小产权房买卖，会不会钱房两空？

在深圳的房市调控不断加码之下，不少炒房客抱着“短期靠收租，长期搏拆迁”的套利心态，转向投资小产权房。

小产权房并不是一个法律概念，一般是指建设在集体土地上的房屋，包括村集体土地所建的统建楼、村民在宅基地自建的农民房等。不同类型的小产权房，其产权状态有所不同。一般来说，小产权房持有的证件如下：

• 国土局颁发的绿本，即有合法报建手续在宅基地或村委集体用地的建筑，此类房屋有备案不可以过户且禁止买卖。需要注意的是，实践中也出现开发商、村委会提供的绿本《使用权证》，并不具有法律效力。
• 两证一书，指是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《兴建住宅用地批准通知书》。两证一书是以前私人建房的报建申请材料，一定程度上可佐证用地及建筑的合法性。
• 《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，这是深圳的“特色文件”，但不能证明权属关系。

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不少人认为，小产权房买卖是民间交易，产生纠纷闹上法庭，买卖合同就是无效的。其实不然，关于小产权房买卖合同的效力，就深圳法院目前的司法实践来看，法院区分情形认定小产权房买卖合同的效力，并非一概而论的无效。

对于已经取得绿本的小产权房买卖，司法实践存在争议，主要在于土地性质的认定。部分法院以受让人非集体经济组织成员为由判决买卖合同无效；但也有法院认为深圳经过两次土地国有化，转让原集体土地上的私房不违反法律和行政法规的强制性规定，并不否认合同的效力。

而未取得绿本、仅申报历史遗留违法建筑且尚未处理的小产权房，司法实践处理较为统一，一般裁定不予受理或驳回起诉。此类房屋在行政主管部门对涉案房屋的合法性进行审查处理前，当事人对于涉案房屋是否享有合法权利处于不确定状态，而房屋是否具备合法性直接影响到合同纠纷的处理。因此，应由行政机关先行审查，法院暂不评判合同效力。

未取得绿本、也未申报历史遗留违法建筑的小产权房，如无合法有效的报建手续（如两证一书等材料），法院倾向性认为买卖合同无效，个案细节不同还需要具体情况具体分析。

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有人调侃称，小产权房的房价是“生命不能承受之便宜”。深圳小产权房交易活跃，团队也处理了多起此类纠纷。

团队处理案件过程中发现，小产权房买卖交易法律风险颇多，如无法过户、业主毁约、一房多卖等等。如无法长期直接占有或间接占有，更容易出现“钱房两空”的困境。

建议各位谨慎购买小产权房。买卖有风险，上车需谨慎！

饶庆松

大成律师事务所合伙人

大成深圳房建部副主任

广西北海国际仲裁院仲裁员

《时代周报》特邀法律评论员

热爱横渡，三次横渡琼州海峡

2016年挑战往返横渡

彻夜坚持19小时50公里

公开出版物有《横渡，不一样的人生》

曾成功代理死刑改判无罪案件

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