【专家原创】案例解说：房产过户给子女哪种方式更节税呢？
一
通过继承方式过户所缴纳的税费：
（一）被继承：涉及印花税。
1.增值税：免征。
【政策依据】
依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）下列项目免征增值税：房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
2.印花税：减半交纳。
250*0.05%*50%=0.0625万元。
【政策依据】
2.1：《印花税暂行条例实施细则》第五条规定：“单位和个人产权的买赠与所产的书据为产权转移书据，应按万分之五的税率于书立时贴花。”
2.2：粤财法[2019]6号第一条规定：“对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。”
3.土地增值税：暂免。
【政策依据】
《土地增值税暂行条例实施细则》第二条：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”因此，个人以继承、赠与方式无偿转让房地产的，免征土地增值税。
(二）继承方：涉及印花税。
1.个人所得税：免征。
【政策依据】
《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)规定。
以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税。
(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
上述三项规定的受赠所得不征收个人所得税，但需向税务机关提交财税[2009]78号第二条规定的相关资料办理免税手续。
2.契税：免征。
【政策依据】
国税函【2004】1036号文件规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。非法定继承人根据遗嘱继承，应征收契税。
本案例中，小李与父母之间房产过户，属于规定中的法定继承人继承房屋权属，不征政契税。
3.印花税：减半交纳。
250*0.05%*50%=0.0625万元。
【政策依据】同被继承方。
因此，按继承方式过户房产，双方合计需要缴纳税费：
=0.0625+0.0625=0.125万元。
二
通过赠与方式过户需要缴纳的税费
2.印花税：减半交纳。
250*0.05%*50%=0.0625万元。
【政策依据】同方式一。
3.土地增值税：暂免。
1.个人所得税：免征。
【政策依据】同方式一。
2.契税：需缴纳。
计算：250*1.5%=3.75万元。
【政策依据】
财税2016-23号规定，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；个人购买家庭唯一住房，面积90平以上，税率为1.5%：
买方应交契税=售价*1.5%
本案例中：小李大学毕业，属于成年人，未婚，且名下没有其他住房，也就是说小李的家庭成员只包括自己，而这套住房属于小李的家庭唯一住房。因此，可以享受契税优惠政策，且这套房屋面积大于90㎡，因此适用于1.5%的税率。
三
按买卖过户需要缴纳的税费
（一）卖方：涉及个人所得税。
1.增值税：免征。
【政策依据】
①财税【2016】23号：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税。
②财税【2016】36号：个人购买2年以上（含）住房对外销售的，免征增值税。
本案例中这套房子为2013年5月购入，2019年9月卖出，超过2年了，所以免征增值税。
2.印花税：暂免。
【政策依据】
财税【2008】137号文件：个人销售和购买住房暂免征收印花税。
3.土地增值税：暂免。
【政策依据】财税【2008】137号，个人销售住房暂免征收土地增值税。
4.个人所得税：需缴。
应交个税=售价*2%=250*2%=5万
【政策依据】
4.1：财税【1999】78号，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活住房的所得，继续免征个税。否则要征收个人所得税。
(1)出售已购住房的个税计算：
个人出售除已购公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关法规确定，税率20%。
应交个税=（售价-原价-购买和转让环节缴纳的税费）*20%
(2)个税核定征收的情形：
对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额，以及计算出的房屋原值明显偏高的，可由主管税务机关按纳税人住房转让收入的2%核定应纳个人所得税额。
4.2：《佛山市地方税务局关于调整个人所得税带征率的公告》（佛山市地方税务公告2011年2号），个税按核定征收按2%征收。
本案例中，由于没能未提供完整、准确的房屋原值凭证，所以，个税按核定征收来计算。
(二）买方应缴纳的税费：涉及契税。
1.契税：需缴。
应缴纳契税=250×1.5%=3.75（万元）
【政策依据】同方式二。
2.印花税：免征。
【政策依据】
财税【2008】137号文件规定，个人购买住房免征印花税。
因此，按买卖方式过户房产，双方合计需要缴纳税费：
=5+3.75=8.75万元。
综合来看，在三种过户方式中，继承是最省钱，但是继承只有在父母一方去世的情况下才可以实现，所以继承的方式不是很常见。
另外：继承比其他方式要多一笔公证费支出。
一、继承过户方式需交公证费1万元。
根据佛山顺德区公证服务收费标准：证明财产继承、赠与、接受遗赠
① 受益额500000元（含）以下部分，按不超过0.8%收取；按比例收费不足200元的，按200元收取。
② 受益额500001元至2000000元（含）部分，按不超过0.3%收取；
③ 受益额2000001元至5000000元（含）部分，按不超过0.1%收取；
④ 受益额5000001元至10000000元（含）部分，按不超过0.07%收取；
⑤ 受益额10000001元以上部分，按不超过0.065%收取。
按照这一收费标准，在办理一套受益额为250万元的房产无偿赠与公证业务时，个人要向公证处交费：
50万×0.8%+200万×0.3%=1万元。
二、赠与过户方式不需交公证费。
依据：《国家税务总局关于简化个人无偿赠与不动产土地使用权免征营业税手续的公告》国家税务总局公告2015年第50号 个人以离婚财产分割、赠与特定亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权，符合《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税〔2009〕111号)第二条规定的，在办理免税手续时，无需提供房产所有人“赠与公证书”、受赠人“接受赠与公证书”，或双方“赠与合同公证书”。所以，赠与方式不需交公证费用。
三、买卖过户方式不需交公证费。