【同策观察】二手房交易的“血与泪”[视频版]

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视频版·看点

二手房交易的“血与泪”①

买房要掏空六个口袋or不吃不喝十年

二手房交易的“血与泪”②

实际二手房交易远胜新房

二手房交易的“血与泪”③

法院提醒谨防“钱”“房”两失

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视频·完整版

本期校审：张吉辉    主讲：黄钰骋    撰稿：陈舒、陈揽月    

摄影 后期：郑霆钧

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文字版·看点

近期三孩政策引发全国范围的热烈讨论，但适育人群对这条政策的反馈似乎并不积极。三孩既生不起又养不起，最主要的还是房子买不起！哈喽大家好~这里是同策研究院出品的同策地产SHOW！今天我们就来声泪俱下地阐述一下二手房交易中的风险，也是送给大家的一期“二手房避坑指南”！

PART 1

买房要掏空六个口袋or不吃不喝十年

其实无论在哪个国家，买房都是一笔巨大的支出。尤其在中国，特大型城市的房价无论是绝对值还是相对值都处于世界高位。

▲数据来源：《房地产与中国经济》，同策研究院

在像北京、上海、深圳等这种超大型城市，城区家庭房价收入比实在是太高都超过90%了！所以对于普通年轻人来说，靠自己的死工资买房是不可能买房的，这辈子都不可能的。

按照屏幕上方这对小夫妻的统计来说，两口子不吃不喝大概需要116个月，将近10年才能凑够首付款去买房！后续每月还存在高昂的贷款需要偿还。在这种情况下，想要买房，只能一并掏空小夫妻和长辈的“六个口袋”才可以，而这三代人的积蓄还可能只凑到一套房子的首付。

这代独生子女现在还能掏一下“六个口袋”，凑凑首付。但伴随三孩政策的开放，未来的三孩新生代又要掏空谁的口袋才能买房还是个未知数~

PART 2

实际二手房交易远胜新房

从楼市的“黄金时代”到“白银时代”，更势不可挡的是住宅存量时代，二手房交易是未来市场大势。根据《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》公布的数据，其实我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，户均拥有住房1.5套，可见大部分人并不缺住房，甚至部分家庭拥有不止一套房，这就导致现阶段的存量房有巨大市场库存。目前，部分核心特点城市已经步入存量住房发展阶段。对于像北京、上海、杭州等大型或超大型城市而言，新房不能满足居民对于房屋的需求，二手房交易热情高涨，二手住宅成交规模已经超过新建住宅。

根据我们同策研究院的数据统计，2020年上海、杭州二手住宅成交量分别是新房的3.73和3.26倍；北京和深圳同期达到2.67和2.21倍；南京、厦门、大连、石家庄、苏州、广州等城市二手房成交规模也超过新房。

▲数据来源：南通市根据城市公众号数据同策研究院数据整理

▲数据来源：同策研究院

PART 3

法院提醒谨防“钱”“房”两失

在正规房产交易过程中，新房的交易一般只要保证开发商靠谱，基本上开发商会为业主提供从认筹买房到收房及房产证办理的一条龙服务。而二手房交易过程里的风险相对来说容易被忽略。即使有中介给予辅助，但由于专业度参差不齐，且经纪人有可能为促进交易不惜隐瞒购房者相关交易风险，也可能在最终导致“钱”“房”两失的悲剧发生。

这段短视频火爆网络，讲的是一女客户为了省中介费，私下联系房主成交，结果过户时业主找不到了，房子被查封瞬间在房管局崩溃大哭大闹。这就是因为没重视二手房交易过程中相关风险，导致最终“钱”“房”两失的典型例子。

根据北京西城区人民法院的公开案例，也为大家的二手房交易敲响了警钟。案例中，韩先生和张女士签订了房屋买卖合同，约定韩先生购买张女士位于西城区广安门外大街一处房屋，面积43平米，总价174万元。该房屋是2013年张女士通过按揭方式购得，房屋抵押给光大银行借款115万元。因为张女士未还清借款，抵押权未消灭。韩先生知晓相关情况，合同中也做了相关约定，约定张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续。韩先生向张女士先行支付了120万元购房款，但张女士迟迟不办理解除抵押手续。在交易过程中，因张女士另有其他纠纷，该房屋被法院查封，导致无法继续交易。虽然法院最终判决张女士支付违约金，但对于韩先生来说，先不说钱最终是否能真正追回来，即使钱追回来了，买房的窗口期也过了。

PART 4

暗藏玄机的二手房交易

在二手房交易中常见的风险主要可以分为三类，分别为产权风险、资金风险、房屋本身质量风险。其中产权风险，即在房屋产权交易可能存在的问题，需要格外注意。

好了，今天二手房交易风险的话题就暂时到这里了。在交易过程中，相关风险一定要提前排查、避免， 不然若因此导致自己甚至父辈、祖辈的积蓄付之东流，再悔不当初也为时已晚！

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