被执行人已购买，未登记的房屋，法院能否强制执行？

法律知识要点：买受人购买房屋后，尚未办理房屋所有权登记之前，此时买受人因涉案成为被执行人的，该房屋能否被强制执行？下面就通过一则案例进行解读。

案情简介

2012年3月14日，原告房产公司与被告张某军签订《商品房买卖合同》，约定房产公司将位于某地的房屋出售给张某军，合同总价款963758元，其中首付款293758元，剩余尾款670000元在银行办理按揭手续。

合同签订后张某军支付了房屋首付款，并于2012年4月19日由房产公司提供连带保证与银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款670000元，支付了剩余房款，同时该商品房办理了商品房预售合同登记备案手续。

2013年11月22日，根据被告孙某妮的申请，法院依法查封了被告张某军所有的本案所涉房屋。2016年6月3日，由于张某军未按约定偿还银行按揭贷款，构成违约，房产公司代张某军偿还借款合计97658.69元，尚欠本金、利息、罚息、复利等591145.74元未还。

2016年12月2日，房产公司通过EMS向被告张某军送达了解除合同函。同年，向仲裁委员会申请仲裁。2017年7月19日，裁决结果为，确认双方的《商品房买卖合同》已经解除，由张某军向房产公司返还所购房屋并配合办理注销备案登记手续同时支付违约金。该裁决生效后已申请执行，但由于该房屋被法院预查封无法执行。

2018年4月17日，法院裁定评估、拍卖被执行人张某军所有的本案房屋。2018年5月15日，房产公司向法院提出书面执行异议，请求解除对涉案房屋的查封并停止司法拍卖活动。法院于2018年7月21日裁定驳回房产公司的异议请求，遂原告房产公司提起诉讼。

房产公司的诉讼请求：解除对案涉房屋的查封，停止司法拍卖活动。

裁判观点

法院审理认为：被告张某军与原告房产公司签订《商品房买卖合同》，除支付首付款外，又通过按揭贷款的方式支付了剩余房款，至此按照合同的约定支付了全部房款，并办理了该房的预售合同登记备案手续。

此时，张某军所享有的权益虽非现实的、完整意义上的物权，但也不是一般意义上的债权，而是物权期待权,即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权,其权益应该优先于一般意义的债权。

法院根据双方签订的合同以及备案登记手续，对原告房产公司开发、被执行人也即本案被告张某军购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋予以预查封，符合最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》中人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋进行预查封的规定。

根据该规定，预查封虽非正式查封，但其效力等同于正式查封。其在限制标的物转让的效力上应当是相同的，即在预查封期间，登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外，登记机关不得为任何其他登记行为。

退一步讲，即使原告房产公司根据商品房买卖合同的约定或法律规定行使解除权，其也有义务返还购房款，该购房款在人民法院将房屋预查封后应属于人民法院保全的被执行人张某军的债权，应优于一般的债权，且未经人民法院许可任何人无权处分，而原告却将该笔债权用以清偿其为张某军担保的一般债务，也与法有悖,否则预查封的保全目的将难以实现。

综上，原告所持之理由，不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，其请求不予支持。

判决结果

判决：驳回原告房产公司的诉讼请求。

法律评析

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，买受人只要符合规定的条件，即使其购买的不动产尚未办理登记手续的，也可以排除法院的强制执行。

物权期待权虽然不是完整意义上的物权，但相当于准物权，买受人此时享有不动产的交付请求权和所有权移转登记请求权，因此买受人可以排除法院的强制执行，物权期待权受到法律保护。

根据最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，如果买受人是被执行人的，只要办理了初始登记、预告登记或登记备案手续的，法院就可以进行预查封，这一点与买受人作为异议人请求排除强制执行是有区别，不过道理是一样的，当买受人为被执行人时，其购买的不动产权利状态符合物权期待权时，虽然未办理登记手续，法院同样可以对该不动产进行强制执行。

物权期待权是物权公示原则的例外，物权经过公示之后，该公示产生权利推定效力，相对人可以根据该公示，推定名义人为该项财产的实际权利人，并从事相应的交易行为。但是，这种公示产生的法律效力并不是绝对的，其在符合一定条件时亦存在例外情形，也可能由此带来法律风险，这也提醒交易行为人，即使经过公示的财产，仍应当注意交易风险。

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