答疑｜代付房屋租金经营模式的纳税问题

粉丝来信

（太原“投融资总监”微信公众号粉丝）亲爱的房老师您好！向您咨询个问题。我们公司是有限合伙企业，主营业务是房租代付，即由本公司替客户一次性全款支付一年的房租，客户按月返还于本公司并支付一定比例的利息，也就是本公司主营收入为该利息收入，本公司与客户、出租人三者签的是债权转让协议，即出租方将对承租方享有的房租债权转让给本公司，我的问题是这三者之间如何开票，涉及到哪些税务问题，谢谢房老师给予解答！

 

房老师答疑

亲爱的“投融资总监”微信公众号粉丝，你咨询的的问题属于新生事物，既有租赁问题又有贷款问题还有金融商品转让。

假设，甲方属于出租方，乙方属于承租方，按通常规则，乙方一次性支付甲方年租金120 万。但现在又出现了一个丙方。甲乙丙三方签署补充协议，约定甲仍然是出租方，但应收乙方租金改为直接向丙方收取，即丙方一次性支付甲方120 万租金，丙方再向乙方收取该租金，但需要收取乙方的资金占用费。

根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》《销售服务、无形资产、不动产注释》解释，各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入按照贷款服务缴纳增值税。

金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。

综合以上政策分析，甲方与乙方属于租赁关系，应为乙方开具租赁类发票。甲方与丙方的关系，根据协议看属于金融商品转让。

根据财税〔2016〕36号文附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第三款规定，金融商品转让，不得开具增值税专用发票。即甲方将债权转让给丙方时，应该给丙方开具普通发票。

乙方与丙方应该属于借贷关系。因为利息收入不得抵扣进项税额，所以丙方取得利息收入应该为乙方开具增值税普通发票。

但丙方与乙方之间似乎还符合转租行为的特征，在此不再延伸讨论。建议及时与主管局沟通，以免产生涉税风险。

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