万科产品适配标准，一起来对标看看档次！
引言
为什么要做产品适配标准管理？
是为了致力于建立与客户及市场环境匹配的项目产品及成本配置标准，提升项目的成本控制水平，进而达到提升房企的整体运营能力。
也是为了房企检讨固有的产品标准，颠覆习惯的操作思维，开拓新的采购资源，从而提高产品适配能力。
在这一方面，万科产品适配标准管理的做法在行业内非常具有前瞻性和参考价值。
产品适配体系的原则：
为前期项目定位下的系列产品包，在满足经营需要的前提下，可在前期定位时跨产品体系确定产品包。
成本模块：
本标准按照单体工程模块、公共工程模块、绿色工程模块组成。各模块设置A/B/C三级配置，同时配置有T类部品包（层高、立面、栏杆、窗地比、铝合金门窗、入户门、景观等）供项目提升品质时选用。
将一个项目划分为五个公共模块、五个单体模块和一个绿色工程模块：
标准由成本部牵头，各模块由专业部门负责，根据市场环境变化、价格指数变动等情况进行周期性调整。
各部门职责
成本管理部
1、负责本标准的制定、修订和解释。
2、负责根据成本管理的经验教训以及工程专业的最新做法，结合市场变化对相关标准进行调整。
设计管理中心
1、负责项目规划方案的经济性；负责单体、地库、公建等结构指标的控制；负责栏杆、窗、百叶、外立面等部品的标准化。
2、负责在设计各个阶段与营销、成本、工程充分沟通，确保实施的方案是与营销、成本、工程等专业达成共识的成本最优的方案。
3、负责对各项不能达到设计控制指标要求的内容进行报批确认。
设计管理中心—景观组
负责景观标准制定。
设计管理中心—室内组
负责公共部位精装修、室内精装修标准制定。
营销管理中心
1、负责项目前期楼盘的整体定位，减少后期因定位不准带来的成本重大变化。
2、负责在符合项目定位及满足盈利能力前提下，将客户需求按价值排序，配合设计部确定相对应的部品配置，并负责营销相关费用最优控制。
工程管理中心
1、负责公司技术方案的审核以及技术标准和措施执行，并对技术方案的经济性进行论证，以实现保证质量下的最具有经济性的可行措施。
2、负责对工程监理费控制、负责配合设计对公共绿色工程费用进行控制。
采购管理部
1、负责梳理各部品、材料的分级标准，开拓采购资源，并以最优的采购方式达到成本最优。
2、负责新技术、新设备的市场调研、分析，提交相关专业报告。
财务管理部
负责资本化利息、行政管理费等财务费用的测算和控制。
客户关系中心
负责客户及物业等费用的成本控制。
事业部
1、主导成本标准实施，负责报批报建、前期土方、社区管网工程的控制指标，组织各个环节中产品的经济性管理落实。
2、对各类实施方案进行优化，对项目实施过程的经济性负责。
分管领导
1、负责对本标准修订进行审批。
2、负责对超过本标准级配及不能平衡的指标进行审批。
总经理
负责对公司经营重大的成本指标进行审批。
运行原则
1、产品适配体系的原则是总成本不予突破，各项具体内容可根据项目的实际情况予以调配。
2、产品适配体系的标准将会根据市场的价格指数变动情况进行周期性调整。
3、各成本模块的客户感知表述如下，在目前的市场环境下，客户感知度为“高”和“中”的模块严格按照A/B/C的分级，客户感知度为“低”和“无”的模块严格按照C级执行。
土地属性与产品包
各种产品对应的产品包系列规定如下：
备注：G2的配置为A类，类G2的配置为B类。
那么，产品适配标准有哪些？
（1）单体模块控制指标
一、单体土建坯体模块（D.1）
1、结构含量指标
备注：
1）为保证数据准确一致，以上结构含量的面积计算规则是以下赠送面积：落地凸窗、有墙柱的凹阳露台或入户花园、结构拉板全计入面积，其他情况的露台计一半面积（已计入容积率的不再重复计入）；
2）含钢量以层高2.9m为基准，每增加0.1m，含钢量限额可增加1kg/m2。括号内数值为结构转换时标准层含钢量限额。转换层是指转换层高度＜3层的情况，若转换高度≥3层，则标准层的含钢量在不转换的基础上提高4~5kg/m2。再改类项目钢筋限额可增加1kg/m2；
3）结构含量已考虑平面的一般不规则（如墙不对齐）或可通过设置结构拉板来满足平面规则性的情况，且高宽比限制在＜6（方案阶段要求设计院做到）。若高宽比介于7～8之间，钢筋含量一般增加可达10%～15%；
4）以上数据除梁板柱框架外，还包含构造柱、圈过梁、楼梯等非主要受力构件的钢筋，但不包含砌体拉结筋。
2、单体标准层层高分级
备注：
1）层高对建造成本影响大，层高每增加0.1米，造价大概增加该层造价的2%左右；
2）严格按级配对应标准确定层高。两套打通类户型，客厅板加厚的项目，可专项评估净高的合适标准，上报公司专项决策。采用叠合楼板的楼栋，层高可提高0.05m；
3）返迁、经济适用房按2.8，返迁房有要求的另议；
4）采用叠合楼板的，层高可提高0.05-0.10。
二、单体立面工程模块（D.2）
1、饰面工程模块（D.2.1）
备注：
1）外墙面砖按2000定额，使用外墙专用粘结剂。
2）体型系数：
大户型（>115）外立面系数为1.1—1.2（参考嘉兴项目9#楼，二梯四户；参松江115 户型小高层）；
小户型（< 90）外立面系数为1.35—1.5（参松江90 户型小高层，嘉定90户型高层）。
2、栏杆工程模块（D.2.2）
备注：
1） 栏杆高度按1.1米控制；
2） C级参考松江最新招标价格。
3、铝合金门窗工程模块（D.2.3）
▽窗地比的规定
备注：
以上窗地比为楼栋交付整体控制指标(含先行主体施工部分及后期赠送补做部分)。
计算细则规定如下：窗地比计算基数按建造面积口径，
在可售面积的基础上增加：
1）凸窗面积S1全部计入计算基数。
2）对于不计面积的功能性封闭空间：如镂空建筑面积，两层高的露台、两层高的入户花园，规定如下：
a) 若由我司后期改造封闭为房间，且需要增加铝合金门窗，则此部分面积S2计入计算基数。
b) 若我司不予以处理而毛坯交房或增加的功能性房间无须加门窗等，则不计入窗地比的计算基数。
结论：
（S1/S2/S3的详细规定见上述）
S高层＝S(可售)＋S1（凸窗） S2（封闭空间）
▽铝合金门窗分级系列
4、百叶工程模块（D.2.4）
备注：空调百叶可选用公司标准化百叶形式，注意成本单方价格和使用量的控制。
5、单元门工程模块（D.2.5）
6、入户门工程模块（D.2.6）
7、其他立面工程模块（D.2.7）
三、单体精装工程模块（D.3）
1、首层大堂（D.3.1）
备注：大堂按照面积和单方成本双控制原则，两项指标均不得突破。
2、景观泛会所（D.3.2）
3、标准层电梯厅(D.3.3)
备注：标准层电梯厅按级配总价控制原则，A标电梯厅装修总价4.6万元，B标电梯厅装修总价2.8万元，C标电梯厅（2部电梯）总价1.4万元，C标电梯厅（1部电梯）总价0.9万元，各级配电梯厅总价不予突破。
4、地下室电梯厅(D.3.4)
5、电梯轿厢(D.3.5)
备注：电梯轿厢装修标准参照集团标准，集团要求未来采购的轿箱必需选用集团标准。
6、室内装修(D.3.6)
备注：目前上海公司在建项目大都为C类基本型，个别项目未B类基本型，有待深化我司标准及配置内容。
四、单体设备工程模块（D.4）
1、单体电梯模块（D.4.1）
备注：
1）以上电梯选型为日立HGP永磁同步无齿曳引电梯；
2）若在行程范围内增加/减少一层价格为3120元/层；
3）电梯造价突变层为34层(如32 2)和总行程105米双控制；
4）行程外增加一层造价为5000～12000（电梯费用）＋5000～8000（土建费用）；
5）电梯内置空调费用为6200元/台，外加井道电缆费用，电缆费用如下：电缆增加费用：电梯公司免费提供（13层以下电梯）电缆增加费用=井道高度*1.1的电缆长度L*23.5元/米。（13层以上电梯，含13层）以首层5.0米，层高2.9米，顶层高度5500mm、底坑深度2000mm的33层住宅为例：电缆增加费用=（（33-2）*2.9 5 5.5 2.0）*1.1*24.6=2647元/台。增设空调费用为6200 2647=8847元/台；
6）轿厢附加装饰重量不超过150kg不加钱。≤200kg： 690元/台；≤250kg： 1380元/台；≤300kg： 4480元/台；≤350kg： 6210元/台。
2、室内智能化模块（D.4.2）
五、单体水电消防模块（D.5）
备注：消防箱为成品，内配置2台灭火器
（2）公共工程模块控制指标
一、公共景观工程模块（G.1）（按景观面积口径）
备注：
1) 景观面积包含架空层外的所有面积，别墅庭院绿地计入景观面积和成本统计范围；室外泳池结构及设备、更衣室、私家院墙不计入景观成本；种植在土壤中的时花计入景观成本，摆放类时花计入营销费。场地标高（含地下室顶板覆土）±30cm之外的不计入景观成本，场地微地形堆土计入景观成本。毛石挡墙计入景观成本，混凝土结构挡墙全部不计入景观成本；
2) 红线外景观标准：统一不得超过220元/平方米，且原则上不允许进行红线外景观改造工程；
3) 控制要点：
▪ 利用核心区景观做开盘示范区，控制开盘示范区占景观比例。各项目景观核心区与非核心区的面积比，应控制在1：2--1：3之间。造价比应控制在1.5 ：1-2 ：1之间。需根据不同项目的效果要求与面积，在景观概念设计阶段由设计、营销、成本共同确定。
▪ 整体园建成本硬景/软景比例小于3:7。硬景面积剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层。计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。架空层及临市政路商业街部分单独计算，不列入控制指标。
· 硬景部分主要通过控制石材比例来控制硬景成本。
▪ 软景部分则主要是通过控制各种大小乔木比例来达到成本控制。其中展示区≥30，非展示区≥40。单侧行道树乔木株距（道路长度/单侧乔木数量）≥6米。
4) 景观构造做法可参见绿皮书《景观统一构造做法》或景观部新修订的。
二、公共智能工程模块(G.2)
1、公共智能点位配置分级体系：
2、公共智能化参考单方
三、公共管网工程模块（G.3）
1、室外给水（G.3.1）
备注：
1）多层、小高层3-5万设一个，高层（地库相连）3万设一个，高层（地库不相连）一栋设一个；
2）别墅上水配套费按实际发生工程量结算。
2、室外排水(G.3.2)
备注：参考单方，按规划许可证总建筑面积计取。
3、室外燃气(G.3.3)
备注：
1）小区红线外至红线内的燃气总管敷设费用不包含在内，此部分费用根据各项目的特点按实际发生额结算；
2）采用人工煤气的，费用按21元/m2计算；
3）别墅除松江外其他区域按实际发生额结算。经验数据40元/m2(计算面积为含别墅地下室建筑面积)。
4、室外电气及高低压设备(G.3.4)
5、有线电视(G.3.5)
备注：
1）浦东新区每个街坊需缴纳16.6万的红线外有线电视管网工程费；
2）青浦有线电视可达9折。
6、电信配套(G.3.6)
备注：收费比准是统一的，各区域折扣率可作为成本参考，但项目实际折扣根据最终招标确定。
四、公共配套工程模块（G.4）
1、地库(G.4.1)
▽各种类型地库成本建安参考造价
▽人防、普通地下室排布与成本的关系
备注：由于各种地库的地库形式、地基条件等差异较大，所以地库的建安造价也会存在较大差异。
▽单车位面积
备注：
分子为所有地下室面积、扣除（赠送业主的面积 规划要求的自行车位或摩托车位面积）
1）塔楼区面积占塔楼投影面积的比例a：当1/3≤a＜1/2、1/4≤a＜1/3、a≤1/4时，表中数值分别减小1、2、3平米/辆；
2）人防区面积占地下车库面积的比例b：当1/4≤b＜1/3、1/3≤b＜1/2、b≥1/2时，表中数值分别增加2、3、4平米/辆3、A类项目配套地下车库可增加2平米/辆（地下车库柱网宜取8300*8300mm，周边地带宜考虑安排2700*5600mm的大车位）。
▽地库层高
备注：
1）A类项目的配套地下汽车库，表中层高控制值可增加0.2米；
2）因绿化、冻土层等原因，覆土厚度超过1.5米时，层高控制值可增加0.1米。
▽地库钢筋含量指标
【控制要点说明】
1）规模控制：地下停车位数量应不大于规划要求总停车位数量减去地面已实现停车位数量，在满足规划要求前提下尽量减少人防地库面积。
2）车库控制指标严格按照《2011年万科集团项目设计成本对标控制表》执行。车道宽度、柱距及相邻退界间距应按照规范下限，如每三车位7.8米设置。
3）按照集团标准对地下车库含钢量做出前置技术要求，优化顶板、底板、梁柱配筋。地下车库顶板埋置深度不超过1.2米，尽量减少覆土厚度。当地库上仅敷设非重力流管道时，1.2m厚覆土可满足种植要求；当地库上无管线时，1.0m厚覆土可满足种植要求。
4）顶板构造：顶部覆土，做绿化（覆土厚度详平面，或透水地砖详景观设计，30厚粗砂找平层）、土工布过滤层、由导水板等组成的组合排水系统，或做盲管、30厚细石混凝土保护层、20厚1:3水泥砂浆找平层、4厚APP防水卷材、钢筋混凝土结构板(或防水钢筋混凝土顶板)。顶板厚度：（人防）无梁楼盖不超过400，梁板式不超过250。
5）地下车库底板排水做法及底板厚度、面层厚度的优化设计。
6）地下车库净高2.2米，局部可略低，但车位的净高在2.00-2.20m之间的情况应控制在10%以下。优化设计地下车库车行出入口、安全疏散通道的数量及位置。
7）地下车库车行出入口宽度、坡度及坡道构造做法的设计优化。
8）地下车库设备风管选型，喷淋高度及喷嘴方向的优化设计。地下车库桩基础选型及数量设计进行经济性最优比较，尽量满足一柱一桩。
9）地下车库整体防水方式和材料选择的优化设计。
2、其他配套(G.4.2)
▽网球场
▽篮球场
▽排球场
▽羽毛球场
▽足球场
▽其他配套
五、公共费用管理模块（G.5）
1、设计费
备注：
1）以上设计费用按照建筑面积进行计算，如按照可售面积计算，在现有费用上*1.3；
2）设计费的分类按照项目品类进行分级；
3）比深圳设计费用中增加：精装修在A级及B级上的方案设计费用及施工图设计费用、人防设计费、由于上海地域要求施工图外审费用较高；
4）景观面积设计费折算成建筑面积暂定按33%比例考虑，如果为独栋项目，此指标需要重新计算；
5）关于设计单位选择标准
A标设计单位选择：境外、港台、国内一线明星设计师；
B标设计单位选择：国内一线明星师及一线设计单位：如日清、柏涛、天华、JWDA；
C标设计单位选择：国内优秀设计公司：如中森、中建、原构、天华。
2、监理费
备注：因延期等因素造成监理投入增加，应按合同条款计算费用变化值
3、财务费
1）由于各项目差异较大，根据实际情况进行测算；
2）行政管理费成本标准：按照人均70万元/年控制；
3）控制要点说明：
4、营销设施费用
(1) 成本控制标准：营销费用率2.0% ；
(2) 控制要点说明：
1) 前提：形成规模化和标准化,应为大盘或者深耕片区形成规模效应；控制户型主要采用标准化成熟产品；
2) 销售代理佣金（一级代理0.7%，二三级联动1%）,应主要依靠一级代理，尽量避免使用二三级联动资源；
3) 示范区、售楼处、样板间费用控制通过控制户型、片区内共享样板间、售后返租前期样板间以及采用多媒体展示等手段尽量减少样板间；
4) 通过合理工期的安排，采用实体样板间，减少临时样板间的无效支出；
5) 采用标准化售楼处、示范区、样板间从而降低相关费用。决策前置避免出现决策反复、施工反复（如示范区建成后挖开铺设管网等）导致的无效成本；
6) 物业人员费用控制适当调整服务标准，减少不必要的超配从而减少物业人员劳力支出；
7) 广告费用支出控制减少传统广告业务投入，重点开拓网络、数据库营销、当地媒体、引导、老业主推荐等性价比较高的渠道。
5、报批报建费
▽工程实施
▽采购实施
▽物业完善费
（3）绿色工程模块控制指标
一、公共绿色工程模块
对于绿色三星社区可能涉及到的成本提供参考资料如下：1、绿色三星基本配置版（满足绿色三星标识的最低成本配置，限额40元/m2内，成本分布情况如下）
1）自平衡新风系统，约16元/m2；
2）雨水回收中水回用土建及设备投资约10元/m2；
3）节水产生的减压阀增加约2元/m2；
4）垃圾生化处理设备约2元/m2；
5）绿色三星方案咨询费约3.5元/m2；
6）微灌技术4元/m2。
根据项目定位，酌情选配，适用于金色系列和高端系列：
二、单体绿色模块
1、太阳能多层公寓及高层按照约3000元/户指标配置，集中式太阳能造价在2600~3600/户，根据层数、户数配比不同，单价有一定浮动。洋房别墅类按照16000元/户的标准配置。
2、新风系统