第五周财务自由工具操作技能课
一、认识REITs
1、房地产能成为财务自由工具就是因为REITs。想拥有广州国际金融中心，买越秀房产信托基金（00405，目前价格是4.63港币）就可以了；想拥有香港的优质商场，买置富产业信托（00778，目前价格是8港币）就可以了。
2、REITs就是房地产投资信托基金。全世界主要发达国家都有REITs，中国的REITs也在筹备之中，不久就会诞生。
3、房地产投资的优点是能带来稳定的现金流，保值增值能力强；缺点是投资金额大，交易税费高，变现难。REITs的出现消除了房地产投资的缺点，保留了其优点。
4、对于普通投资者，REITs投资门槛低，交易成本低，流动性好；对于开发商，物业一次卖给REITs快速退出，提高房地产开发效率；对于政府，REITs有利于房地产市场更好发展，促进经济发展。目前REITs最大持有者是社保基金、养老基金、投资基金等机构投资者。
5、REITs与股票的区别：
（1）90%以上的税后净收入需分配给投资者；
（2）至少75%的资产需投资与不动产、抵押贷款、其他REITs，或者政府债券；
（3）至少75%的总收入来自租金、抵押贷款利息、物业出售利得；
（4）REITs必须是房地产投资者，而不是任何形式的金融机构；
（5）REITs的份额持有人至少要100人以上，集中在任意5人手中的份额要小于已发行总额的50%。
6、REITs面临着严格的系统的监管，每年要进行很多测试，包括：收入测试、分配测试、资产测试、组织测试、所有权测试。
7、REITs分为权益型和抵押型。权益型是指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的REITs，风险相对较小，是我们学习的重点。根据持有物业的不同，可分为：零售、住宅、写字楼、酒店、工业地产、健康护理、自助存储等REITs。
8、抵押型是指本身不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款形式把资金贷出去，赚取利息收益的REITs。抵押型REITs股息率较高、资产负债率较高、对利率变动比较敏感，风险更大，从实现财务自由的角度，我们不投资这类REITs。
9、混合型REITs，就是即持有物业，又发放抵押贷款的REITs。这类REITs我们也不考虑。
10、REITs的特点
（1）定期强制高分红：美国每个季度派息一次，香港每半年派息一次；
（2）投资门槛低：一般几千元就可以投；
（3）交易成本低：一般会免企业所得税；
（4）流动性强：交易时间内随时可以卖掉；
（5）专业化管理：REITs的管理团队一般是房地产领域的专业人士；
（6）收益率相对较高：美国所有的权益类REITs的平均年化收益率为13.3%。
11、REITs的主要风险
（1）市场风险：化解方法是，在好价格买进；
（2）利率风险：化解方法是，尽量不要在加息周期的初期阶段买进；
（3）社会风险：化解方法是，选择社会风险小的国家或地区的REITs。
（4）汇率风险：化解方法是，选择货币发行有严格法律约束的国家的REITs，比如以国际储备货币计价的REITs。
（5）经营管理风险：化解方法是，选择历史表现优秀的REITs，主要从REITs的收购历史、派息增长、财务状况、融资能力等几方面来看；
（6）债务风险：化解方法是，避免买入资产负债率过高（大于50%）的REITs；
（7）增发的风险：化解方法是，尽量选择资产负债率较低（最好小于40%）的REITs。
二、投资香港REITs方法
1、选出好REITs
（1）海选方式。登录富途牛牛网页，点行情-港股-倒三角-板块-房地产信托，可以看到11只REITs。点击“总市值”，选择市值大于100亿港元的REITs，剩下5只。
（2）精选标准：每年分红且长期稳定增长；地段好，整体出租率大于90%；资产负债率低于40%。
（3）如何精选？以领展房产基金为例，打开雪球网页，搜索“领展房产基金或00823”，点击“财务分析”-“派息记录”，可发现它十多年都有分红，且分红稳定增长，符合标准；点“公司概况”，可发现其整体物业地段好、出租率均超过90%，符合标准；点击“资产负债表”，可发现总债项/总资产=12%，符合标准。用同样的方法分析其他4只REITs，发现汇贤和冠君的分红没有持续增长，所以暂时淘汰掉，剩下领展、越秀、置富。领展、置富物业主要在香港，越秀物业全部在中国。
2、不同类型REITs的特点
（1）不同类型REITs的风险和收益是不一样的，涨跌周期也不完全一样。
（2）写字楼REITs特点：一般是企业客户，租约一般为2年以上。一线城市核心地段的甲级写字楼，出租率和租金水平比较高，现金流稳定，风险相对较小。写字楼的周期会滞后于经济周期。评价写字楼REITs要重点看其持有的写字楼的质量。
（3）零售REITs特点：主要包括社区购物中心和大型购物广场。电子商务高速发展，对中低端购物中心的冲击较大，高端购物中心受到的影响相对较小，一线城市核心地段的高端购物广场，盈利能力强，抗风险能力强。评价零售REITs要重点看其持有的购物广场质量。
（4）综合REITs特点：持有2种或以上类型物业，且其中任意一种的价值占总物业价值比例不超过50%。不同物业组合在不同经济周期下都能给REITs带来持续的现金流。评价综合REITs也要看其拥有的物业质量。领展、越秀就是综合REITs的典型代表。
（5）不同类型REITs的风险比较：假设都持有最好的物业及团队管理能力相似，写字楼>零售>综合。
3、等待好价格
（1）目标REITs好价格的判断方法——分红率法
对于美国REITs，当动态分红率（上一年现金分红金额/现价）>8%时，就是好价格，可以买进；当动态分红率<4%时，是卖出时机。
对于香港REITs，当动态分红率>10%时，是买入时机；当动态分红率<5%时，是卖出时机。
（2）领展现在的价格是好价格吗？它在2020年3月4日的动态分红率=2.8202/73.9=3.82%<5%，不适合买进。
（3）越秀现在的价格是好价格吗？它在2020年3月6日的动态分红率=0.3129/4.63=6.76%<10%，不适合买进。
4、买进
把投资REITs的资金分成3份；当目标REITs分红率>10%时，开始买进；目标REITs价格每下跌5-10%时，买进一次。
5、长期持有
持有10年以上，特别优秀的REITs，可持有30年以上。持有期间，每年能收到2次现金分红。
6、卖出
（1）当动态分红率<5%时。一般出现在房地产市场价格高位的时候，可以判断未来REITs价格大概率会出现大幅下跌，此时应该卖出。
（2）当REITs旗下核心物业质量变差时。当出租率下降3%以上时，要确定是短期因素导致的，还是物业质量变差导致的；如果是后者导致的，以后很难逆转，此时应该卖出。
三、投资美国REITs方法
1、选出好REITs
（1）海选方式。登录雪球网页，点行情-筛选器-美股-行业选择-REITs，可以看到175只权益型REITs。点击“总市值”，选择市值大于50亿美元的REITs，剩下43只。
（2）精选标准：每年分红且长期稳定增长；资产负债率低于40%。
（3）如何精选？以美国铁塔为例，点击“分红派息”，可发现它十多年都有分红，且分红稳定增长，符合标准；点“主要指标”-“年报”-“资产负债率”，可发现美国铁塔连续三年的资产负债率超过70%，不符合标准。用同样的方法分析安博，发现分红派息数据仅到2017年9月，需要查询富途牛牛网页验证一下，发现安博2017-2019年都是有分红的，而且稳定增长，符合标准。用同样的方法分析，发现有4只REITs同时符合以上两个标准。
2、等待好价格
对于美国REITs，当动态分红率（上一年现金分红金额/现价）>8%时，就是好价格，可以买进；当动态分红率<4%时，是卖出时机。
安博的好价格=2.12/8%=26.5美元；HOST酒店的好价格=0.85/8%=10.625美元
3、买进
把投资REITs的资金分成3份；当目标REITs分红率>8%时，开始买进；目标REITs价格每下跌5-10%时，买进一次。
4、长期持有
持有10年以上。持有期间，每年能收到4次现金分红；中国投资者获得美国REITs分红要扣除10%的税，美国投资者则要扣除15%的税。
5、卖出
（1）当动态分红率<4%时。一般出现在房地产市场价格高位的时候，可以判断未来REITs价格大概率会出现大幅下跌，此时应该卖出。
（2）当REITs旗下核心物业质量变差时。当出租率下降3%以上时，要确定是短期因素导致的，还是物业质量变差导致的；如果是后者导致的，以后很难逆转，此时应该卖出。