预告登记是否可以对抗司法查封？
2019年6月，李某从某房地产开发商处购买了一栋房屋，两者签署了房屋买卖合同，约定于2020年6月交付房屋，李某已付清全款，办理了预告登记。2020年1月，该房地产开发商发生债务纠纷。
问 题
法院能否对该已办理了预告登记的不动产进行查封
解 析
此问题的焦点在于预告登记是否可以对抗司法查封。预告登记是债权人对未来物权的预告，是基于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。其设立的主要目的一是限制不动产登记权利人随意处分该不动产，防止“一房二卖”；二是保障债权人未来的不动产给付请求权的实现，保护其合法财产权。但预告登记并未产生实质上的物权转移，而是请求将来发生物权变动的排他权利，具有一定的不确定性。
一、法院是否有权利对已办理预告登记的不动产进行查封
《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”此处的“处分”一是指引发物权效力的法律行为，如转让、抵押等，而法院的查封行为并不会引起该不动产物权变动，也不会增加抵押权等权利负担，反而使得被查封的不动产处于“冻结”状态，与预告登记的法律效果类似；二是仅限制于当事人之间的物权变动协议而产生的债权请求权，对法院判决或其他有权机关对不动产进行查封等强制执行的情形，并无对抗效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”该不动产虽办理了预告登记，但其所有权人未发生变动，仍属于被执行人所有，查封被执行人所有的财产符合法律规定。因此，法院有权利对该不动产进行查封，否则，将使得预告登记权利人得到过度保护，超出预告登记制度的立法目的，也会造成法院执行不力。
二、买受人和不动产登记机构该如何处理
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条规定：“有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；（二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的……不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。”因此，不动产登记机构有义务协助人民法院执行，不得因为该不动产办理过预告登记而拒绝执行法院的查封，但是，应将该不动产存在预告登记的相关情况告知司法机关，提出审查建议，请其酌情考虑，由司法机关依据预告登记的情形来判定如何处分。
作者：自然资源部不动产登记中心 杨琛