西安土地“吃紧”吗：以地看城，西安供地计划解读

文=城记智库 城城

土地，是城市发展的命脉所在。在经济发展和人口增长等推动下，城市在不断扩容。

从供地量和用途，可看出西安外拓方向和产业发展。土地供应，已成为观察城市发展的窗口。结合当下现状和对比“新一线城市”，不可否认，西安用地“吃紧”和发展的挑战已现。

趋势：城市已实质扩容

近日，《西安市2021年度建设用地供应计划》正式印发。

“年度建设用地供应计划”，是根据城市和土地利用总体规划、建设与土地利用规划的要求，统筹协调城市建设空间布局和时序安排，确定计划供应建设用地的总规模并分类型分解至各区。

供地指标，也意味着城市的发展方向。数据显示：2021年度西安市计划供应土地3.979万亩，经营性用地规模2.2987万亩（占比57.8%）。

2021年西安建设用地供应计划图◎制图/城记智库

首先，主城区已几无供应量：在传统“城六区”，除灞桥外，比如新城、碑林、莲湖、雁塔、未央供地等都在1000亩以下。新城区供地面积，更是低至141亩。

第二，开发区是供地主战场：从郊区发展起来的开发区，一直是西安扩容的重要载体。2021年数据上显示，开发区占约41.9%。从往年数据来看，也一直是主战场。

第三，外围新城为供地大户：城市扩容，呈多中心下的星座式分布。高新、临潼、长安、经开等区域，土地供应皆超过3000亩。浐灞、港务区，面积在2000亩左右。

从建设用地供应计划上来看，结合供地区域，可以说西安全面外拓时代已到来。

高新区三期由南向北航拍◎来源/城记影像

以高新区为例，作为“西安经济发动机”，“丝路科学城”等区域为高新带来新发展空间。这其中，还有扩容后的软件新城片区（含鱼化寨板块）。

随着高新南拓，长安事实上与高新融合。可以预判，西南未来依旧是热度最高地区之一。

在《大西安60km芒星图：未来，西安可能的城市版图》，也可以看到：随着西安东北部崛起，浐灞、港务区和高陵亦成为西安的“供应大户”。这，是城市多中心时代的表现。

同时，我们也可以看到一些明确要求：

应加强组织领导，明确任务分工，积极协调推进，全力保证年度计划执行到位、任务按期完成，为推动“十项重点工作”落实，全面加快国家中心城市建设提供有力用地保障。

实际上，这隐现城市发展与土地供给的现状。那么，西安土地供应是什么情况？

现象：西安土地用途情况

土地，是城市发展的命脉。2021年，堪称“近些年经营性土地占比最低的一年”。

这基本意味着，2021年可能是近些年居住和工业用地，供地最少的一年。说到这里，我们需了解土地用途是什么？简单来说，分为两大类型：

一是经营性土地

采用招标、拍卖、挂牌方式供地

一般指商业、旅游、金融、服务业、住宅等

主要为住宅、商服和工矿仓储三大类

另一种，就是“其它”

是“经营性”以外的土地用途

它包括公共、交通、市政等公用设施用地

及道路广场、绿地、特殊用地等

一图可见各类型“城市建设用地”◎西大街游民

那么，它们大概占比是什么？

很多人有个误区，认为城市建设用地主要是“房地产开发”；实际上，更多人将“房地产开发”等同于“住宅开发”。实际上，商场、写字楼、游乐园等也皆属“房地产开发”范畴。

这其中，住宅占“城市建设用地”20-30%左右。这里，给大家算笔账。

土地供应计划中，并非当年都能开发。假设住宅用地80%工地可如期开发，那就是10000亩左右。按平均容积率2.5-2.6计算，建面约1600-1700万平米，套数约12-13万套。

按照“七普”数据，过去十年西安年均增量45万——势必对“安居”有最刚性的需求。在“万亿时代”，快速发展必带来对土地的旺盛需求。

可以说，屡次出现的“万人摇”、“挤压”购买二手房和“外溢”到周边（包括咸阳），本质上都是市场“供需失衡”的结果。

备注①：2018年是近些年供地“峰值”的一年；②2019年数据空缺；③2021年供地计划中，并未显示“经营性土地”的数值。

可以下个定论：西安住宅土地供应，无法满足与人口增量需求。我们的评判：西安每年实质性开发的住宅用地，至少不能低于14000亩。

此外，还有一个新的变化，那就是“经营性”以外土地用途，比如各种道路、各类型公园（包括绿道等）和公共配套（学校、医院等），它们占“城市建设用地”约30%左右。

实际上，2016年后西安“经营性以外的土地”供应比例不断上升。折射到现实，是城市公共配套不断完善。在2021年，它达42.2%历史最高值。

从数据上也不难分析，继2020之后，2021年西安工业用地的供地，将很可能再创新低。

压力：新一线城市对比

城市发展，核心是“人”。招商引资和经济发展，结果是“人才的聚集”和“人口的增加”。

尽管当今世界发生诸多变化，但中国经济整体向上势头依旧在持续。这其中，“新一线城市”崛起，成为发展的引领者。

从人口来看，“老龄化”和下降已是大势所趋。争夺人口，成为“新一轮城市竞争”的焦点所在。

当下时代，“人们在用脚投票”。“七普”后，中国城市人口增长前20强中，呈现“14+4”的格局（14个“新一线城市”、4个“一线城市”）。

2021年部分新一线城市供地◎制图/城记智库

从经济发展看，以“重回制造业”的西安为例，土地就成为招商引资、扩大产业规模的基础。产业发展，继而带来人口的进一步增加。毫无疑问，土地决定城市规模和未来的空间。

对比“新一线城市”，以2021年土地供应来看，西安无论是在总量还是人均，数据靠后。

需要说明的是：一方面，西安曾经的规划和获批的指标，与当下需求缺口巨大。另一方面，因为体制原因并未算入“西咸新区”。

大西安十字芒星图◎制图/城记智库

以沣东等区域现状，显示大西安发展的加速度。随着西安“全面代管”，体制羁绊将发生改变，国家级新区将实质性成为西安发展的“重要阵地”。事实上，大西安发展已经不起耽搁。

当然，对地处中西部、仍在“追赶”阶段的西安，如何把握“质”和“量”关系，值得思考。

2021年7月21日，陕西省推行“亩均论英雄”等会议。以西安为例，产业实力最强的高新区，堪称是西安主城区“亩均论英雄”的冠军。

可以说，西安主城区除“城改”将释放的土地外，几乎“无地可用”。所以，既要节约集约利用土地，又要提高土地投资强度。

对已跻身“超大城市”的西安而言，在“回归制造业”、建设“国家中心城市”下，仍处于人口和产业皆高速发展的时期。那么，土地的“量”如何保证，将是一个严峻的命题！