拿地金额不得超过销售额40%，“新政”精准打击了谁？
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作者 | 郑鹏超
编辑 | 武亚玲
黑云压城城欲摧。
旭辉集团CEO林峰如此形容近期的房地产市场。的确，各类暴雷消息不断，资本市场也不给地产股好脸色。加之，近日有消息称，继三道红线、两集中供地后，房企又迎来强监管——
根据财联社报道，被纳入三道红线试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，且买地金额含公开市场拿地+收并购方式拿地。如果不满足，就会被限制融资。
出于对政策的担忧，房企股价先跌为敬，短短两个交易日头部房企股价普遍跌幅超10%。
事实上，按照此前“三道红线”试点要求，拿地销售比是两个观察指标之一，如果近一年拿地销售比高于40%或连续三年经营性现金流为负，房企需要对拿地资金来源做解释。
林峰表示，五个显性指标（读懂君注：三道红线和两个观察指标）基本体现企业的大风险，今年已经在几十家房企中试行，未来可能会在所有的大型房企中普遍推广，作为核心健康指标，一旦超过，会被教练强行瘦身。
此次则是在拿地销售比不得超过40%基础上，新增比例含招拍挂+收并购拿地。很明显，这并非“新政”，而是对此前调控政策打补丁，或者说是精准打击。
根据克尔瑞数据，今年上半年，中上游房企中已有个别超过销售金额40%，数量虽不多，但基本都是在各个城市土拍中，拿地较激进的房企。比如招商蛇口(SZ:001979)，仅在南京土拍市场中，就花掉了超147亿。
再比如近两年疯狂拿地的绿城中国(HK:03900)，上半年其拿地销售比高达65%。仅在宁波土拍市场中，绿城及其联合体花掉了97.7亿，为宁波两集中土拍市场贡献了1/3。
而这一次，监管精准打击，掐灭了它们的规模化野心。
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15家主流房企，
3家拿地销售比超40%、
2家现金流为负
距离三道红线出台即将一年时间，房企普遍都在积极降低负债，以满足监管要求。
但从上半年土地市场的热度来看，个别房企土拍意愿较强。典型如，换了管理层的绿城，喊出2025年规模要做到5000亿元，直接对标头部房企。今年上半年绿城拿地金额高达888.4亿元，已超过2020年全年拿地金额。
与此同时，上半年实行的两集中供地政策，本意是限制降低土地溢价，进而给整个市场降温。结果，土地价格溢价率持续新高，一二线城市抢地越来越激烈，甚至个别房企没利润也要拿地。具体可见《集中抢地背后：大房企有钱花不出去，小房企不赚钱也要抢》
可见三道红线也没有完全遏制住房企举债做大规模的野心。于是才有了监管“打补丁”之举。
根据财联社报道，被纳入三道红线试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，且买地金额含公开市场拿地+收并购方式拿地。如果不满足，就会被限制融资。包括暂缓发债，信托融资、资管产品、海外融资等也将被限制。
拿地销售比不能超过40%，意味着房企今年卖100亿元房子，最多只能拿40亿元的土地。房企只能“以销定投”，这可以说是精准打击。
那么，被重点监管房企中，到底谁是被打击的对象？读懂君统计了，2021年上半年头部15家销售额千亿以上的主流房企拿地金额/销售金额数据。其中，绿城、招商蛇口、华润置地(HK:01109)三家均超过40%，高达50%以上。
而这三家房企，都可以说是上半年的土拍市场的“大赢家”。仅在宁波土拍市场中，绿城及其联合体花掉了97.7亿拿下6宗土地，为宁波两集中土拍市场贡献了1/3；招商蛇口仅在南京土拍市场中，就花掉了超147亿；华润置地则在杭州首轮集中供地中，以封顶价111.61亿元获杭州未来科技城地块。
此外，根据这15家主流房企2020年报数据，绿城和碧桂园(HK:02007)2020年的经营净现金流为负，其他13三家均为正；新城控股(SH:601155)、金地集团(SH:600383)、中南建设(SZ:000961)经营净现金流则徘徊在净流出边缘。
综合拿地销售比和经营性现金流为正这两个观察指标，15家头部房企中，踩线一条的有四家，分别为绿城、招商蛇口、华润置地和碧桂园，而绿城踩线两条。
如果再结合去年出台的三道红线来看，截至2020年末，这15家房企踩中一道红线的7家，踩中三道的1家，未踩线的7家。其中，绿城和碧桂园同时踩中红线和观察指标。这意味着，如果年底这两家房企还不能达到监管要求，其融资将被重点约束。
长期来看，15家头部房企中，有10家没有达到监管要求，都有持续降低财务杠杠的压力。
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警惕！只要规模不要利润的房企大概率“越做越小”
如果说，三道红线是从财务层面限制高杠杆房企过快扩张，那么，拿地销售比和经营性现金流为正这两个观察指标，则不仅限制高杠杠房企扩张，还要限制低杠杠房企低质量的扩张。
换句话说，房企只能“以销定投”，这直接切断了负债严重且现金流紧张的房企盲目拿地扩张的机会；低杠杠房企也不能通过加杠杆拿地扩张，只能通过每年卖房赚取的利润保持内生增长。
具体来看，监管要求房企每年拿地销售比不超过40%，这意味着房企只能依靠内生增长拿地，不能靠负债拿地。房企只有今年拿地够便宜、卖的房子够贵，第二年才能拿更多的地，否则第二年就会被限制拿地。
举一个简单例子，今年A房企销售100亿元，拿地40亿元，明年这40亿元土地就必须卖出100亿元以上的销售收入。如果这40亿元土地，只卖了90亿元销售收入，对不起，今年最多拿地36亿元土地。
以此类推，如果房企拿地利润率太低，房企就会“越干越小”。同时，这个规定也让那些经营稳健的房企，不可能在短期快速做大规模。因为不管房企有钱没钱，都会被限制拿地比例，进而控制扩张速度。
你以为这就完了？除拿地销售比不超过40%，还要求房企的经营现金流为正，不然还是会限制房企融资。
这就意味着，房企在拿地时候，不仅要考虑这块地的利润，还要考虑盖成房子卖出之后，能否及时回收现金。换句话说，以后杠杠低的房企，想要稳健增长不光要有利润，还要是有现金流入的利润。
综合来看，三道红线叠加两个观察指标，将彻底改变整个行业的经营逻辑。让财务杠杠不符合监管要求的房企，先降低杠杠再谋求扩张；财务杠杠符合监管要求的房企，也不能盲目加杠杆扩张，而是要依托每年赚取的利润，实现高质量内生增长。
长期看，整个房地产行业或许正如万科郁亮所说，越来越像制造业，要赚慢钱、老实钱了。