张海的成绩单和郁亮的乐观
2020 Co Life（孙婉秋 摄）
在介绍完2020 Co Life概念和基本盘情况后，张海（万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官）终于亮出了万科上海区域1-7月的成绩单。
两侧大屏幕上投射着一片飙红的数字矩阵。
张海号召在座媒体赶紧用手机拍下，尤其要让郁亮（万科集团董事会主席）看见，他得向主席郁亮汇报工作。
一片哄笑声中，郁亮接棒张海，快步走上台前。
郁亮对这份成绩单的满意溢于言表，他说张海的报告不错，建议大家给他点掌声。话锋一转，他问向大家对张海工作是否满意，得到肯定的答案后直言“我也很满意”。
这的确是一份出色的成绩单。
万科上海区域2019年1-7月业绩情况（孙婉秋 摄）
万科上海区域1-7月总收入1353亿元，同比增长18%，总回款金额1254亿元，同比增长20%，回款率92.68%。
具体来看，1353亿收入里，开发业务依然是绝对核心，贡献1340亿元，占比99%。7个月内，万科上海区域销售8.6万套房源，回款金额1214亿元。
另外13.1亿元来自经营性业务，这一数字虽体量不大，但对比万科此前已近乎翻番。
1353亿元是什么概念？
根据万科公告，2019年1-7月，公司累计实现合同销售金额3821.9亿元，这也意味着，上海区域的销售收入占比全公司超过35%，不出意外的话仍将领跑四大区域。
此前，万科内第一的位置长期被总部所在的南方区域占据。2018年，上海区域以29.93%的营业收入和41.24%的利润超过南方区域26.94%的营收和32.11%的利润，从今年前7个月的数据看，上海区域的营收优势还在进一步扩大。
如果将这一数字放至克而瑞统计的1-7月房企销售榜来看，1353亿仅次于新城控股的1469亿元，超过华润和龙湖，位列第9。这也意味着，仅万科上海区域的业绩便跻身全国十强，超过世茂、阳光城等一众千亿房企。
万科上海区域包括上海、浙江、江苏、安徽、江西四省一市区，据张海介绍，其省域市占率5.5%，同比上涨0.3%。
布局上，万科上海区域进驻城市不算多，共计14个，除江苏7个城市、浙江4个城市外，安徽、江西仅进驻了省会合肥和南昌，但区域内城市基本都实现了深耕，百亿级以上城市有5个。
其中，徐州、嘉兴、宁波、温州、杭州5市市场份额第一，徐州市占率更是达到20%，南通、无锡、扬州、合肥、南昌、上海、南京7市份额第二。
当然，万科对这些区域的把守并非高枕无忧，事实上它正受到融创等房企的冲击，以其位居第二的上海和无锡地区为例，榜首均为融创。有业内人士认为，融创通过收并购确实取得了不少新项目。此外，融创近年来在产品线上的发力有目共睹，而万科上海这两年更多的是尝试多元化。万科前几年还在做一些产品线升级，例如从此前的城市花园系列到后来的翡翠系列，但这两年似乎有所停滞，至少在市场层面看不岀来。
万科似乎确实想在产品上给市场些许期待。
万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海（孙婉秋 摄）
会上，张海透露了万科下周将面世的新项目——中兴路壹号，预计单价13万元/平米，最终价格以政府主管部门批复为准。
张海将其形容为“不赚钱的价格”，事实确实如此。
2016年7月，上海静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块正式挂牌出让。同年8月17日，融信豪掷110.1亿元竞得该地块，以每平方米14.3万元的楼面价创下史上最贵单价地王的纪录。
2016年12月2日，万科发布公告称，以53.95亿元入股静安项目，在该项目中持有49%的权益，负责操盘。
当面粉比面包贵时如何实现盈利？有接近万科的人士向《国际金融报》记者表示，确实没有多少利润空间，但万科需要一个代表性项目。
业绩向好的上海区域已然承担起更多使命。
此前，张纪文执掌的南方区域一度是万科集团转型新业务的发源地，如今上海区域则承载着万科更多的关注。
今天的万科最关注什么？
郁亮坦言最有兴趣关注两点，一是城市发展的未来是什么？其透露，万科即将在上海设立一个万科未来城市研究室，用于万科在城市未来方面的探索。“当然，不会只停留在探索，我们还要建设。中国城市化发展到今天，包括上海在内的所有大城市完全有机会创造中国城市自己的未来，跟全球同步发展，这是历史给予我们的机会。我们希望为世界城市发展做点贡献，可以提供案例和样板，所以要重点关注。张海现在每个月都要跟集团报告未来城市的进展”。
第二，万科会比较关注城市更新。郁亮表示，中国第一轮城市发展过程中确实有很多房子从品质到规划等都需要改造。如今，有必要为城市留一点东西，让别人知道这里过去发生了什么，所以此时城市更新的意义就显得特别重大。
这两个关注点被郁亮总结为“一个代表未来，一个继承过去”。
万科集团董事会主席郁亮（孙婉秋 摄）
作为行业风向标，中央政治局会议提出不将房地产作为短期刺激经济的手段之后，市场都希望知道万科对于房地产行业未来发展的预判。
与市场上部分悲观的论断不同，郁亮直言，万科对于房地产行业的未来前景更有信心。“中央明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，使得行业发展第一次获得了一个真正健康稳定发展的可预测的市场环境。行业政策的稳定和可预测，对企业来说是最好的消息，企业可以据此做一些长期的规划以及相应的安排”。
根据郁亮的解析，信心主要源于四个方面：首先，建立房地产长效机制的基本方向已经明确，基本环境不会有大的变化，企业只要照做就行；其次，房地产行业发展到今天，客户的需求和痛点还远未得到充分的满足和解决，这就是房地产企业的机会；再者，中国都市圈城市间发展不平衡、不充分的问题还大量存在，其中有大量可为的空间；最后，其坚信即便有夕阳的行业，也不会有夕阳的企业，万科的团队都很努力，希望通过团队的奋斗，公司不仅要在行业里活下去，还要活得好活得久。
编辑 沈玉洁