房地产是超发货币的蓄水池吗？

现在有一种观点认为，中国这些年来的货币超发严重，截止2018年底M2规模超过了185万亿，M2是GDP的2倍。而房地产主要起到了蓄水池的功能，如果没有房地产这个蓄水池，恐怕国内物价的涨幅绝对不止在目前水平，肯定是高通胀率了。

但是也有观点认为，要不是近年来房价大涨、地价飙升，对贷款需求上升，国内的M2怎么可能涨到185万亿，是2008年底40万亿的4.5倍?正是有了开发贷、个人房贷的需求，才会把M2推得这么高。如果房地产需求没有了，M2增速就会大幅放缓。

而我们认为，如果国内房价这些年来不出现大涨，M2的总规模不可能扩大到185万亿规模。应该是房地产需求，导致了货币超发。而货币超发，才导致物价上涨才对。所以，房地产应该是货币超发的源头，而不是蓄水池。就算现在房价不涨了，甚至出现下跌，我国的商品价格就马上会涨吗？我们得出的结论是“不会”。

导致我国货币超发的原因有很多，房地产和基建投资需求只是其中的一部分。而我国的货币超发主要有三个原因：第一，我国的经济增长严重依赖于房地产投资和基建投资，而欧美国家为的货币为何不超发？这主要是其经济增长方式是靠消费来拉动。

我国的经济增长是靠固定资产投资，而固定资产投资需要耗用大量的资金，所以资金就不得不投入巨量资金。所以，正是有了房地产和基建投资对信贷资金的需求，我国的货币才会超发。如果没有房地产和基建需求，货币也不会超发，也不会有大量固定资产领域资金溢向商品市场，从而推高物价。

第二，中国经济增长依赖于货币政策全面宽松。只要经济下行压力增大，政府就会拿出一系列的经济剌激计划。从短期看，货币超发剌激经济增长，对经济恢复有立竿见影的效果，但是这种效果会逐步退化。使用得越是频繁，效果越是差。比如，过去每投下去一块钱，可以拉动三块钱的GDP，现在投下去一块钱，只能拉动0.9元GDP增长了。而且，货币政策偏向宽松会给引发通胀的抬头，

第三，中国经济出口增长方式使得货币被动超发。我国对美国、欧洲等西方发达国家都存在巨大的贸易顺差，这会导致大量外汇资金流入到中国，而中国实行的是“结售汇”制度，中国央行只能被动投放相对应的基础货币，而投放出去的货币都进入到社会上。也会导致大宗商品价格被恶炒，然后再逐步传递到商品市场的物价上。所以，货币超发导致物价上涨，也并非全都是房地产原因，也有我国对外巨大贸易顺差所导致。

正是因为，房地产市场非理性繁荣，导致个人房贷和开发贷需求上升，再加上基建投资需求，银行只能加大对其的投入，导致了货币超发。如果没有房地产的需求，中国的M2规模也不可能这么大。实际上，货币超发除了房地产和基建投资外，还与我国央行偏向于货币宽松来拉动经济有关。当然，长期对外贸易顺差，也会导致国内货币被迫投放过多，而这些超发货币一旦溢出到商品市场，就有可能推动物价的上涨。