为什么我到手的收益与当初宣传的总是不一样？
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为什么我投资日本房产拿到的收益，跟一开始中介我承诺的收益不一样？
之前看过几篇文章，写得日本房产的收益率少得可怜，是不是真的？
以上两个现象的核心问题就在于：如何计算收益率。
一些日本的房产中介为了卖房，会故意省略掉一些花费，把整体的收益率“装扮”得很不错，比如有的中介承诺大阪某某地段的收益率能达到10%，或者东京核心区的收益率能有8%，这些都是收益率计算中有猫腻。
而那些说日本房产收益少得可怜的文章，却是故意把持有成本写得很高，比如说修缮费用高、各类税费很高，又或者说日本房价百年不涨，没有投资价值这样迎合国内房产投资逻辑这样的话。
但认真一看，文章前半部分劈头盖脸批评日本房产收益怎么不高，而后面推出一些收益更少、或者有风险的产品，是在通过踩低别人的方式抬高自己，但内容却经不起推敲。
所以，今天我们就手把手教你如何计算收益率！如果觉得有用，帮掘金酱分享给你身边需要的人呀~
拉到文章最后，我们还将计算从去年5月至今，你在东京、大阪投资的公寓，能收回多少收益。
以上这些都是确定的东西，我们不开空头支票。
收益率计算的不二法则
日本的房产收益并不只是租金/房价这么简单，如果仅仅用一年的租金收益÷房价，得来的叫做“毛租金回报率”，并不是真正到手的钱。这一点跟国内很不一样。
一般而言，租金收益是：
（月租金*0.95-管理费-修缮费）*12-固都税
租金回报率 = 年化真实收益/房价
*公式中的0.95代表的是扣除了5%的托管费
注意了！很多公司是不减固都税和托管费的，这也就是为啥，同一套房，他们宣传的回报率会比我们算出来的要高。这里您得千万擦亮眼睛。
如果你需要报税，或者房屋需要维修，成本就会高一些，有时候维修一个空调就可能收取1个月的租金，因为日本的人工成本高。但只要你选对了房，这样的情况会少许多。
光说不练非好汉，掘金酱现在就给各位拿一套真实的房子计算一下上面这个收益率公式。我们随机拿一套自家推荐过的房子，供大家参考→
这是一套在中野区的投资型公寓，建于1982年，属于新耐震，距离JR中央线中野站步行仅需240米，1站直通新宿商圈，房屋周边有东京有名的中野百老汇（动漫、二次元爱好者的天堂）和OIOI购物广场，地理位置大概是这样。
公寓的套内面积约为22.33平米，相当于国内建筑面积33.47平米，每个月的租金是8万日元（约为5314人民币），房价则是1370万日元（约为91万人民币）。这栋楼的管理费修缮费是13,320円/月 （约为885人民币）。
首先，我们来计算一下购买这套房时你会付出多少钱。买房中所要缴纳的税费包括：登录税、房产取得税（购房半年后征收）、印花税、中介费、律师费，以及5年或10年地震火灾保险。
也就是：
中介费（房价*3%+6万+中介费*10%【消费税】）+登录税+印花税+产权转移登记手续费+火灾保险
这些费用约为房价的6%，也就大约是82.2万日元。相当于买房到手价是1370+82.2=1452.2万日元。
每年的租金收益：（80000×0.95-13320）×12-1370w*0.3%=711060日元。
这里的0.3%是固都税的最高比例，固都税一般为房价的0.2%-0.3%。
把购房成本算入成本中后，这个公寓每年的收益率为4.9%。不把购房成本算入成本中的话，每年的租金收益则为5.2%。
看看这个收益比例，可以秒杀市面上不少高额理财产品了吧？既没有一些中介说的那么高，也没有一些文章写的那么低。
而且这些都是拿得到手的收益，这是日本房产投资的优势——稳妥。
另外，据日本借贷住宅管理协会的数据，2018年下半年首都圈的租赁出租率达到93.5%，而且东京的房产上市到售出平均时间为1-3个月。比一比现在国内一线城市，同样放一个小单间出售，等1、2年是跑不掉的。
所以如此一比较，在日本的东京核心区买房投资是很划算的。
但如果你买到了首都圈很外围的地段，比如八王子，或者福冈、名古屋、北海道这些日本二三线城市的房子，不止租金会少一些，连整体的租金回报都要打折扣，因为房屋空置期会更长。
日本房价百年不涨？
经过20多年的挤泡沫，目前日本的房价整体稳中有升。
近年来，日本房产投资在全球范围内大热，也将日本的地价、房价拉涨了起来。
日本国土交通省3月18日公布了截至2020年1月1日的公示地价，全国商业、工业和住宅等全部用途平均（全国）上涨1.4％，连续5年上涨。除札幌等4个核心城市之外的地方圈也上涨0.1％，时隔28年转为上涨。与1991年峰值时相比恢复至4成左右。
具体来说，住宅用地中，日本三大都市圈都出现上涨。东京圈上涨了2.3%，大阪圈也上涨了1.8%。
国土交通省认为，地价上涨的主要原因是经济向好，低利率带动国内的房产需求。
随着日本国内就业和收入环境持续改善，需求继续强劲，特别是在交通便利和生活环境优良的城市地区，由于低利率的贷款好处，普通人对住房获取的需求也在不断上升。
根据土地代DATA的数据，2019年东京都的地价同比上涨4.24%，达到116万0950円/m2（约为7.7万人民币），大阪府排名第二33万6458円/m2（约2.2万人民币）。
从2013年开始，日本地价就触底反弹，而再缩小范围来看，东京23区、大阪市平均每年上涨5%左右，这些城市的核心区年涨幅甚至有10%。
地价上涨，自然带动了新房价格。根据日本不动产经济研究所1月22日发布的数据显示，2019年的平均价格较2018年相比上涨1.9%至5980万日元（约合人民币396.4万元），创下泡沫经济鼎盛时期以来、时隔29年来的最高水平。
而且因为新房价格高，东京圈的二手房市场变得火热。东日本不动产流通机构统计显示，2019年的成交每平米单价为53万日元（约合3.5万人民币），连续7年上涨，并比7年前涨了40.5%，平均价格3400万日元（约为225.4万人民币），也是连续7年上涨。
不过以为日本涨了5年就涨到头的话，其实还为时尚早。从下图中可以看出，即使已经连续5年上涨，三大都市圈的地价还在较低水平。
换个角度来看，日本房价的上行空间仍然可观。
数据说话，虽然日本房产涨幅并不高，但它的的确确是上涨的。
“纸黄金”在疫情中异军突起
新冠疫情这只“黑天鹅”让日元大步上涨，目前兑人民币已经突破了100:6.7，时隔三年重返这个水平。回想起2018年初，掘金酱去日本时汇率还仅为100:5.8，差距实在太大了。
┓(;´_｀)┏……
在3月9日当天，日元兑美元汇率升至1美元兑103.5日元左右，创下2016年11月以来时隔约3年零4个月来的最高点。新型冠状病毒的感染在欧美扩大，对世界经济前景的担忧进一步升温。投资者的避险姿态增强，日元因此占据了优势。
同一日，日元兑人民币也来到最高点的1日元=0.0685人民币。
纵观世界各国50年来的汇率走势，只有两个国家的汇率最稳，一是新加坡元，另一个就是日元。新加坡元暂且不表，我们来分析日元。
从最近20年日元兑人民币的走势看，日元目前处于低位；有分析认为，如果美国经济受新冠疫情影响加深，日元或许能突破兑美元100:1的情况。
到时候日本央行将被迫进一步降息……这是什么水平？超低超低利率，在日本借钱成本被无限压低。虽然说现在日元上涨时购房，会导致表面上的投资收益率降低，但如果筹资时的利率低，也容易获得利润。
据仲量联行（JLL）计算，东京主要商业地产的投资收益率与长期利率之差为2.9%。与2.5%左右的伦敦和1%的纽约相比依然处于较高水平。虽然当前日元升值使得以美元计价的收购价格上升，但是海外企业似乎要在中长期内寻找良机。
到这里，我们来到这篇文章最重要的一部分——计算购买东京、大阪房产从去年至今一年来的回报收益。
要好好收藏这个表格反复研究考虑，它是这整篇文章的精华所在！
跟去年相比，东京（去年16.3%，下同）、大阪（25.45%）的整体收益率都有所下跌，主要是因为汇率波动没有去年高（10.7%）。从中也看出，新冠疫情的影响并不比中美贸易战来得深远。与此同时，大阪的房价（9.7%）增速在下跌，东京（1.4%）则略有上涨。
总体来看，东京、大阪的投资都属于稳中有进。但东京和大阪的投资属性不太一样。掘金酱在此推荐：
如果是稳健型的投资者想做长租，建议选东京。它的房产周转期短，好租好售；如果看好日本的旅游市场，大阪和京都就更加适合，可以选择以短租为主的民宿。
综上，购买日本房产的收益就很明了了，可以获得房租收益+地价上涨收益+日元升值收益。
如果这个时候贪图便宜买了日本二三线城市的房子，那你可能就成了接盘侠，更不用说收益了！
今天的文章里，掘金酱用了不少报告来计算我们购买日本房产的经济账，希望大家别被那么多数据搞得晕头转向呀。
最后，到了掘金酱的投资小贴士时间：
买日本房产讲究赚慢钱，是分散资产配置、赚取稳定收益的优秀选择，如果你不想付出法律要求下的持有成本、想赚快钱，那就大胆去东南亚淘金吧~
对日本房产感兴趣的朋友，快扫码添加掘金日本房产（Japan_gold）的日本投资专家陈意（ID：chenyi91025）。最近时不时有低价房放出，赶紧来聊~
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