佛山这个商业，凭什么火了17年？
作者：大江
二十世纪八十年代，奔忙了数百年的汾江河终于累了，而伴随着汾江河一同退去的，还有繁荣了数百年之久的“升平商圈”。
到千禧年之际，曾经繁荣的“升平商圈”已经变得残破不堪，并且随着佛山商业中心的南移，也再看不到往日热闹的影子，“升平商圈”也逐渐变成了令人烫手的旧城改造之地。
而在一片惊讶声中，东建集团接下了旧城改造的“烂摊子”。从2000年开始，东建集团就开始对原东方广场片区进行重新定位，为了顺利完成拆迁，东建集团也付出了相当大的代价，仅拆迁补偿金额就高达10.66亿。
2002年，正值佛山提出了“构建广佛都市圈”的概念，东建集团也看到了作为“广佛都市圈”核心区之一的禅城区的商业前景，但要做就要做最好的、最大的，东方广场这个当时佛山最大的商业综合体项目应运而生。
东方广场鸟瞰图 来源：珠江时报
为了打造好这这项目，东建集团也舍得本钱，投入了近20亿来打造。
后来东建集团副总经理吕文也曾在采访中表示，“当东方广场项目宣传出来的时候，很多人包括一些业内人士纷纷质疑，认为在旧城区搞这么大一个商业项目风险极高，旧城区消费力不强，项目周边道路狭窄，交通又非常拥堵，对开发商的资金要求也很高。”
但东方广场不仅在“升平商圈”这个没落的旧商圈里站稳了脚跟，还获得了社会的一致认可，被称为“佛山商业航母”。
东方广场已经开业17年，至今依然是佛山最具有代表性的商业项目之一，也是大江认为佛山商业里面“现代”与“传统”风格融合的最为明显的项目之一。
而在佛山商场趋于过剩、商业竞争日益激烈的情况下，东方广场为什么能持续保持“生命力”，火了17年？
2002年，东建集团以“体验式购物模式”为主题，计划将东方广场打造成佛山首个集观光、旅游、购物、饮食、娱乐、休闲、康体、展示于一体的现代购物中心。
东方广场的总投资额近20亿，总建筑面积也超过80万㎡，其中商业面积就超过了23万㎡，在一个旧商圈投这么多钱做这么大的购物中心，在当时也引起了不少争议，也不被人看好，甚至连招商都不太好招。
东建集团董事长钟流汉曾表示，当年沃尔玛也有来东方广场考察过到底要不要进驻，但还是放弃了，最后是永旺进来了。
2003年12月18日，东方广场首期组团率先开业，开业组团包括明珠百货、东方书城、东方汽车站等。
但首期开业的效果并不太好，由于刚开业商场品牌比较少、人气还没聚起来，以至于当时东方广场3000多个停车位经常都是空荡荡的，看不到什么车。
第二年10月，东方广场二期组团开业，吉之岛、永乐家电（现为“国美电器”）、德胜楼华夏商品旅游城正式开业，这时东方广场的商业面积已经超过了10万㎡。
此后东方广场还在负一楼专门搞了一个手机大卖场，实验性地打造了1500多㎡的“东方数码港”，至今依然能在东方广场负一楼的东方数码港看到一大片的数码品牌档口，非常热闹。
而随着吉之岛、明珠百货、好又多超市（后出售给沃尔玛，改成了沃尔玛）、东方书城、东方美食坊、国美、电影城等相继开业，银州城、德胜楼、金山街、东方数码港、东方家具生活馆等项目也投入使用，东方广场的人气也逐渐聚集了起来。
根据相关媒体报道，开业4年后，东方广场已然成为佛山最有发展潜力以及人气最旺的超级购物中心。截止到2007年8月的数据显示，东方广场的平均消费人流达到了14.24万人/日，周末则达到了23.53万人/日，是名副其实的佛山最旺商场。
开业17年，东方广场又有哪些特点？近期大江也是实探了东方广场，感受到了东方广场不少特殊之处。
东方广场20多万㎡的商业体量不仅已经全部开业，甚至还再度扩容，在2017年新增加了3万㎡的地下商场东方新天地，东方广场商圈的面积已经达到了30万㎡。
如今的东方广场商圈由明珠城、银州城、金山街、德胜楼、红宝石城（东方书城）、蓝宝石城、翡翠城、水晶城、钻石城、琥珀城以及东方新天地这11个组团组成，各个组团之间也是无缝对接、互相导流。
或许是由于体量比较大，在东方广场里面是可以明确感觉到“传统”与“现代”这两种风格的融合。
商场有的组团里还有非常明显的传统百货的影子，但也有组团拥有现代新式购物中心的舒适。
比如德胜楼，大江在逛的时候就感觉像是在逛百货，拥挤的货物陈列以及很多不知名的品牌；明珠城的一楼和二楼被打造成明珠时尚城，充满了低价不知名的服饰品牌，给人一种百货里服饰大卖场的感觉。
德胜楼1楼
明珠时尚城
但是在逛东方新天地的时候会明显感觉到时尚很多，不管是从品牌来看还是从整体设计来看，都会更偏向现代性一点。蓝宝石城里面的品牌也相对年轻一些，还有星巴克、优衣库、WOW Colour、阿迪达斯运动等品牌。
东方新天地
东方广场里有不少细分业态的主题区，将品牌聚集了起来，比如钻石城的东方儿童世界、明珠城3和4楼打造的明珠教育城、红宝石城（东方书城）、东方数码港、独占水晶城的世纪东方大酒店等。
钻石城就是主打儿童业态，一楼中庭设置成了适合儿童游戏的海洋球乐园，商场里还包含爱婴岛、婴儿游泳馆、宝贝游吧、MegaFun儿童乐园、儿童蹦床等各种儿童品牌以及儿童体验区。3楼和4楼则是餐饮。
红宝石城（东方书城）是一个三层的书城，面积非常大，里面包含了各种书籍，主要还是针对学生的。
红宝石城（东方书城）
东方广场停车场是非常多的，不仅有地下停车场还有立体停车库，仅蓝宝石城街区就有5个立体停车库，从高德地图来看附近的停车场也非常密集。
2014年有媒体报道曾经有人统计过东方广场规划的停车场和周边的露天停车场，有3000多个停车位，2017年开业的东方新天地规划的停车位也有400多个，东方广场的停车位是非常充足的。
而对于地铁交通线路并不发达的佛山，停车位多是非常加分的。
东方广场运营力也是其吸引消费者的重要保证。
2015年东方广场开始对蓝宝石城进行升级改造，引入了星巴克、ITI时尚主见等时尚品牌，打造小资时尚聚集地；东方数码港也进行了二期升级改造，改善其商业氛围以及购物环境。
商场也引入了更多体验业态以及餐饮品牌，变得越来越年轻化。
2017年定位为“年轻人恋爱约会地”的东方新天地开业，以年轻人为主要客群，商场品牌也更年轻化、时尚化，为东方广场注入了新活力。
除了对商场进行升级改造、引入更加时尚的品牌，东方广场还在营销上下了不少功夫，其负责人曾透露，东方广场基本做到了“大节大过，小节小过，无节造节”、“每月大主题、每周小主题”，一年举办活动数量就有近500场。
在大江看来，相对于很多佛山老商场，东方广场表现出了一种“生命力”，但东方广场有些问题也比较明显。
1、目前空铺严重
东方广场面积很大、组团很多，或许是因为疫情原因，空铺现象也很严重，金山街3楼好多铺位都关门了，明珠教育城4楼也就2家教培还开着，蓝宝石城也有不少围挡，翡翠城负一楼就外摆区开了几家店，里面全关了。
明珠教育城
金山街内关门店铺
除此之外，大体量也导致各组团之间业态同质化严重，服饰品牌非常多，但关门的也不少，不仅有沃尔玛也有永旺，除了个别组团重点突出了一些业态，有些地方给人的感觉非常杂乱。
拥挤的中央天幕广场
2、存在产权不统一的疑虑
大江还看到不少空铺门口贴着租铺、卖铺的信息，按照上面的电话打过去，对方也表示确实是可以买卖铺位，但由于只是替别人代卖，并不清楚具体信息，不过提到了一句“福利”。
金山街里某空铺张贴的出租/出售广告
大江随后又打电话给东方广场客服咨询处，但是并没有打通。
大江在网上也没有查到东方广场有过明确的卖铺信息，目前产权到底是不是完全统一还有疑虑。
3、商业市场竞争日益激烈
根据赢商网不完全统计，截至2019年8月，佛山存量购物中心（商业体量≥3万㎡）体量达到了685.35万㎡。
2020年佛山又新开了13个购物中心，新增了120万㎡的商业体量，并且在2021年还预计有32个购物中心入市，佛山商业市场竞争也是日益激烈。
岭南天地、铂顿城、岭南站NOVA、国瑞升平里等商场的冲击，以及越来越多的新商场入市，都在导致东方广场被分流。
但就像大江说的，东方广场身上有一种“生命力”，开业这么多年，东方广场也是一直在变化，2011年东方广场启动“4年4亿”升级改造计划，2017年又打造了东方新天地。
2020年疫情带来的洗牌，或许也将促使东方广场出现新的变化。