楼市中的买房人 ：世上没有纯刚需

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昨日忙里偷闲，打开尘封已久的电视机，偶然翻到了《蜗居》，看了几集。

这部剧很经典，我记得09年刚上映时，在全国引发了不小轰动。

因为那时候全国人民很难理解，上海房价竟然那么贵。

我翻了一下资料，那时候上海二手房均价是每平米1.8万元左右，内环还有2、3字打头的房子。

很多年轻人摇旗抗议，一边喊着“北上广没有眼泪”，一边喊着拒绝做“房奴”。

然而这些人却没想到，十二年后的今天，上海二手房变成了每平米6万左右，内环的房价已经达到9-11万/平米。

现在，生活中很少再听到“房奴”这个词了，因为当初咬着牙做“房奴”的人，完成了阶层逆袭，而摇旗抗拒的人，却被迫离开了大都市。

这个故事告诉我们：

在经济和人口持续上升的基础上，时间这个变量是很恐怖的，你根本无法预测并理解10年后这个世界会变成怎样。

接下来，我们不能说未来房价还有前10年的涨幅，但房子，在大众投资中，依旧是最稳妥的标的。

那么如何在接下来的楼市中做好投资呢？我把这么多年的经验总结为一句话：

在一定的认知基础上，控制人性。

基于这句话，子木今天帮大家梳理一些正确的投资思维，让你在未来的楼市投资行动中可以成为上层玩家。

1

世上没有刚需

在购房者人群中，我经常遇到一类人。

他们自称为纯刚需，不谈购房时机，视投资客和炒房客为阶级敌人，不共戴天。

但有意思的是，只要买了房子，态度开始180度大转变，每天盼着房价多涨些，未来能卖个好价钱，换个更大更好的房子。

其实刚需和投资客之间，只是隔着一套房的距离，刚需买房时，都带有投资需求。

所以正确的思维是：

无论有没有房，能不能买得起房，都要用投资思维去看待买房这件事。

这句话很重要，可以帮你做很多正确的决策。

比如你在大城市买房子，在居住品质和地段中做选择，你更应该看重的是地段，其次才是居住品质。

因为地段好，配套强的房子，未来可以卖个好价钱，让你以后换房时，有充裕的选择空间。

比如你的资金有限，你更应该选择那套贵的而不是便宜的。

是不是反人性？

贵有贵的道理，正是它的价值被人们挖掘与认可。

从这几年的楼市行情里看，一个城市中越贵的房子，涨势越好。所以在可控范围内，尽量踮起脚尖去够房子，而不是退而求其次，找一个能住的地方。

比如你在选房子的时候，首先考虑的是涨幅而不是自住。

尤其是一线城市，很多人喜欢把房子买在公司附近，为了自住，结果中途换了公司，房子涨幅又跑不过周期。

这就是很错误的做法，你应该把房子买在最好的地段，租出去，然后在公司附近租房子住，以租换租，过几年再做置换。

比如你买房的时候，即使丈母娘再怎么催，也有持币待购，等待时机。千万不要相信，“刚需什么时候买房都没问题”这句废话。

不谈时机的买房人，都是韭菜。

你买在顶部和底部，两者的差值，可能是你好几年的工资收入，这些钱无论买台车还是做装修，都会让你很幸福。

所以一定要记住一句话：

“用投资的思维，找时机选地段；用自住的心态，选房子挑物业。”

2

别买错房

这些年只要在差不多的城市买了房的，都实现了财富增值。

然而恰恰有一部分人还亏了钱，为什么？

房子买错了。

比如有的人去景区，看见山清水秀，鸟语花香，以为来到了人间仙境，售楼处小姑娘一忽悠，“投资必赚”，脑子一热就买了房。

殊不知，这个地方有淡旺季之分，淡季时候，景区连个鬼影都抓不住，周边生活配套要啥没啥，景区又有大量的土地可供开发，房子彻底砸在手里。

比如有的人买不起房子，但想有个家，开始病急乱投医，退而求其次选择了郊区公寓房，销售口口声声答应，房子户型小流动性大，未来能卖个好价钱。

没想到卖的时候，交易税费高得离谱，房子彻底卡在了手里，钱兑不出来，想买套住房难上加难。

比如有的人想在大城市买房，苦于没有车票，便听信他人投机取巧去买法拍房。

法拍房到手后，欣喜若狂，然而当打开房门的那一刻，傻眼了，床上躺着70多岁的老奶奶，说这套房是她老伴给她留的“棺材本”，天王老子都甭想拿了去。

以上，都是我见过的真实案例。

投资买错房，还不如不买。在未来房产投资越来越难，起码记住一条：

投资首选70年大产权纯商品住宅，其他靠边站。

3

房价认知

投资房产，一定要评定这个阶段这个城市的房价处于什么位置。

拿《蜗居》这部剧来讲，2008年时候上海房价贵到离谱，但我从未认为上海房价很贵。

这其中存在认知错误。

如果拿当时正经毕业的大学生来说，遥不可及。但对于全国有钱人来讲，上海房价很便宜，要知道那时候上海不限购，首付还很低。

现在呢？上海房价贵吗？

告诉你，依然不贵。

年后上海房价虽然大涨，但限购下，基本都由刚需推动的，没什么泡沫。未来还会有源源不断的年轻人，带着全国富裕家庭的六个钱包入场。

上海房价是全国财富堆积的结果，也是资源稀缺的表现。

横向比较，南海那个30年前的小渔村，房价已经飙到了8万/平米左右，北京和上海的性价比就出来了。

同理，看了合肥、武汉房价，长沙和重庆的房价就处于价格洼地；看了杭州房价，同级别的成都房价就不高。

房价贵不贵，千万不能用你的购买力去衡量，而是站在全局角度去思考。也就是说：

衡量一个城市的房价，也必须取决于这个城市的「均富」。

这么来看，北上广深的房产有人买不起是正常的，人人买的起才不对，未来二线也是这个趋势。没钱只能认命，只能住差的地方，听起来残忍，但是事实。

4

基础素质

投资房子，讲究眼光和心态。

眼光是什么？就是对周期的把握。

很多人都说我判断房价周期非常准，几乎没有出现过差错。

告诉你，并不难，我每天研究的就是房子，可以借助信息优势，早人一步拿到楼市内部数据，从而进行分析判断。

如果你让我去做医生、律师，或者当大厨、理发师，我肯定搞不来，三百六十行，行业有门槛，术业有专攻。

有人说看到数据，不会看怎么办？我送你一套最简单的「二手成交黄金法则」，也是我经常用到的。

一个城市的二手房成交量，如果连续三个月上涨，那么楼市马上会“热启动”，带动房价上涨。

所以在成交连续上涨2个月的时候，赶快去二手房中介门店，观察访客数量，开始警惕。

尤其是在淡季，比如年中（6-9月）或者年尾（10-12月份），出现成交量连续上涨。别犹豫，赶紧冲进楼市买房。

一个人的买房行为没用，一群人的买房行为也决定不了什么，但如果一个城市的人口出现扎堆买房行为，房子供不应求，房价自然上涨。

我做楼市研究，其实研究的是大数据，根据大量买房人的行为轨迹来反推城市行情，结合实际情况，给出投资建议。

最难的是一年以上的房价预测。

这时候还需要评定城市库存和购买力，土地市场行情、经济运行情况、政策风险等因素。但对于大家来讲，把「成交黄金法则」研究明白，就占得了先机。

第二点是心态。

好的投资者心态是一条水平线，而不是心电图。我见过太多的人，房价一涨，欢天喜地，房价一跌，哭天喊地，这些人不适合投资。

房产投资玩的是长线，信奉的是「长期主义」。

只要底层逻辑不变，也就是人口和经济是长期维持正向增长的，就不怕房价会跌下来，除非这个城市实行类似长沙、重庆的超大库存调控政策。

投资者一定要果断。

房产投资就是一场赛跑，大到城市行情启动，中到板块行情启动，小的一个新盘的开售。

好房是抢来的，不是买来的，保持行动力和嗅觉，枪声一响，马上冲到前面，后面都是拥挤和踩踏，“前面吃肉，后面喝汤，最后的韭菜陪跑”。

5

板块周期

把握好时机窗口后，还要把握好板块周期。

板块是存在轮动效应的，一般一个新兴板块房价成长起来，起码需要3波房价潮。

第一波是政府刚放出红利消息的时候，比如政府要在某地规划一个新区，造一个商圈，或者造一条大桥、地铁。

消息一出，便会有大量投资客涌进这个板块买房，会马上反应到房价上，但房价马上被炒透支，二手房有价无市，房价开始下跌。

第二波是建成期前后，当大基建配套落地后，房价会迎来第二波潮，随后透支后再回落。

第三波是建成运营后，随着新住户的流入，房价进入理性区间，房价根据真实供需跳动。

讲这些，大家肯定一头雾水。拿我前段时间去珠海考察举例。

珠海有一个板块是唐家湾北围高新区，年后房价炒得非常夸张，为什么呢？

是因为，2020年从6月10日珠海某会议上，政府提出尝试深珠合作，开建一条连接深圳的大桥，深珠大道。

消息出来后，当地房地产市场彻底沸腾，深圳炒房客排着队来唐家湾抢房，房价被炒到3.5-4.5万/平米。

今年很多人问我，这个地方可以投资吗？我的答案是，坚决不可以。

为什么呢？

我查了一下资料，关于深珠通道，去年年底某会议上，只有一句话：“深珠通道要力争“十四五”末开工建设”，而广东十四五规划片段上，关于这条大道只字未提。

所以理想情况下，深珠通道大概在2035年左右开工建设，按照最简短时间，起码10年左右的时间。

我去当地踩盘，很多售楼处小姑娘甚至敢说这条大桥5年以后建成，真的是口无遮拦，能坑一个是一个。

横向比较，深珠大道上面的深中通道2024年通车，利好板块的房价才3万多。

明白了吗，一条3年后开通的大桥，每平米房价3万多，而一条10年以后开建的大桥，房价就已经炒到了每平米3.5以上。

透支严重，现在入场就是高位套死，可惜很多人不懂这个道理。

经过这么多年的经验总结，投资新区的技术难度非常高。

首先要确定这个新区未来是否能发展起来的，目前全国几乎90%的新区都很惨，尤其是三四线城市近几年建造的新区，大部分都在边缘化。（具体看我过去的一篇文章《新区投资》）

这跟它的基础属性有关，比如跟中心区的距离，超过半个小时以上的很难发展起来；是否有唯一性，如果一个城市同时发展好几个新区，最后的结果是：

“一生而众死”。

能同时带动3个新区以上发展的，只有北上广深这样的城市，有的城市现在连一个新区都带不起来。

其次在新区靠谱的基础上，你是否能把握住时机尽早入场。