智库视点｜中国特大城市更新的经验及启示（...

文｜张贵 黄征学
四是注重发挥市场主体的积极性。在全国首个开展城市更新项目无需土地招拍挂、可通过协议出让模式，采用一二级土地市场联动开发模式，调动开发商积极性和主动性，同时，更好发挥政府在规划、政策方面的作用，提供引导和支持。

五是将保障公共利益置于突出位置。明确“保证公共利益用地优先落实”的政策要求，鼓励在更新项目中增加公共绿地、开放空间等。坚持以“量”换“地”、减“量”换“地”原则，将公共利益用地与更新项目实行“捆绑”，强化公共利益用地的空间统筹。

｜广州模式：“政府—企业—居民”多方协作

贯彻落实党中央提出的严控增量、盘活存量的土地利用要求，缓解新增建设用地资源短缺和存量土地利用低效矛盾，广州市将城市更新上升为城市发展战略，十多年来持续推进，取得了明显成效。

一是完善城市更新政策体系。系统构建由实施意见、工作方案、配套政策文件组成的“1+1+N”政策框架，制定城市更新三年实施计划、五年行动方案和十年改造规划，开展“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造、“三园”（村级工业园、专业批发市场、物流园区）转型、“三乱”（违法建设、黑臭水体、“散乱污”场所）整治九项重点工作，打破权属边界分割，形成政策“组合拳”。

二是以主导产业赋能产城融合。率先划定城市更新三大产业圈层，为城市更新单元产业建设量与总建设量占比划定“底线”，保证产业用地供应。坚持推进“去房地产化”，盘活存量低效旧厂房，大力引入科技创新产业、文化产业和现代服务业，全力做强优势产业链，避免开发碎片化、资源分布失衡、建设急功近利等问题。

三是创新存量土地更新机制。推动“城中村”等地全面改造，鼓励采用“先收购房屋、后回购”的方式实施补偿，试行片区策划方案和详细规划修改方案同步编制、同步审批，大幅提升更新效率。完善历史用地处置细则，对“工改工”“工改商”等改造项目，分类制定土地出让金缴交标准和交由政府收储的补偿标准。强化集体产业用地治理，由村集体自发更新转向政府规划主导和利益调节。

四是提出“中改造”概念，为城市更新带来了新的操作思路。在旧有物业拆除及片区的“微改造”创造性模式基础上，又提出“中改造”，既保证了“老城市新活力”，又挖掘了传统城区巨大的改造空间，并充分发挥了旧城区产业基础雄厚、医疗及教育资源集中等优势，优化了区域功能、提升了人居环境、激发了老城活力。

五是鼓励公众参与。在推进城市更新过程中，注重倾听民声、汇集民智、凝聚民心，构建“共建共治共享”社会治理格局。坚持共同缔造，在白云区大源村等老旧小区改造中引入社区设计师，搭建社区居民议事平台，以多元化的城市更新手段促进社会关系融合、建设开放包容的城市，构建新型社会治理体系。