干货|法拍房是怎么形成的？如何辨别安全房源？

---

很多朋友知道法拍房，但是不敢买法拍房的主要原因，就是对法拍房的来源心里没底。

只要我们搞清楚了法拍房的来源问题，这些担心疑虑都会迎刃而解。今天我们就展开说明一下，法拍房具体是怎么形成的。

一、法拍房的形成原因

我们对法拍房来源的分类，主要根据房源产权人所牵扯案件的分类。这些案件都有一个共同点：牵涉到被执行人的财产类纠纷，法院需要执行拍卖涉案人名下房产解决纠纷。

根据牵扯案件的类型，可以将来源分为：民事类、刑事类、行政类。其中大部分的法拍房来源于民事类案件，刑事类案件占一小部分，行政类案件理论上存在，但实际中我们还没有遇到，这里便不再举例。

民事类案件

1。合同纠纷类

主要是金融借贷类合同纠纷，像是企业之间的借贷、个人与企业之间借贷、个人与个人之间借贷、个人与银行等金融机构借贷等。这其中还包括大量的房屋买卖纠纷，一些二手房市场上的“坏单”最终也会面临“法拍”的境地。

之前分享过的法拍房案例——《这套可能“捡漏”50万的法拍房，我们却劝他不要买了》，这篇文章中的法拍房来源就是合同纠纷引起的，一般这类原因形成的法拍房标的有大有小，数量较多。

2。与企业有关的破产清算类

一些由于经营不善，陷入债务的企业，往往会涉及到房屋拍卖，近两年数量也开始增多。

案例《1900万买法拍，还要花200万买公摊绿地，城管警察都说管不了》中，这套别墅的来源就是企业主债务纠纷的。

一般来说，企业主或者公司债务导致的法拍房，标的数额比较大，背后牵扯到的债方也相对复杂，但也不会影响法拍房的交易，解封解压一样能解决。

3。婚姻、家庭、继承纠纷类

像是离婚财产纠纷、继承纠纷等家长里短，一不小心，房屋最后会落得“被拍卖”的下场。《离婚后，我的房子竟然变成了法拍房》中，因为前夫欠债，妻子被迫搬离住了二十年的家。

刑事类案件

提到刑事类案件，多数人都会觉得有命案或者有黄赌毒类的风险。但其实，并不是所有涉及刑事类案件的法拍房都是这样。

法拍房市场中，涉及到的刑事类案件，主要是诈骗罪和贪污受贿罪。

17-18年很多P2P暴雷，小贷公司老板捐款而逃，还有18-19年扫黑除恶打倒的一批套路贷、黑恶势力等。他们公司或者个人名下的财产也会被拍卖。

二、如何辨别安全房源

前面讲的案件分类对“行家”来说可能会更敏感一些，只有参拍的多了，才能把握不同来源的法拍房尽调的重点是什么。站在普通买房者的角度上，更在意法拍房交易的安全。

当我们面对客户说这些法拍房来源，我们会更直接的将这些法拍房分为：较安全房源&风险房源。这样客户可以轻易辨别出，买什么样的法拍房更安全，更不容易踩坑。

较安全房源，有这么几个特征：产调安全清晰、案件背景清晰、案由简单、涉案人员简单且配合、所属法院执行能力强。

这几个因素也决定着法拍房的处置效率，也建议大家在选房尽调的过程中多注意这类法拍房，一来没有很大的风险，二来后续的过户交房也会比较顺利。

目前的上海法拍房市场上，有70%的法拍房都是属于较安全房源，辨别出这类法拍房，对于参拍者而言是非常重要的。

一旦我们发现，在产调、案件背景、涉案人员等上述特征中有不对劲的情况就要重点关注了，很有可能这套房子存在过不了户的情况，属于危险房源。

虽然“风险房源”只占上海法拍房市场的30%，但也不能掉以轻心，每年买法拍房踩坑的朋友也不在少数。

对于打算自己买法拍的朋友，学会“准确具体地辨别安全法拍房源”至关重要。不要着急，近期蓝鲸法拍会在线上开展课程，手把手教你买法拍！选好房！