滨江在杭州拿的地，利润只有1-2%，房企太难了……

上周，滨江老板戚金兴的一段话，引爆了整个地产圈。

在滨江2020年业绩说明会上，有人问：

杭州集中土拍，滨江拿下的几块地，净利润能有几个点？

董事长戚金兴回答：

杭州土拍，公司获取了5块地，凭借团队精干、高效管理、融资能力强、品牌影响大等优势，

将努力做到1-2%的净利润水平。

要知道，滨江已经是杭州最优秀的房企了。

克而瑞榜单显示，2020年滨江在杭州销售额387亿，超过融创、绿城、万科等巨头，排名第一。

同时，凭借卓越的产品力和市场口碑，滨江的产品均价在杭州也是最高之一。

并且，滨江在房地产行业，以精简高效著称，人均效能超过1个亿，是地产行业最高。

就是这样一个本土第一、产品优质、极其高效的房企，在杭州集中土拍中拼了命搞了5块地。

结果净利润率只有1-2%，连制造业都不如，真是让人大跌眼镜……

这就相当于你班上的尖子生，品学兼优、战斗力爆表，最后考高上阵，只考了个二本。

问题是，好学生滨江都这么惨，其他人不就更惨了？

事实确实如此。

杭州土拍规则是，先竞价，价格封顶后，竞争自持比例，可以说血拼上不封顶。

作为长三角楼市最火热的城市之一，杭州土拍吸引大量房企的关注，最后成为一片红海也就不足为奇。

涛哥也跟一些业内朋友做过交流，以下几点分析给大家参考：

1、戚老板说的是真的，真的没利润

很多非投资口的地产同行，看到戚老板发言，表示难以置信。

毕竟，搞房地产的，才1-2%的利润，还有啥可干的？存银行买个理财收益都高多了。

事实上，戚老板真不是在装，我们在群里讨论过，多家房企的中高管认为：

滨江这次拿地，能不亏就很厉害了。

有人说，在当前地价下，考虑政府销售限价，把土建、精装、财务成本等算上，这些地确实没利润，很容易亏。

还有人说，他们做过详细测算，这几块地的利润是负的，戚老板说要“努力”做到1-2%的净利润，其实还挺激进的。

2、一二线拍地不赚钱，赚的是规模

在涛哥看来，不光杭州，如今很多城市的招拍挂市场，都没啥利润，比如深圳拍的很多地，同样也就不到5个点利润空间。

像融信、滨江、融创等民营房企在杭州不惜重金拿地，真不赚钱，更多是为了跑流量。

对房企来说，杭州市场去化没问题，流速也快，能当年形成销售转化，对规模提供支撑。

规模大了，能降低融资成本、采购成本、摊薄管理成本，集中更多资源。

相反，如果规模萎缩，会引起资本市场警惕，融资一旦被收紧，可能出现资金链问题。

所以，规模是房企的毒药，也是唯一解药，就算没利润，也得保规模。

3、房企利润持续走低，进入个位数时代

其实，研究各大房企的净利润率指标，可以发现很多房企的利润水平，都已经降低到了10%以内。

例如，本次杭州土拍拿地王融信，2020年净利润率仅7.23%；浙系房企祥生，去年净利润率才6.55%。

而在业绩会上，还有人问滨江去年拿的土地，项目净利润率有多少？

戚老板回答：按投资部测算，滨江去年拿地项目的净利率在 8%左右。

所以，我们必须正视一个事实，就是房地产已不是暴利行业，正在越来越接近制造业，需要更加精细化的利润管理。

稍不谨慎，很容易不赚钱甚至亏钱。

4、融信玩命拍地，风险极大

戚老板一席话，揭开了房企利润率普遍下滑的遮羞布。

然而，真正被点爆雷的，却是融信。

本轮杭州土拍，融信耗资142亿，抢下7块地，其中一块地的自持比例甚至拍到了29%。

很多投资口的朋友都评价说，融信疯了。

要知道，这轮杭州土拍，众多国企央企，还有万科、绿城等巨头都没怎么拿，因为确实算不过账。

而融信作为在规模、品牌、融资成本、操盘能力等方面均不占明显优势的民营企业，却玩命拿下了最多的地。

要知道，2020年融信营收和利润双降，经营情况迅速恶化，尤其毛利同比下降高达57.42%，吓死人了。

标普、惠誉等国际评级机构，也调低了对融信的评级。标普将融信评级展望从“稳定”调整至“负面”，并对其土储和利润率表示担忧。

而融信这一波玩命拿下土储，目的在于保住规模和排名，但从长远看会进一步降低其利润表现，并且存在亏损的风险。

目前，融信中国的股票市值，已经暴跌至87亿港元，约72亿人民币。

你能想象，一家销售额1500亿，杭州一出手142亿的公司，在资本市场只值72亿？

滨江只是利薄，而融信真的是刀尖上起舞。

5、利润将成为压倒房企的下一根稻草

从历史看，过去房企爆雷，往往是因为发展过于激进，对市场判断出现重大失误。

未来，会有一大批房企，因为不赚钱而退出。

涛哥跟很多房企高管交流，他们也跟我说：

公司经营一年，规模大、债务高、风险大，养了很多人，最后没赚多少钱。

还不如干脆不干了，公司卖掉，做做投资；或者跟大房企合作，跟着他们干，不仅更轻松，赚的可能更多。

这也是这两年很多中小房企，纷纷卖身给大房企的原因。

从资本市场角度看，房企的核心价值，就是他的土储和经营能力。

一旦土储和经营指标下滑，资本市场就会用脚投票，这也逼得房企不得不舍命狂奔。

要规模不要利润，低效竞争带来行业的内卷，也快走到头了。

管理红利时代下，房企一方面要向制造业学，通过精细化管理维持健康的盈利；

另一方面，也需要拓展旧改、城市更新，以及其他新业务，创造新的利润点。

滨江老板戚金兴的大实话，给大家敲响警钟。