国家相比，德国的住房政策在政府参与和私人投资之间，取得了更好的平衡。
例如，当英国政府给予住房补贴以鼓励战后重建住房时，只有公共实体部门、地方政府和非营利性开发商才有资格获得这些资助，这有效地将私营部门挤出了租赁市场。
在德国，公共政策的作用是遵循第三种方式，在以“严厉的干预使市场崩溃”和“以不受控制的方式扼杀崩溃”这两者间，找到敏感的平衡点。
但是，英国对公共住房的开发商施加了严格的租金和建筑成本上限。在这些限制下，住房的质量受到影响。随着时间的推移，公共和私人融资建设之间的差异变得非常明显，以至于基本上由公共资助的出租住房获得了一个带瑕疵的称号——穷人的住宅。
此外，德国放宽对租金上限的监管也比其他许多国家早。与此形成鲜明对比的是，英国对租赁住房的严格管制一直延伸到了20世纪80年代，令业主减少了对房屋的维护，并造成住房质量的进一步下降。
当然，由政府推动的所有这些政策设计，其中的细节很耐人寻味。不过对于德国租房的普及，可能有一个更简单的解释，那就是租房相对于其他国家来说，很便宜。
首先，即使德国的政策可能比其他国家稍微平衡一些，它的租赁市场仍然受到强有力的监管；而且这些法规对租户来说相当有利（鉴于德国强大的政治选区租户代表，这应该不会太出人意料），例如，德国法律规定，州政府三年内租金上涨不能超过15%。
其次，还有一个非常简单的原因使得德国人不想拥有产权房——因为政府并不鼓励。在德国，拥有房屋几乎得不到任何补贴。德国与西班牙、爱尔兰和美国等高房价的国家不同，德国不允许房主从税务中扣除抵押贷款利息（关于欧美税务体系的细节因篇幅有限，不赘述）。如果没有税务扣除的优惠，“拥有”和“租赁”在税务上的利弊就显得毫无差别。
德国的相关法律规定使得房屋租赁市场的供应量稳定，租金涨幅很缓慢，房价上涨速度也非常缓慢。而且很多人购房的主因之一是为了避免房租的过快上涨，而德国租金的缓慢上涨，也是导致购房者减少、房主拥有率下降的主要原因之一。
另外，还有一些因素对德国健康的住房市场也有着不可磨灭的贡献。例如，德国银行厌恶高风险，使得购房者越来越难以获得抵押贷款。
其实，德国人在住房上的支出（按照可支配收入的百分比）并不比房地产疯狂的国家低，比如美国、西班牙和爱尔兰。但鉴于近年来美国、西班牙和爱尔兰遭受的经济冲击，德国的住房方式现在看起来更是相当不错。
德国人清楚地知道他们国家的住房系统是如何运作的。经济合作与发展组织的数据显示，超过93%的德国受访者表示，他们对目前的住房状况感到非常满意。这比爱尔兰人和西班牙人——房屋所有权传播更广泛的国家的人民看上去更加幸福。
上面主要谈了德国的房屋租赁市场，而国外有很多城市特别是大城市中的大多数人也都是租房而居，而不是拥有产权房。
如我曾经居住过六七年的纽约曼哈顿。
众所周知，纽约曼哈顿是全球最富有、最有活力的城市，更由于联合国总部设在其中，甚至有“世界之都”之称。不过，可能很多人不知道，在曼哈顿高达90%以上的居民都是租房而住。
曼哈顿的房价之高令人震撼，一套百万美元以上的公寓稀松平常。我在曼哈顿生活的那些年，一直租公寓居住。最后那几年每年租金超过3万美元（当时合20多万元人民币）。国内好些亲友大惑不解，时常问我为何不买房，每年20多万元（的租金）不是“白扔了”吗？当我告诉他们在曼哈顿就是百万年薪的华尔街大鳄、银行家都在租房而住时，亲友们的第一个反应是我在“忽悠”他们。
事实上，曼哈顿的房产税高达3%，如果买下当时我所租的公寓，至少要一百万美元，每年单交房产税也要三万美元，再加上每月几百美元的管理费，一二百美元的水电费，从金融角度而言，根本是“得不偿失”，这也就是为何90%以上的曼哈顿人甚至一辈子都租房而住。
宋美龄女士当年居住在中央公园边上的那套顶层复式公寓，价值七八千万美元，每年房产税要交200多万美元，就是送给你你也住不起。
可能也正因为这个原因，20世纪初，纽约市区人口大约为800万，今天还是800万，真可谓“铁打的营盘流水的兵”。每天不断有新移民进入，同时也不断有相当数目的“旧”人离开。而且，曼哈顿的活力就在于人口的不断流动。
哈佛大学的一项研究结果指出，一般而言，要维持一个城市（或地区） 的活力，租房和买房的比例在1∶1时最佳。年轻人特别是单身人士和无孩子的夫妇适合租房；只有孩子多的家庭才适合买房。住房拥有率太高的地区，其发展速度往往会下降。
经济学家安德鲁·奥斯瓦尔德更明确指出，在美国和欧洲，拥有住房的比例与失业率成正比，那些拥有住房率更高的地区，失业率也更高，因为拥有住房把人们固定在了一个地区，迫使他们在当地寻找工作，无论他们是否有适当的技能，也无论这里的经济是处于繁荣还是衰退。之前提到的德国和西班牙的住房拥有率和失业率，正好印证了这一点。
总之，但凡一个城市（或地区）租房率高，其房屋租赁体系或多或少和德国类似，特别是对租房客的各种优惠。也就是说，剖析了德国这一只“麻雀”，也就基本了解其他国外大城市的情况了。