猎盘｜外高桥老房新推，单价只要4.5万，户型还可以“DIY”
一个好楼盘应该具备哪些优良属性？
面对泥沙俱下、良莠不齐的众多楼盘项目，购房者如何“淘”出真正的好楼盘？
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这期 地产深度报道 ● 猎盘 聚焦 尼德兰花园
在一些老上海人的眼中，曾经的上海外高桥板块因为“交通不便，工业聚集，人气不足”，很难成为上海人置业的首选。
不过，随着中国首个自贸区——中国（上海）自由贸易试验区于2013年设立，包括外高桥保税区和外高桥保税物流园区在内的4个海关特殊监管区域被涵盖其中，外高桥板块也逐渐进入购房者的视线。
高桥新城规划图
经过多年的发展，如今的外高桥，无论是公共交通还是自驾出行都已经十分便捷。
公共交通方面，地铁6号线可直达浦东新区金桥、世纪大道等商圈，亦有公交车直达浦西五角场等商圈；自驾方面，居民可驾车沿五洲大道、翔殷路隧道直达浦西。从短期规划来看，轨交10号线延伸段工程已基本完成，连接浦东与浦西，此外，为了缓解翔殷路隧道的过江压力，在其南北两侧规划的周家嘴路隧道和嫩江路隧道，目前已在建设中，多条越江通道或将大大提高浦东与浦西之间转换的效率。
作为中国第一个保税区的综合开发商，外高桥集团隶属于浦东国资委旗下，承担保税区相关土地等国有资产的投资、经营和管理工作。
尼德兰花园（备案名：高桥新城）是外高桥集团最早开发的项目之一，项目一期的叠加别墅和花园洋房，早在2006年就已经开始出售，因此，这个项目也见证了外高桥房价上涨的整个过程。
网上房地产数据显示，2006年9月，项目洋房和叠加别墅首次开盘时，预售证参考价格约7800元/平方米。而自贸区建立之后，2014年项目小高层公寓首次开盘时，价格已升至2.8万元/平方米；2016年，二期加推的单价为3.8万元；到了2017年再次加推时，项目的价格已达4.5万元/平方米。
不过，随着限价政策的出台，房价上涨之势似乎难以为继。
近期，有消息传出，尼德兰花园项目二期最后两栋楼、共148套房源将于12月初开启认筹，月底开盘，预计均价仍为4.5万元/平方米。
据了解，整个二期项目早在2016年底就已竣工，除了这批待售房源之外，其余都在去年初已交付使用。
就价格来看，尼德兰花园的均价并不高，与2017年加推时持平，甚至略低于周边二手房。链家APP显示，尼德兰花园二期唯一挂牌出售的一套房源，单价也约为4.5万元，一期挂牌价格，则均在5万元/平方米以上。
数据来源：链家APP
尼德兰花园本次准备加推的房源为89平方米和100平方米两房、134平方米三房以及少量204平方米的顶楼复式，均为毛坯交付。
户型图，点击图片可查看大图
整体而言，户型看上去十分方正，中规中矩，符合现代人的居住理念，但细微处却不尽然。
以两房户型为例，按80%的得房率计算，89平方米的面积只规划了两个房间，在刚需客看来或许有些“奢侈”。此外，看似两房朝南，但其中一个却几乎是暗窗，且南北不通透。室内餐厅位置也有限，即便100平方米的两房，餐厅也显得有些狭窄，反而被北面阳台占用了不少位置。
不过，在销售人员看来，购房者的一切需求都可以通过自己动手来满足。
比如针对卫生间的门正对卧室门这个问题，销售人员表示，“卫生间的墙并不是承重墙，可以把它敲掉，将卫生间门向旁边移一点。”
销售人员还指出，虽然主卧面积小，只能放一张1.5米宽的床，但购房者可以将飘窗敲掉，以换取空间放一张大床；储物间如果用不到，也可以敲掉；预留的嵌入式衣柜，两侧墙体也可以敲掉……
事实上，几乎所有毛坯交付的房源，本身就给了业主很大的自主选择性，内部做些“微调”早已司空见惯。
此外，记者留意到，有部分顶楼复式，本该是大露台的区域也变成了玻璃房。
从户型布局上可以看出，顶楼复式下层约134平方米，与三房户型相仿，但其中一个房间的位置变成了楼梯，楼上只有约70平方米，其余面积均为露台。据销售人员介绍，因为楼上自带朝外的通道，业主可以将室内楼梯敲掉，再将露台改建成阳光房，就可以变成两套134平方米房子使用，且互不影响。
有业内人士向《国际金融报》记者表示，姑且不论这种以“自主操作空间”来弥补设计上不足的做法是否正确可行，但改装外立面等操作本身是违规的，不仅存在极大的安全隐患，一般情况下，物业方面也不会同意。
不过，尼德兰花园的欣城物业对上述行为似乎并没有进行过多干预和管理，因为仅从外立面来看，直观且明显的改装，在小区内比较常见。
在居住环境方面，当地人有句老话十分贴切：外高桥适合工作，却并不宜居。
适合工作是因为上海自贸区成立以来，外高桥交通情况逐步改善，板块的发展潜力有目共睹。而不宜居则主要由于板块内的工厂较多。在小区附近，记者就发现了高桥石化、中石化、杜邦农化等工厂的身影。
值得注意的是，项目此次拟推房源的其中一栋临近航津路，马路上每天都会有源源不断的集卡穿行而过，噪声污染不可忽视。
由于是现房，记者参观的样板房即是本次待售房源。站在室内，即便隔着双层隔音玻璃，傍晚时分仍能隐约听到外面的轰鸣声。
不过相对应的，临近航津路的这栋楼，尽管都是两房小户型，单价反而更便宜。据销售人员介绍，单价可能仅为4万元/平方米左右，也正是因为这栋楼，将本次加推房源的均价拉低了不少。