4月法拍，酒店式公寓不值钱 | 叶建英
改善性豪宅，继续受追捧
文丨叶建英
4月的法拍，依然看点多多。
西湖区的学区房普遍热门。据传是一企业家的房产，文鼎苑87方的两房，因为是学区房，拍出了713万，创下当月最高的单价记录。
上城区的豪宅金色海岸，2300多万的跃层，一拍流拍，二拍以接近一拍的起价成交。
二手房市场上不值钱的，除了学区一般的老房子，还有酒店式公寓，还有杭州楼市一度在「90/70」政策下出现的拼接大户型，不仅卖不出价格，而且在限购下很难出手。4月，有一套拼接大户型，通过法拍的形式成交。
阿里拍卖的4月度报告，均价29438元/㎡，比上月下跌了8.7%，原因是因为当月有大量的酒店式公寓等低价房源成交，拉低了均价。
虽然，均价从3月的高峰一下子降下来，但是从具体房源的实际情况来，法拍氛围还是热的。一些改善性的豪宅和学区房都受到了追捧，流拍比例很低。
这两个月不断有淳安的阳光水岸度假公寓法拍，流拍和成交的量都比较大，成交的价格大概在评估价的四折到八折左右，偶然性非常大。
酒店资产，无论是整体拍卖，还是分散拍卖，价格都上不去。一套149方的大套房，评估价是260多万，虽然有8人报名，成交价也只有114万，差不多只有四折多。
△阿里拍卖截图
事实上，很多杭州人曾经买过千岛湖边的旅游度假公寓，算起来相当一部分已经「折本」。
诗可以，远方可以，但远方的诗，想一想就可以了。把它当作消费品，千万不能作为资产打算保值增值。
本月，值得关注的房源比较多，重点关注40套房源。
其中，上城区金色海岸的9幢202室，363平方米的二楼跃三楼户型，4月8日一拍流拍，起拍价是2384万元，而4月29日以2346万元的价格二拍成交。
豪宅依旧热拍。像滨江区的御涛轩，能够看到钱塘江大桥的一线江景房，257平方米拍出1506万。而上城区另外一套金色海岸，210平方米拍出1503万。同样是江景豪宅，南岸的价格在渐渐追平北岸。
另外两套超过千万的是之江路上的别墅和世贸丽晶城。西湖区之江路上的别墅东方苑7幢，从1186万拍到1648万，虽然房屋的建筑面积只有382平方米，但土地面积占到了1231平方米，满足了「地主」们的欲望。
观看法拍房的视频与照片，就像是一种偷窥一样，能够看到室内外真实的管理状态。从中也可以看到，绿城、滨江、万科、开元的物业服务质量确实明显领先于同行业，这些公司服务的房源也更受市场欢迎。好物业，能帮你赚钱，这也是一个明证。
4月阿里法拍重要房源：（单位：方、万元）
哪些房源，在二手房市场上不值钱？
4月的法拍，也有两个明显的线索，一是酒店式公寓，二是拼接的大户型。
很多人都把酒店式公寓当作投资品，但事实上，酒店式公寓要明显的增值有点难，原因是两个方面，一方面酒店式公寓附带的城市公共资源少，另一方面酒店式公寓一梯多户与高容积率，物业的保养也远远不如住宅。
买酒店式公寓的时候，置业顾问会算给你听，租金回报率往往有3-6%左右，但是，你要想想，20年以后，房屋的保养与公共管理状态明显降低挡次，房屋到底还能租多少，还值多少都会是一个问题。
因为限购，拼接的大户型要多套房票，所以在二手房市场上很难成交。4月的法拍有一套萧山开元广场的拼接大户型，为9幢2单元的303和304室，面积162.73平方米，两本产权证，一个入户门，最后以422万元成交，折合单价是25932元/㎡。
在2016年「90/70」政策取消之前，杭州很多主打大户型的高端楼盘都纷纷推出过类似的「拼接户型」。绿城西溪诚园，绿城明月江南、远洋公馆、昆仑公馆、郡原相江公寓、文溪鼎园、中海篁外等等，都有过拼接户型。
这批拼接户型要转手很难，司法拍卖可能是一条「曲线卖房」的新途径。
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