导语：所有无实质意义的消耗都可称为内卷。内卷可能在任何领域和行业发生，比如处于严峻震荡形势中的房地产行业。
近日，更是有地产商老总爆料“利润仅剩两个点”，在如此稀薄的利润空间下，抢地图个啥？保命而已。政策高压，土拍市场风起云涌。名为“夺地”的博弈中，热门城市拿地其实很痛苦，大家都挤破了头再抢，不拿地是死，拿地没钱赚，内卷很严重，利润直接干到了个位数。
作者/ 小博君
出品/ 博志成地产观
集中供地下 房企“内卷”加剧了
虽然“两集中”政策的初衷是遏制地方土地财政依赖程度，减少地王现象，贯彻落实“房住不炒”，但从部分城市首轮的执行效果来看，这些初衷并没有得到有效落实。很多房企不是钱没准备足，就是被节节攀升的溢价率和自持比率吓退。那些侥幸抢到地的房企，也让同行们捏一把汗：溢价近30%，溢价率超20%。更有热点城市的热点地块，拍出了100%以上的溢价率，有的拍到可售住宅只剩下20%的比例。有人用“疯狂”、“可怕”来形容杭州、重庆、广州等地的集中拍地，更多人感慨，这个行业真是越来越卷了。整个市场，依然令很多房企和从业者感到不安。5月14日，在滨江网上业绩说明会上，有投资者提问，滨江最近在杭州集中供地上拍下几宗地，净利润能达到多少？滨江老板戚金兴回答是：“杭州土拍，公司获取了5块地，凭借团队精干、高效管理、融资能力强、品牌影响大等优势，将努力做到1-2%的净利润水平。”要知道，就连余额宝的七日年化，都达到了2.3%。人均效能超1个亿的滨江，净利润率只有1-2%，连制造业都不如，真是让人大跌眼镜。虽然说实话，1-2%只是覆盖完融资成本的整盘净利润，其实际自有资金的年回报，仍远超过1%-2%。但滨江的预期都那么低了，其他发展型房企的日子，将更不好过。其实除了杭州以外，对于房地产企业来说，很多热点城市的招拍挂市场，都没有利润可言，例如深圳也只有不到5%的利润，做项目费时费力风险大，又没有赚头，房企为何不把钱投进余额宝躺着赚钱呢？首先，对于房地产企业来说。即使利润低，拿地之后还有提升自身拥抱“管理红利”时代的机会，而不拿地在一定程度上等于退出了房地产行业，一步一步萎缩下去的话，会被金融机构以及其他资源弃之如敝履。另外，房企在以深圳、杭州等城市为代表部分一、二线城市房地产市场，不用担心去化问题，能形成良好的销售转化，为做大规模提供强有力的支撑。
房企可怕的“内卷”表现
挖角明星职业经理人和高学历人才充门面。
在产品打造上陷入令人发指的抄袭与复制，在客户争夺上热衷于无休止的死缠烂打，在竞争中驶入一个“累死自己、饿死同行”零和游戏的怪圈。
比内卷化更可怕的是：明知道这样的做法不高明，却不得不去做，你不去做，大家都在做，甚至必须要在这种无质量循环中跑的更快。
内卷，房地产行业发展的绊脚石。只有认清自身的内卷行为，才能对症下药。
企业的生态，是由团队、体系、机制、资源共同构成的。相对于标杆企业来说，中小企业的标准化、体系、机制不完善，且对人才的要求比大企业更高。当中小企业的体系、机制、资源的能级，不足以支撑来自标杆企业人才的时候。那么TOP企业人才未必能为企业带来很多正面的作用。此外，新老成员的融合失败也时有发生。因此当中小企业脱离企业生态，盲目引进来大企业的人才，并把希望全部寄托在上面的时候，很容易出现问题。但单纯的将企业封闭起来，不引进人才也是不正确的。因此引进人才的节奏与企业生态提升的节奏要互相匹配。在黄老邪为房地产企业提供培训与咨询服务的过程中，经常遇到中小企业盲目对标，甚至抄袭标杆企业体系和机制的现象。也经常有其他咨询公司，用碧万融等标杆企业的体系机制案例，去忽悠中小房企，这都是黄老邪坚决反对的。学习大企业的产品是没有问题的，但战略、管理、经营的机制与体系，一定要根据企业生态实际量身定做。很多中小房企，看到标杆房企的优化体系、管控体系、运营体系、流程体系、考核体系、激励体系非常优秀，就开始了盲目抄袭对标，不仅用不上，往往也会害了企业自身。不考虑企业内部生态，如团队的能力、体系与机制的现状、已有资源的整合现状，去整合外部资源，激进地去整合资源，把自己套进去，或者保守地不去整合资源，浪费了整合的机会。例如某家企业用因为招拍挂拿不到地，就通过产业勾地拿了很多地，甚至与一些企业签订了战略合作协议。但是企业内部的队伍根本没有产业勾地项目的经验，机制与体系的类型也是基于高周转的，这就是典型的企业生态与资源整合方法不对接。在这种情况下一旦出现问题，企业就会走两个极端，一是否定企业生态，而是否定产业勾地的渠道，这都是不对的。企业在做产业勾地的同时，要将产业勾地的优秀模型标准化，这样才能有节奏地提升企业生态的能级。完全迁就能级比较低的企业生态去经营，企业的发展速度就会很慢；而完全脱离企业生态去去做体系建设、机制建设、资源整合、制定战略，也会为企业带来巨大的风险。因此中小房地产企业要运用构建式思维，用适度的高目标拉动企业生态的成长，才是领导力的根本。
冷一点 也是最冷的幸福
很多地产从业人士感到压力与迷茫，但其实房地产行业还是很幸福的，哪怕冷一点，也是最冷的幸福。对比未来也是幸福的。目前所有的政策都是保障行业有序平稳发展，毕竟，资本不能无序扩张，房价也不能无序上涨。调控减少了行业发展的不确定性，而经济学意义上的不确定性，就是风险，在VUCA时代，有个平稳的行业外部环境和预期，不是挺幸福的吗？未来五年，房地产行业呈现出管理红利、能力红利、产品红利、低增长常态化、低利润率的特点，坚持长期主义是地产人的必然选择。首先，就要把客户价值放在第一位，不能像过去那样单纯依赖高周转，一定要坚持客户价值导向，将客户价值创造作为衡量企业内部经营管理一个主要指标。其次，坚持长期主义也体现在兼顾当下和未来，着手修炼企业的产品、服务、管理、合作方面的内功，积累资源为企业中长期发展服务，不能急功近利。最后，在企业风险控制方面，一定要清楚企业在企业端、产业端、城市端、项目端通常会遇到哪些风险以及如何预警。此外，团队与机制的建设也是坚持长期主义的基本保障。
房企回归能力 构造护城河
当土地红利、资本红利和财务杠杆都消耗殆尽的时候，未来只剩下凭借企业自身的经营能力去杀出重围，穿越周期。在轰轰烈烈的行业变革中，规模房企率先做出反应。而原本就规模劣势、内功不足、资金资源不占优的中小房企，生存压力陡然增大，以往实现快速发展的路径也被接连堵死。行业“洗牌”为房企带来风险的同时，也带来了巨大的机遇。在解决完“活下去”问题之后，中小房企仍旧能够通过抓住关键能力提升点，以全新的思维与路径实现快速发展。十力模型总结了博志成上千家企业的服务实践，结合我多年对于战略的思考，以长期主义、做大做强、底线思维为三大关键环节，形成了围绕研究与战略引领、投融产销打通、强大韧性的组织建设、商业不动产及资本化、开放/共赢/合作/吸引、核心竞争力塑造、风控托底的10项能力模型：战略能力、研究能力、投资能力、融资能力、营销能力、产品/服务能力、运营能力、现金流统筹能力、核心竞争力、组织能力。这十大能力都是重点，如果有两种以上能处于行业领先，就足以构造企业护城河了。
部分参考资料：
[1]《CEO Talk | 地产调控的底层逻辑》,旭辉集团
[2]《集中供地后，地产行业的内卷又升级了！？》,明源地产研究院
