详解二手房网签合同的关键要点，都是经验之谈！
首先介绍一下网签合同文本的大致内容，每个网签合同都有一个唯一的合同编号，合同的主体部分是由格式条款（共十四条)，补充条款（一和二）和附件组成（一到六）。其中需要买卖双方在审核时重点关注的条款是第二条、第四条、第六条、第九条、第十条、第十三条、补充条款一及附件三。先分别来讲讲这些重要条款所涉及的内容：（1）第二条是转让价格；（2）第四条是交房时间及方式；（3）第六条是过户时间；（4）第九和第十条是违约责任，其中第九条是买方延期付款的违约责任，第十条是卖方延期交房的违约责任；（5）第十三条是纠纷的处理方式；（6）补充条款一是对格式条款未尽事宜的约定；（7）附件三是付款方式。这样讲大家应该就明确了吧，这些条款综合起来就构成的房屋买卖交易的主体要件，所以也就是必须仔细斟酌的条款。
接着，来讲讲审核网签合同时的具体注意事项和关键要点：（1）第四条和第六条需要填入交房和过户的时间要准确到某年某月某日，这个时间点是截止的时间点。事实在实际的操作过程中，无论是过户或是交房的时间有可能会提前，也有可能会延迟，所以除了在第四条和第六条填写时间外，还需要在补充条款中再行具体约定。另外，第四条可以不填，直接由补充条款来约定交房的问题，但第六条必须填，一般建议将时间填足90天，即合同日算到截止日为90天，这也是网签合同最长的有效保护期限（保护期内无法再网签新的合同）。（2）关于第九条和第十条违约责任的约定问题，一般违约金设定不宜超过房价的20%，过高的违约金法院是不支持的，当然也不应过低。从人性化角度考虑，可以设定违约的延展期并设定延展期内的滞纳金，每一天滞纳金设定为房价的万分之五是比较合理的。违约责任不管如何约定，最重要的原则是保证双方违约责任对等即违约金数额和违约时间的限制是相同的。（3）第十三条关于纠纷处理的约定需要注意的是选择处理方式建议选法院而不是仲裁，因为仲裁是一裁定局，没有回旋余地，而法院是二审定局，真到了需要司法解决问题的份上，能多一次机会总还是好的。（4）补充条款（一）是对格式条款内容的补充，买卖双方可以在其中对交易的各环节进行细致的约定，所以它是网签合同中的重中之重，也是需要加倍仔细审核的部分。往往经纪公司事先拟定的这部分内容较为冗长，文字较多，许多买房人或是卖房人一看就晕了，于是走马观花，草草了事。我在这里给大家总结一下补充条款（一）中必须要包含内容，大家在审核时可以照此重点关注。①买房人对房屋的共有方式，如果不动产证上需要登记的是两人以上的，则补充条款（一）中就必须约定共有方式即共同共有或按份共有，过去上海的网签合同不太强调这点，现在必须要写，不然合同会被退回要求补填。②户口的约定，这是必不可少的，即使房东承诺无户口也要做文字的约定以防万一，对于买方通常约定房东在过户日前将所有户口迁出是最安全。若实在不能实现，则要约定相对高的违约金加以约束，要知道目前没有部门能够强迁户口，所以违约金低了对房东的约束力就会不足。③过户和交房时间的具体约定，前文讲了合同的第四条和第六条只能填入一个时间点，所以补充条款中还必须做出具体的约定弥补第四条和第六条的瑕疵，以免买卖双方产生纠纷。通常在补充条款中可以将过户时间约定为审税及限购查询全部完成并且买方借款合同（买方需要贷款时）取得后的三到七个工作日内，交房通常可以约定为全部款项包括买方贷款到卖方账户后的三到七个工作日内，提前交房的除外。另外要附加一条说明即若此条款确定的交房和过户时间同合同第四或第六条有冲突的话，要以此条款为准。为了确保双方的利益，最好再约定一个明确的过户或交房的最长延展时间点，避免某一方故意拖延造成守约方的损失。④关于违约责任的补充约定，前文讲过网签合同的第九条和第十条是对付款和交房的违约责任的约定，买卖房屋除了付款和交房外，买卖双方实际上还有其他的义务需要遵守，例如配合贷款，配合处理租约，配合过户等等，所以就需要在补充条款（一)中将这些义务的违约责任加以明确，避免日后不必要的麻烦，这些违约责任的设定也必须包含时限和违约金额，常规做法是同第九条和第十条的设定保持一致。⑤对于税费支付的约定需要注意的是上海有些区的税务部门是不允许在合同中写税费均由买方承担的，所以税费各付的可以写入，若是全部由买方支付的，最好另行书面约定而不要写在网签合同的补充条款中，避免被税务部门退回重改合同。以上几点是补充条款（一)当中一定要有的内容，买卖双方当然还可以根据实际状况约定其他的事项。约定补充条款时应该设想到最坏可能的状况并对其做出相应的约定。（5）附件（三）是关于付款的规定，现金支付的款项时间一定要明确到准确的时间点，贷款的部分需要明确若是贷款不足申请额时的处理办法，通常做法是在交易过户前由买方现金补足。（6）对于屋内设施设备保留的问题是由附件（二）约定的，建议将要保留的设施设备列成清单，最好留有影像资料，不要只写成固定设备保持原样保留，尤其是空调是否保留一定要事先明确，现实中因为事先未明确空调是否保留而在交房时产生矛盾的案例不在少数。（7）附件（五）是对房屋租赁、抵押信息、相邻状况的记录，如果房屋出售时有租赁备案或是抵押登记的，则合同中自动会有显示，这里要提醒大家的是，有不少时候会发生房东说自己的银行贷款已经还清了，可是网签合同显示还有抵押登记的情况，原因是房东还清了贷款但不知道要将银行交给他的结清证明交到交易中心做注销，所以还会显示有抵押存在。另外若有租赁备案的情况显示，也必须要求房东在过户前撤销备案，不撤销虽说不影响交易但日后定会有麻烦。（8）最后是要仔细核对自己的姓名和身份证件号码，因为编辑和打印合同的不是你本人，所以发生名字或是身份证件号码打错的可能性是有的而且不在少数。网签合同的其他条款有错误即使进入了交易过户流程也还能通过另外的书面约定来纠正，而名字或证件号错了就只能改合同了，尤其是在交税完成后再被发现的话，那就不仅涉及到改合同还要涉及到退税和重新核定了，麻烦就更大了。这种事件不是没有发生过，我自己的一个同学去年就亲身经历了一次，搞得可麻烦了！
最后要告诉大家几个关于网签合同的干货。第一：网签合同分为两个版本，一是没有条形码的样张合同即在签合同，二是有条形码的正式版确认合同即已签合同。现在有不少经纪公司在拟定完网签合同时就将合同确认成为了正式版的合同，经纪公司这样做是想第一时间锁死合同不让别人再签，事实上这种作法是违规的，况且还要指出的是合同确认时是需要分别输入卖方和买方密码的，未得到买卖双方正式确认前，经纪公司是无权确认网签合同的。关于密码的问题，绝大多数经纪公司是不会同客户提这事的，而最正规的做法是密码由买卖双方自行设定，因为首次修改确认过的合同时是需要输入这两个密码的，自行设定可以防止经纪公司擅自改动合同。第二：网签合同最后一页的最下方有合同确认的准确时间，改动合同再确认后，时间就会变成新的。第三：如果合同确认后看到在最后一页的时间下方还有一条特别提醒“该房屋已存在交易合同备案信息，建议买卖双方在原交易合同备案信息撤销后在签订该买卖合同。（测试版）”的字样，你就一定要重视了，这说明在此次网签备案的90天前已经有一份备案网签且未撤销，切记网签合同不会自行撤销的，必须手工撤销，若不撤销的话，目前上海的交易中心是不予过户的。
总之，我以上讲的是网签合同中通用的关键问题。但是每套房屋买卖的情形各有不同，网签合同的内容也不会是完全千篇一律的，无论是购房者还是卖房者都需要对网签合同仔细斟酌和审核，尽量把可能的情况及最坏的情形考虑到并在合同中加以体现，做到先小人后君子，把好网签合同的关，顺利完成房屋的买卖。大家要是有具体问题的，请关注我的微信公众号上并随时欢迎您的提问。（公众号：上海资深房地产经纪人）