约定交房条件“取得商品住宅交付使用批准文件”在政策废止后无效？（附四个典型案例）|房产裁判指南
以下文章来源于房产裁判指南 ，作者龚炯
裁判要旨
双方约定的交房条件为“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的，合法有效。当地政府主管部门就开发商需办理该批准文件的政策文件虽已废止，但并不导致该约定交房条件在客观上无法实现。开发商未取得该批准文件的，购房人有权拒绝收房。
案情简介
①2012年12月22日，国恒公司与宋震依据114号文件签订了一份徐州市房管局制定的格式的《商品房买卖合同》，第八条约定国恒公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“取得商品房住宅交付使用批准文件”的房屋交付给宋震。
②2015年11月1日，徐州市建设局要求开发商办理“住房交付使用通知书”的114号文件被废止。
③2015年12月21日，案涉房屋的建设项目竣工验收合格并备案。2015年12月31日，国恒公司通知宋震上房，但宋震拒绝收房。直至2016年4月2日，宋震办理了上房手续。
④双方争议成讼。宋震主张国恒公司未“取得商品房住宅交付使用批准文件”，不符合交房条件；诉讼请求逾期上房违约金。国恒公司抗辩，已按期通知交房，并不违约；114号文件缺乏上位法依据，属于违法要求开发商履行许可手续，且已废止。
⑤本案历经一审、二审及再审。江苏高院再审认为，双方约定的交房条件为“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的，合法有效，国恒公司应按约承担逾期上房违约金；并裁定驳回国恒公司再审申请。
实务指南
①本案中双方约定的交房条件为“取得商品房住宅交付使用批准文件”，源于徐州市房管局现已废止的114号文件的规定，并由双方在徐州市房管局制定的格式文本《商品房买卖合同》中勾选。笔者认为，该商品房住宅交付使用批准文件，属于地方政府对交房条件的特殊规定；除非双方将该地方政府的特殊规定明确订入合同内容，否则并不影响双方约定的交房条件（参见关联案例）。参见《天津市商品房管理条例》（2016年）第10条规定，房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。实践中，该“住宅商品房准许交付使用证”即为开发商“取得商品房住宅交付使用批准文件”的证明文件。
②本案中国恒公司抗辩，114号文件要求开发商“取得商品房住宅交付使用批准文件”缺乏上位法依据，属于违法要求开发商履行的许可手续，且已废止；不应再作为交房条件。江苏高院再审认为，双方约定的交房条件为“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的，并不存在违反法律法规规定或违背当事人真实意思表示的情形，合法有效。当地政府部门针对该批准文件的规定虽已废止，但并不导致约定交房条件在客观上无法实现。笔者认为，江苏高院的裁判观点，尊重当事人之间的约定，严守法律、行政法规强制性规定与不干预地方政府部门房地产的政策规定之间的界限。当事人约定的交房条件为“取得商品房住宅交付使用批准文件”的，高于法定交房条件。当前的法律、行政法规中并没有商品房住宅需取得交付使用批准文件才能交付使用的规定。当地政府部门针对开发商“取得商品房住宅交付使用批准文件”的政策规定虽已废止，但开发商履行办理“商品住宅交付使用批准文件”的合同义务并不存在事实上或政策上障碍，亦未额外增加负担，合法有效（参见关联案例）。
③“取得商品房住宅交付使用批准文件”是地方政府基于房地产政策而在法定交房条件之外增设的交房条件，属于商品房验收的行政许可制度，开发商违反该政策规定未取得“准许交付使用证”而交房的，存在被建设行政主管部门行政处罚的风险。且“取得商品房住宅交付使用批准文件”经当事人选择适用可成为商品房买卖合同中约定的交房条件。当前，开发商需“取得商品房住宅交付使用批准文件”的条款，散见于各地政府部门出台的房地产管理文件与商品房买卖合同格式文本。笔者认为，双方因“取得商品房住宅交付使用批准文件”的约定交房条件的争议将会逐年减少；理由有三：甲、法律引导。“取得商品房住宅交付使用批准文件”作为交房条件，缺乏法律、行政法规的上位法依据，并导致当事人将其不作为交房条件的选择与选项。乙、范本引导。旧版《商品房买卖合同示范文本》【建住房〔2000〕200号】将“取得商品房住宅交付使用批准文件”作为双方可选择的交房条件之一；但新版《商品房买卖合同示范文本》（2014年版）已将其废弃，政策指向上不予鼓励，对各地政府部门出台的格式的商品房买卖合同具有指导意义。丙、实务趋势。经法院案例检索可知，因双方约定的交房条件“取得商品房住宅交付使用批准文件”所产生的争议案的数量与比例，正在逐年减少，趋势明显。
裁判理由
本院经审查认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据国恒公司与宋震签订的商品房买卖合同第八条约定，国恒公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给宋震使用。据此，案涉房屋的交付条件是“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”，而不是“该商品房已竣工验收备案”。国恒公司以案涉房屋于2015年12月21日竣工验收合格并办理了竣工验收备案为由，主张其于2015年12月31日通知宋震上房，符合交付条件，显然与合同约定不符，宋震有权拒绝收房。114号文件在合同履行过程中被废止，是客观事实，但根据与本案关联的王飞与国恒公司商品房销售合同纠纷案［一审（2016）苏0311民初589号，二审（2016）苏03民终6628号］审理查明的事实，针对金域华庭小区业主提出“金域华庭住宅小区是否具备上房条件”的问题，徐州市城乡建设局作出了明确答复，即“金域华庭住宅项目是在114号文件废止之前开发的，可以按照原有的规定办理住宅项目交付使用手续”“由开发商提出申请，在符合条件的情况下为其办理住宅项目交付使用手续”，足以表明114号文件被废止并不导致商品房买卖合同约定的房屋交付条件客观上无法实现。况且，国恒公司在诉讼中亦主张其递交了住宅项目交付使用申请及相关文件，但国恒公司在合同约定的房屋交付之日前并未取得“商品住宅交付使用批准文件”，表明案涉房屋还不具备“商品住宅交付使用批准文件”领取条件。徐州市规划局于2016年5月19日向国恒公司颁发了编号为建字第320300201601110号的《建设工程规划许可证》，系国恒公司通知宋震上房之后才取得，进一步印证案涉房屋在合同约定的交付之日前不符合交付条件。因此，国恒公司以114号文件被废止导致其无法取得“住宅交付使用批准文件”为由，主张房屋的交付条件为“该商品房已竣工验收备案”，其交付房屋的行为合法有效，于法无据。一、二审法院不予采信，并无不当。宋震于2016年4月2日办理了上房手续，故一、二审判决认定国恒公司应向宋震支付2016年1月1日至2016年4月2日期间的逾期上房违约金，依据充分。国恒公司主张其不应当承担逾期上房违约责任，于法无据，一、二审不予采信，亦无不当。
如前所述，案涉房屋的交付条件为“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”，该约定并不存在违反法律法规规定或违背当事人真实意思表示的情形，对合同双方具有法律约束力。国恒公司以《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，主张案涉房屋符合法定的交付条件，从而否认合同约定的房屋交付条件，并据此主张一、二审判决适用法律错误，其交付房屋的行为合法有效，不能成立。
关联法条
《城市房地产管理法》（2019年修订）
第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号，2019年修订）
第十七条 房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。
《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号，2019年修订）
第十六条 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件：
(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
(二)有完整的技术档案和施工管理资料；
(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
(五)有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
第四十九条 建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
《天津市商品房管理条例》（2016年）
第十条 房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。
第十一条 申请领取住宅商品房准许交付使用证，应当提供下列材料：
(一) 竣工验收报告；
(二) 建设工程规划验收合格证；
(三) 供水、供电、供气、供热、排水等配套证明；
(四) 非经营性公建配套证明。
建设行政主管部门应当自接到申请之日起七个工作日内，完成审核工作；符合条件的，核发住宅商品房准许交付使用证。
住宅商品房准许交付使用证按幢发放。
案例索引
《徐州国恒房地产开发有限公司与宋震商品房销售合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【江苏省高级人民法院（2020）苏民申4420号】
系列案：（2020）苏民申4403号、（2020）苏民申4423号、（2020）苏民申4428号、（2020）苏民申4399号、（2020）苏民申5138号、（2020）苏民申5141号、（2020）苏民申5142号、 （2020）苏民申5144号、（2020）苏民申5149号、（2020）苏民申5159号
关联案例
①双方约定的交房条件为“取得商品住宅交付使用批准文件”的，合法有效。当地政府部门针对该批准文件的规定虽已废止，但开发商履行办理“商品住宅交付使用批准文件”的合同义务并不存在事实上或政策上障碍，亦未额外增加负担。
案例一：《徐州国恒房地产开发有限公司与宋红岭、王雪莹商品房销售合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【江苏省高级人民法院（2020）苏民申5162号】，本院经审查认为，根据相关规定，商品房的交付，不仅要符合法律、法规规定的交付条件，还应符合商品房买卖合同约定的交付条件。本案中，案涉《商品房买卖合同》约定，国恒公司应当将“取得商品住宅交付使用批准文件”的商品房交付购房人，但国恒公司通知交房时并不具备“取得商品住宅交付使用批准文件”这一合同约定的交付条件，其虽认为114号令已经被废止，但当地建设行政主管部门为保障合同的履行，对于买卖合同约定以取得商品住宅交付使用批准文件作为交付条件的，在具备相应条件的情况下，经开发商自愿申请，建设行政主管部门亦为开发商办理交付使用手续，故国恒公司履行办理“商品住宅交付使用批准文件”的合同义务并不存在事实上或政策上障碍，亦未额外增加负担，现国恒公司交付房屋时并未取得商品住宅交付使用批准文件，一、二审法院认定国恒公司的行为违反合同约定，并无不当。
系列案：（2020）苏民申4401号、（2020）苏民申4406号、（2020）苏民申4422号、（2020）苏民申4425号、（2020）苏民申5137号、（2020）苏民申5139号、（2020）苏民申5156号、（2020）苏民申5157号
②地方政府对交房条件有特殊规定的，并不影响双方合同约定，除非双方将该地方政府的规定明确订入合同内容。且双方选择的商品房买卖合同格式文本中有“依照国家和地方人民政府的有关规定”的字样，并不是将该地方政府规定明确约定进入合同内容。
案例二：《付万跃与江苏荣耀房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书》【江苏省高级人民法院（2016）苏审申2247号】，本院经审查认为，关于第一个争议焦点，涉案房屋是否符合约定的交付条件问题。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系采用2000年《商品房买卖合同》示范文本格式，合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、空白。而根据淮安市政府《关于加强房地产开发项目综合管理的通知》的规定，未进行全面验收并取得交付使用备案证书的开发项目，不得交付使用。至此，当事人选择了第1种条件即商品房经验收合格的，是否仍然需要符合地方人民政府的规定实践中存在两种观点：第一种观点认为，地方政府对于交付标准有特殊规定的，除符合商品房经验收合格外，还需符合地方政府的规定。第二种观点认为，地方政府对于交付标准有特殊规定的，除非明确将地方政府规定订入合同，否则应遵从合同的约定。本院同意第二种观点，双方当事人对于交付标准有特别约定的，遵从该特别约定，没有特别约定，依据相关法律规定。理由是：1、《商品房买卖合同》格式合同中给当事人留有空白条款，当事人完全可以将地方政府规定的交付标准订入合同，如果没有特别约定，不应作为合同内容。2、约定商品房经验收合格不违反法律规定。法律对于商品房的交付标准没有特别规定，《建筑法》第61条规定了建设工程应竣工验收合格后交付。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》规定了工程竣工验收的条件，因此，商品房买卖合同中约定的第1种条件不违反法律规定。3、地方政府规定属于行政审判事项，与双方签订的民事合同没有必然关系。4、从合同约定看，当事人选择的格式合同中都有“依照国家和地方人民政府的有关规定”的字样，并不是将地方政府规定明确约定进入合同内容，否则，这种选择就变得没有意义。而且地方政府完全可以修改示范文本，其允许当事人备案即表明认可双方签订合同的效力。对于当事人而言，其对地方政府的规定并不一定明知，因此并不能认为地方政府的规定已经进入了合同内容。因此，双方当事人在商品房买卖合同中明确约定了交付条件的，以该约定为准，地方政府对此有特殊规定的，不影响双方合同约定，除非双方将地方政府的规定明确订入合同内容。就本案而言，双方当事人在商品房买卖合同中选择第1个条件，即商品房经验收合格。根据附件四合同补充协议（一）第四条约定：该商品房具备本合同第八条第1种条件即工程经竣工验收合格，即视为具备了房屋交付的条件。因此，在2014年12月14日四方验收合格时，涉案商品房已经符合约定的交付条件。
③双方在商品房买卖合同中约定的交房条件为“取得商品住宅交付使用批准文件”，在补充协议中约定的交房条件为“取得建设工程竣工验收备案表”的；若补充协议明确两者不一致以补充协议为准的，则交房条件已变更。
案例三：《秦韵与华润置地（徐州）有限公司商品房销售合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【江苏省高级人民法院（2019）苏民申3778号】，本院经审查认为，（一）商品房买卖合同第八条约定的交付条件是该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。补充协议第五条约定的交付条件是该房屋依法取得建设工程竣工验收备案表。由此可见二者是针对交付条件作出的不同约定。补充协议第二十一条约定：补充协议与主合同具有同等法律效力，在二者内容不一致时，以补充协议的内容为准。因此，补充协议第五条是对商品房买卖合同关于交付条件的约定的变更。而如按秦韵的主张，则补充协议根本没有必要对商品房买卖合同第八条中双方并未选择的第二种交付条件作补充说明。因华润公司已在约定期限内取得建设工程竣工验收备案表，即已具备交付条件，故秦韵主张华润公司不具备交付条件而应承担迟延交付的违约责任不能成立。
④双方约定的交房条件为“取得商品住宅交付使用批准文件”的，因当地规划局撤销了住宅小区的规划验收，开发商仅凭主管部门颁发的《住宅交付使用通知书》并不足以证明案涉房屋符合约定的交房条件。
案例四：《李含昆商品房销售合同纠纷申请再审民事裁定书》【江苏省高级人民法（2015）苏审二民申字第00031号】，本院认为：康馨园公司的申请再审理由不能成立，理由：1、根据双方签订的商品房买卖合同，康馨园公司应在2010年12月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交付李含昆使用。合同约定双方进行验收交接时，康馨园公司应当出示前述证明文件，并签署房屋交接单，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。康馨园公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，李含昆有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由康馨园公司承担。本案中，康馨园公司虽然于2012年7月24日向李含昆邮寄送达了收房通知书，但康馨园公司并未举证证明其向李含昆出示了合同约定的房屋交付使用批准文件。2012年5月7日徐州市城乡建设局向康馨园公司颁发的案涉住宅交付使用通知书载明，案涉住宅小区通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。但根据徐州市规划局《关于撤销验收报告的决定》、《关于暂缓办理房屋登记的函》，该局就案涉住宅小区作出的《建设工程竣工规划验收报告》于2012年4月11日撤销，在撤销决定生效后，徐州市规划局还曾于2012年9月13日函告徐州市住房保障和房产管理局，暂缓办理该项目房屋登记手续。据此，在相关验收报告被撤销时，仅凭住宅交付使用通知书并不足以证明案涉房屋符合合同约定的交付条件。