源源不断的资金涌入！黑石、安盛、挪威政府等外国巨头看中了日本房地产

◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 托兰德

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首先，来欣赏一段“掘金俳句”：

现在东京大阪的地产，

不止是民宿住宅，

还有商业地产，

都快被外资抢光了。

1两个亲身经历

就在前段时间，掘金日本亲身经历了大阪抢房的现场：我们的项目负责人通过层层筛选，好不容易选出了两个很不错的项目，但都遭遇了被疯抢瞬间售罄的现象。

第一个是在掘金团队刚做完内部培训之后，只做了一次推介就售罄了：

心痛。

但是，我们并没有气馁！作为金牌销售的基本素养就是——不怕被拒绝、不怕没房源！

于是乎，我们日本项目负责人陈意（zgchenyi）马上从悲伤中振作起来，再度选中了一个有微博大V加持的优质项目。当时的推广文案都写出来了，我们都觉得这次一定能大麦！然后，作为进入智谷团队以来的第一次线上操盘会，我们的陈总情深义重地写了朋友圈：

之后就开始做各种朋友圈、群里大量推送，预告线上开盘会的时间……

（这是我们十几个客服号的其中一个截图）

掘金日本房产（Japan_gold）上，也在7月25日这天，破天荒地推送了一篇文章，主推晚上的开盘会……

一切井井有条，并吸引来了超过100+人同时在线上收听直播，最终超过1000+的直播点阅数量。线下也有客户对这个产品很感兴趣地来咨询，申请在8月初就去看房。

嗯，照这个趋势这次绝对没问题。

但是...同样的情况还是出现了。某天下午3点许，陈总突然传来了噩耗：

没错！大阪酒店的项目又被别人抢了！而且它不是个人，而是一家基金公司……

（掘金日本小分队再度老泪纵横）

这一次次的打击，不止让我们流失了好机会，我们也应该敏锐发现它背后涌动的趋势：

在全球政经环境恶化的当下，来自大企业的资金正在涌入东京、大阪这些地区的商业和民宿项目，寻找低利率和确定性的资产。

2外资基金相继进入

日本的房地产市场

从2014年日本房产开始复苏以来，外资就盯上了这块宝地。除了掘金日本小分队亲身经历房屋被秒杀以外，一些知名的国际大企业相继进入日本市场。

根据日本瑞穗信托银行数据，2014年，外国投资者掀起了“购买日本房地产热”，当年至少有100多亿美元的外国资本进入日本房地产市场，东京市中心的许多高档物业遭到外国投资者抢购。

据当时的机构估算，外国投资者购买日本房地产的资金量已占到了日本房地产市场当年交易额的20%，比美国金融危机发生之前的历史高峰2007年要高出80%。

而2017年至今，外资基金也开始涌入日本房地产市场，进行大量的金融和商业房产的投资。

日本仲量联行（JLL）做了一组推算显示，东京主要写字楼的投资收益率与长期利率之差为2.9%。与2.5%左右的伦敦和1%的纽约相比依然处于较高水平。也就是说，即使是纽约和伦敦这样的金融活跃、全球最知名的金融中心，它的商用写字楼收益率还是比东京低。

从2014年至今，我们统计到的全球知名企业投资日本房地产就达到12件，而且在2017年以来活跃度明显上升。来看看都是哪些企业投资了日本——

在安邦还没有出事前，2016年它曾想接盘黑石的日本房产项目，但在其一把手落马之后就不了了之。但黑石并没有因此停止其对日本的投资。

今年，黑石集团投入逾1000亿日元，在日本国内获取多个物流设施。其中包括电商巨头亚马逊日本公司使用的设施。黑石认为，房地产投资受世界性低利率影响而易于确保一定收益率，吸引力正在提高。

在当今全球央行降息成为主流的情况下，或许房地产低利率套利的趋势正在形成。据彭博社预计，全球央行中的央行——美联储或许在7月31日降息之后，还会降息，这无疑将让美元继续外溢。

另外，降息意味着经济衰退的风险预期，危机中日元的避险属性凸显，或许将再推升日元上升。虽然，这不是日本决策者们想看到的，但对我们投资者而言，此时买日本资产，不仅是提早保护自己的资产，还能在之后的升值中有所获益。

说回外国基金公司青睐日本的趋势，在这里主要提英美的两家大行资管公司。

英国大型资产管理公司安本标准投资管理（ASI）将设立专门部门，开发面向老年人的住宅。

英国ASI以股票管理而闻名，该公司以欧洲为中心开展房地产投资，房地产相关投资管理资产在全球达到6万亿日元左右。最近，该公司在日本完成了开展房地产基金业务所必须的手续。同时还与2月收购的香港房地产基金Orion Partners的日本团队整合，将正式进军日本的房地产投资领域。

另外，安本标准投资管理6月还与三井住友信托银行共同成立了投资租赁住宅的基金，预计基金规模最高将达1000亿日元。

除了ASI，美国私募股权投资公司科尔伯格-克拉维斯-罗伯茨（KKR）将实施与私募股权（PE）相结合的房地产投资。KKR将从今年夏季正式在日本启动房地产投资业务。作为私募股权投资的一环，这家公司也买卖过他们资助的企业的闲置房地产。据悉，KKR今后将设立独立的日本房地产部门，先通过再开发提高房地产价值，然后再出售。

在日本，除了写字楼和住宅等常规房地产投资外，KKR还瞄准大型企业的房地产子公司进行投资。据称KKR的资金实力雄厚，能够投资1000亿日元规模的大型项目。

大型企业看好日本，也推高了今年全球地产投资在亚太的整体份额。

3全球地产投资普降

唯亚太地区一枝独秀

根据JLL的最新报告，世界商用不动产投资额同比去年下降9%，为3410亿美元。第二季度同比减少近一成，为1740亿美元。其中，美国大陆、欧、中东和非洲的投资额皆减少，只有亚太地区增加。

而全球今年在日本的投资，从第一季度同比下降1%，减少了2.23万亿日元投资，到第二季度同比上涨29%的1.2万亿日元。

第二季度的增加主要得益于越来越多积极的投资者进入日本房地产投资，低利率是他们考虑日本房产投资的重要原因。虽然近期日元升值使得以美元计价的收购价格上升，但是海外企业似乎要在中长期内寻找良机。

另外，今年上半年，东京新建的中规模办公室租赁情况良好。夏日竣工的东京市中心商业用楼相继出租爆满。全体办公室市场以企业的集体迁移和扩张需求稳定推进。供给相对较少的中型办公室交易强劲，应对与大型办公室不同的租赁需求。这个事实也使得基金机构们对日本的房产市场回报率表现充满信心。

基金机构的涌入无疑将推动日本房地产市场的热度进一步高涨。

然而，外资的进入意味着日本企业在抛售自家资产。为了什么？还他们在海外扩张的债务。这段时间以来，日本企业出售物业的行动扩大也吸引海外基金关注。

武田药品工业在3月以约500亿日元的价格，把包括大阪总部大楼在内的21处资产出售给美国GreenOak。此前，武田因收购爱尔兰制药企业夏尔而出现债务膨胀，所以出售物业是为了获得充足资金来压缩债务。可见武田并没有盲目在海外扩张。

日本公司正在出售优秀资产，自然就让人想到日本企业产业的资产负债健康度的问题。日本企业在经历了1990s那段资产大幅缩水以及负债大幅上升的重伤之后，其实就对企业的负债表非常谨慎。

根据QUICK FactSet调查了日本、美国、欧洲、中国和亚洲的约2万6000家（不含金融）上市企业的财务状况发现，日本在这些主要国家中的表现可以说最好。无法通过利润赚取贷款利息的“僵尸企业”数量上，欧洲为1439家，数量最多。美国为923家，紧随其后，占美国企业整体的比率高达32％，中国大陆（431家）、韩国（371家）和中国台湾省（327家），而日本仅有109家。

与美国、欧洲进行比较，日本上市公司企业以及资产负债表的情况比美股欧股上市公司的表现更好，由此可见，日本是相对于这两个地区而言，对投资者更有保障的市场。

看来，海外基金公司现在在日本房地产市场上兴风作浪是有底气的。

值得一提的是，在最新的普华永道亚太房产展望中预计，东京、大阪的城市投资前景也上升了。投资者们对这两座日本大城市的前景预期甚至比上海、深圳还高。

与此同时，有投资者的注意力从写字楼专向住宅，因为较好的收益和较低的波动性。但现阶段收益率正在被压缩，所以挑选的眼光和机会正是越快越好。

热钱涌入的地方，不是有利可图的，就是安全的所在——毕竟机构们对机会的灵敏度，比我们普通群众高得多。

面对优秀的资产，我们需要甄别它的慧眼，并且抓住机会，利落出手。它不仅符合我们赚钱的目的，也顺应了长期发展的要求。

毫不犹豫注资日本的黑石集团，它的决策正是贯彻了其创始人彼得·彼得森的人生经验。他在自传中总结道：

我遇到的机会，到最后都成了二选一的题目——眼前利益还是长远利益，而我的选择永远是“长远利益”。

看到基金公司相继进入日本市场，你会考虑长远利益，为自己辛苦积累的个人财富做海外分散投资，其中，选择一部分放在日本吗？

今天，我们隆重介绍掘金日本房产（Japan_gold）的日本投资专家陈意（ID：chenyi91025），对日本房产感兴趣的朋友，欢迎扫码来撩~

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