初到东京，如何2天完成踩盘200套？

国内的事情我讲了几百场课，国外的事情暂时只能讲讲我自己的失败教训，希望大家从故事里面，能够看到一点点在开疆扩土这件事情的一个全貌。

今天的标题叫做《初到东京如何两天完成踩盘两百套》， 破一下题，老司机赴日开疆拓土的复盘。其实我最大的挫折来自于【老司机】这三个字。

老司机通常是经验的代言词，所以呢，这个惯性非常大，你出境以后习惯于用国内的思维去思考当地的逻辑，那必然是走弯路，你内心深处很牛逼，代价就是从负分开始归零，然后才能慢慢成长，后面会给大家慢慢的铺开。

那么说到这个两天踩盘两百套，大家都知道现在关于【踩盘两百套】这个点已经成为显学，就大家都知道我如果想要做一点投资，那我肯定需要完成这个功课，但是大家都很清楚说东京不是说你能够像北京到上海，上海到广州那么近，毕竟还是出境了。如何在两天里面把这个事完成呢，我先告诉大家是不可能的，这个题目的标题首先我先确认一下，两天看两百套房子是没有可能的。BUT，我们是要解决两天完成踩盘两百套的结果，拿到这个结果的一个方法论。当你拿到这个方法论以后，那么你就建立了自己行之有效的一套投资的方式。那无论是到东京还是到纽约，其实道理是一样的。

简单的自我介绍一下，大家叫做我季老湿，潮湿的湿，不是老师的师。我是干啥的，用你们的话来讲叫做凤姐变冰冰，我的工作就是变。简单的用一个案例跟大家说一下我的工作。

大图是现状，也就是改造后，左上角的小图是改造前。这是东京的朋友介绍的一个上海他的朋友，在上海陆家嘴应该算是金融的精英吧，他自己家里面，他买完这个房子以后，我亲自到他家看了。

改造前是惨不忍睹的，改造后的图片我一系列都发上了。

我是2004年入行做长租公寓的，干过长租公寓，干过长租公寓的相关互联网项目。从2013年开始我们慢慢的走向旧房改造：长租公寓的一个必然的升级迭代。从2013年到现在五年的时间，我们基本上已经完成了整个改造产品的积累。

今天给大家的分享内容大概包括这几个板块，第一个跟大家汇报一下去日本以后的战利成果怎么样，包括一些具体案例的投资回报，这是大家最关心的，第二个给大家讲一些自己八卦的故事，反正都是有图有真相，第三个就是跟大家复盘一下，就是我自己的一个秘诀叫做“不再看房就在去的路上”，这个是我自己的秘诀。

那必然会跟大家讲，如果你只来两天，或者你只有两天时间，如何消化东京，它的方法论是什么。最后给大家回答一些问题。

如果书上能找到的，网上能找到的，我就不讲了，如果是道听途说，或者是主观判断的，我也不讲了，我只讲对你们有用的，你们关心的，以及我自己亲身经历过的，那么有图片有视频有语音，那么特别是视频，我会发一些需要用你的手机长按才能看的一些百度网盘的视频，大家试试看吧，可能你以前用过，可能没有用过，没有关系你尝试一下。

例如这些书都是买的到，如果你买不到的话，回头找我，看怎么能帮到你啊。这些书你看完了，其实里面有大量的内容，我们不探讨这些书上都有的东西。

备课的时候我一共查了自己的照片4431张，大家可以看到放出来这张图片是imac电脑里面手机照片的一些记录，也就是说你手机每在一个地方拍了，你都会在地图上留下一个点，所以大家可以看到。东京最多有了3000多张照片，其他的地方几乎遍布整个日本，所以这4000多张照片挑了一些，但很遗憾这次只能讲四十分钟，准备的照片不可能跟大家全部讲完，只能挑重点跟大家讲。

我是一个不折不扣一个吃货，所以到了日本如果一定要说战利成果的话，排名第一的战利成果我认为是一个吃货的大满足。（听众笑）

到了日本以后，不务正业，拍了很多的片子，这个大家可以看一些混剪，我们在东京搞了一个视频，叫做《乔叔美食记》，里面有大量吃的，各种吃，所以一定要说战利成果的话，肯定是吃好了，那么你到日本来第一条肯定也要吃好，不爱吃别来日本，日本就是吃货的天堂。

粉丝到了日本不是来住民宿的，也不是来投资的，他就是为了吃的，他经常问哪里有什么好吃的，什么东西该怎么吃啊，全日本最好吃的拉面在哪里，全东京最好吃的炸猪排在哪里啊，最好吃但又不排队的又在哪里啊，等等。

慢慢你就会知道，投资能做成的话，一定不光是对房子有理解，我后面会提到生活方式这个点，吃是生活方式当中非常非常重要的一个点，每个人都可以通过一个抓手来了解一个地方能不能投，或者怎么投，所以吃是我自己的一个抓手，我看了四千多张照片，哎呀，吃饭的照片太多了。

回头看会跑到日本来，它不是突然之间发生的，绝对不是突然之间发生的，我整理了四千多张照片，我发现我在决定来之前，其实已经跑遍了日本很多的地方。那么点点滴滴不断的在感动你。比如说大家看到这张照片，这个男人蹲在地上在擦轮胎，这是我第一次到日本在京都，我看到的那一幕，我就用手机把它拍下来了。我心想这个不是洗煤炭吗，这个轮胎有什么好擦的，我们自己家里面宝马奔驰擦一下轮胎是为了漂亮，它是一个大客车啊，就是拉客人的那种大客车，他擦的那么蹭亮干吗啊，当初完全不理解，为什么这种工匠精神，这种奉献一生的工匠精神能够让他做这件事情。

在这里我只想给大家讲一个点，叫做“从小教育人人守规矩”这个点，为什么日本人傻呢？他从小被教育守规矩，其次同时跟我们比，我们为什么与天斗，与人斗，整天都在斗呢，我相信如果你把一个日本人放在我们这片土地上，他也很快开始斗。原因很简单，我到后面才理解在日本这片土地上，人跟人之间是不争的，从小到大他是不用争的，该是你的都是你的，都有的，每个人一份，不需要争。那我们是不是这样呢，我们从小到大挤公交车要争，吃饭要争，抢菜要争，什么都要争，我们东西不足啊，所以我们养成了这个与天斗，与人斗的习惯。

很早就想把这个设计公司搬到东京，因为东京是我们整个地球上做丑房改造做的最好的地方。所以我们既然干这一行，我们肯定要到最好地方来取经，但是在国内我们说我们是5.0版本，总体来说我们从上海出发去任何地方几乎都是降维打击，我们是驾轻就熟的。但是由于这个技术，高端的技术都在东京，我们必须来学，所以很早就起了这个念头要把公司，设计总部搬到东京。

但是到了东京你会发现，它这边是7.0版本，我们从5.0到7.0，我们是属于步履维艰。丑房改造这个行业非常的成熟，太多人干了太久了，根本不给你留机会。租售溢价呢，它是一个充分竞争的社会，也就是说只要有溢价的空间，就会有无数的人冲进来，跟你竞争，跟你竞标，所以机会是非常非常的少，但不代表没有，非常少的机会。

包括我们自营的民宿，我们也发现6.25新政以后，政策壁垒特别高，需要牌照，当然有好也有不好，所以总体用一句话形容“过江龙功力损一半”。

经过了一段时间以后，我们自己总结出来除了我们在日本学本事要输出回来服务国内的市场以外，那本身在日这家设计公司，我们也要有业务收入，不能完全靠国内养着，所以我们最后也是制定了这样的一些战术和爬坡的策略。第一个把老客户在日的一些改造需求给服务好，有自住改善的，我后面会讲一些案例，也有租售溢价的。

这是我们干的第一个案子，它在一个富人区，非常低调，非常低密度。用行话来说，传统的非常低调的小房子，在这边使用面积一百平方米以上就是豪宅了。改造费用大概在四百万日元，那么它主要是做局部的硬装改造和自住的软装改造。

整个这样一个房子售价大概在1.6亿日元左右，长租的租金在40万—50万日元，大家可以看一下。非常的自豪地向大家宣布，下面这些家具都是我们大中华的产品，当时因为我们还没有日本的渠道，所以我们这些漂亮的家具都是直接从中国通关给客户配的，就这样飘洋过海过来，还比在日本便宜。

这个是新宿，华人买房子最喜欢就是新宿区。新宿的一个高级住宅我们的一个老客户基本上一年只住两个月，其他十个月都是属于空关的状态，所以他就想改善一下漂亮亮的，日子过的更加舒服一点。使用面积是58平米，改造花了53万日元，基本上主要是做一些软装改造，家具都是用原来的。然后长租的租金是28万，基本上他看了以后也不舍得租，他还是要自住。左下角那个装逼的就是我。（听众笑）

这是一些过程中的文件，放出来给大家参考一下。那天改完了以后，我亲自晚上去迎接客户，客户从上海飞过去到家大概11点半了，我亲自去送钥匙，然后我要观察客户的表情跟客户互动。后来我走了以后，客户发了一个朋友圈，非常满意。这个我们就放心了，我们拍了一个视频，将来有机会给大家看一下。

（想看视频，请后台回复“踩盘视频”）

这个是中央区叫做胜哄的地方，非常漂亮的一个新盖的房子。使用面积是58平米，大家可以看这个房形图，日本的房子几乎都是长成这个样子，你们其实不用看两百个，有大部分新房子长的都差不多。那么这套房子我们改造费用花了80万，因为它原来是开发商精装修的，长租市场是23万左右，那么原来是做民宿的，每个月收入30万。后面的因为民宿不能做了，它就改成长租了，长租也租的不错，26.5万。

总体客户对这个效果还是非常满意，这个案子严格意义上来讲，我给大家放图吧。

考虑大家都要去买房，所以我特别放了一个百度的链接，右上角有一个百度小程序的链接，大家可以扫进去看一下这个日本新交房这个开发商的新房子会长成什么样，大家看一看，因为你到了东京，你看到的房子基本上也是长成这个样子的。大家可以看到它的新房子，就是我们称之为塔楼嘛，因为它是多面小区，厅朝南、房间朝南。

为了改造他这套房子，亲自去跑内装的大卖场，我亲自去的。

哎呀，改好了，美美的，又可以装逼了。（听众笑）

他这个房子在做民宿的时候特别火，基本上就是满的。后来这个政策出来以后，民宿就不能做了，就改为了长租。日本长租挺逗的，啥都不要，清空的，所以后来挺可惜的，里面配了这么多东西，全部都用不上。

在日本大家千万不要用自己的小聪明去做事情，它这个行业的行规约定俗成的力量太大了，不是你一个人能改变的。我们当时就犯了一个错误，我们说都不带家具去出租，我们就带家具就不行吗，我们就试一下不行吗？不行，我们试过了，死板要命的。所以不要尝试用你个人的力量去改变整个行业，它们已经这么多年了，不是你能改变的。

新宿早稻田大学门口一个小房子，1R的意思就是一室户，我们称之为一室户。长租的租金8.5万，然后卖价大概在1300万左右，然后做民宿的时候我们是干到了16万，后来民宿不能干了，这上面写错了1600日元，其实是1900万日元成交出售的。

大家可以看到这个楼应该是九几年一个楼，不新不旧的。日本新奇怪，就是听上去很早的这个楼龄，房子都很漂亮。更加奇怪的是新造好的房子你去看，有的时候跟放了十年的房子看上去是一样的，这个你们来了看了就知道，这边有很多的情况跟想象之中是不一样的。

做好了以后还是美美的，它之所以后面能够1900万日元卖掉，其中也有很重要的原因，就是确实很漂亮，一室户你想确实还有啥可折腾，但是别人能看中，确实搞的美美的对用户还是有吸引力。

还是新宿，我们在鹤卷町这个地方，后来改了一百平的豪宅，为什么说是豪宅呢？因为早稻田大学这个地方是不出豪宅，这个地方压根就不是豪宅的地方，这么任性的一个房子是房东自己住的，大家看到右上角那个图，这个房子其实已经很久了，楼下是一家咖喱店，楼上基本上用来给房东收租的，都是一小间一小间，只有顶楼房东的非常任性，改成了一个大的，两室一厅，复式。改造费用160万日元，长租租金23万日元，那么民宿最高的时候卖到4.8万一个晚上，目前还在持续着，平均的营业额是55万日元一个月，目前是这么一个情况。这个房子买下来不贵的，因为这个地方不出豪宅，不是豪宅的地方。

如果各位来东京的话，还是有机会能住一下这个房子的，目前状态还是挺好的。

这套也是新宿的一个国内老客户。新宿三丁目的一套一室户改造，全砸的，当时找了一个中国的施工队，哎呀我的妈啊，有机会跟大家说吧，这里面故事太多了。

我知道各位都是到群里面想投资东京的，我第一次听一个老司机给我讲解东京是怎么回事，我当时把它拍下来了，我没有想到今天能用。但是我也把它放上来，因为确实对你有帮助。第二张图会有帮助的，我解释一下你只能看两分钟，完了两分钟以后，你得下载一个百度网盘APP，你继续把它看完，一共5分钟，它基本上东京整个走势讲的很清楚了。第二张图对我帮助挺大的，就是为什么东京跟大阪我特别去看了，大家可以看一下右边这张图，就是关于，它是一个房价低，租金回报高的一个地方。那我们投资不就是要找这样的地方吗，你看看北京、上海、深圳都在哪儿了，完全两个逻辑了。我也去美国看过房，确实这个东京就是这么一个好地方，所以大家能来到这个群里面，都是有原因，有道理的。

接下来你们最关注的买买买，我要开始讲了。

我要给大家从小到大讲三个案例。小的一室户，大一点13个房间一户建，再大一点350平米一栋楼。

这个小小的一室户是涩谷区，但是西新宿，也靠近新宿这个片区了。房子是刚刚装修完的，2150万成交，每个月租了10.5万日元，速度很快的，基本上就是买下以后马上就出租了，这个房子也没有什么念想，反正你就收收房租，算好投资回报率，收房租。周边片区干干净净的，房子本身也是新装修的，从来就没有用过，干干净净的，就特别好。如果你的预算在2000万日元左右，人民币大概在120万左右，基本上你能选择的标的都是这个套路，所以你到东京或者到大阪，你看房的话其实根本不需要看两百套了，你建立在这样一套方法论上面，最后我们会讲的，你只需要花两天时间就看完了。

那么这个就比较妖了，这个你一般你看不懂，日本的群租房，它就是一个一户建以后，把它改成13个客厅，3个厕所，2个淋浴房，买进的价格4750万，然后表面回报率是9.35%，群租房你玩不了，因为这个是专门的要委托给专人去打理的。我们在国内因为做这个合租房做的很早，我们04年就接触这个合租房的事情，你们现在听到的N+1，我们当时都是N+N，后来发现这个产品反人类，所以不碰了。

那回过头来讲，日本这个群租房可有意思了，它里面完全跟我们套路不一样。充分的发挥了日本这边的人爱干净，包括守规矩。就是它的合租房干干净净的，真的没有国内这么麻烦，收房整体来说还好吧，所以这个房子投报率还比较高，总体投报率还比较高，但是这种房子也是可遇不可求，不是那么容易能碰的到，特别是买下的时候，它还是现成的状态，那就太少了。

大家来东京，我最给大家建议，也是我自认为我们目前为止做的确实是一个比较经典的案例，就是这栋楼，然后表面回报率目前是做到了12.6%，关键不在这个点，关键在于你看一看买进的价格，只有1.6亿日元，然后花了2600万改造，七七八八八的，然后关键是目前它的市场报价已经能够做到3到3.5亿日元。这个其中有一个很关键的点，国内的人管这个叫做“居改非”，也就是说原来是居民楼，我们把它改成了酒店，旅馆酒店，就是这个招确实在日本也是刚刚开始，你知道日本在也是刚刚开始的话，我们跟日本人也是在同一个起跑线上，所以你来，我们也有这种机会，所以一定要去看一看，你看时间很短，翻倍的时间两年都不到，这个核心关键等你来的时候，我们面对面聊。

照片美不美都不重要，重要的是方法论，所以我接下来给大家还是重点讲一讲方法论的问题。就是我做对了什么，我做错了什么，然后沉淀出的方法论是什么，你怎么能用最快速的方法能够帮助你达成你的目标。

我刚才说过了我有一个秘诀叫做“不在看房就在去的路上”。为什么呢？全球的房地产都是内行赚钱，那你想快速的成为内行，只有不分别无差别的看房两百套，快速成为内行。当然你在东京严格意义上来讲，你真的看两百套，我向你保证，你只不过更懂了一些，你也不敢说你成为内行了，特别是你的语言如果还不通的话。

所以作为一个普通的投资者，我建议大家的是我的一些策略：

第一个策略，用终点看起点，以整体看局部。很简单问自己几个问题，

你出手的时候谁会买？

为什么会买？

别人多少钱买？

那可能你从买进到卖掉，你肯定有一段时间持有的，我们称之为持有的阶段，那持有阶段你对每个月的收入是怎么想的，能做到多少，为什么季老师和他的小伙伴们死磕丑房改造，这里面奥秘就在于我们真的能搞懂每个月收入能做到多少，以及最大化该怎么做，我们是倒过来做事情。市面上你会看到大部分人都是研究怎么顺着买进来，我们是倒过来看的，我们是

研究怎么卖掉，

以及怎么持有，

然后倒过来看该怎么买，

那么这个话题有点大，PPT上有一个二维码是我讲的一堂课，大概有两个小时，有文字的，也有录音的，大家可以扫码抽空读一读，《买卖溢价运营的成功秘诀》。

今天时间实在太短，讲到现在已经52分了，我得快点讲，你还在吗？

我开篇就跟大家说了，我说我受过一些挫折，这张照片就是我第一次到东京，看完房子以后非常兴奋，坐下来就准备要买房子，这是我当时拍的一张照片，当时好像还瘦一点。然后后面你们都知道了，突然发现票子是出不来的，房子就没有买到。所以我坚信一条，别在游泳池旁边教人游泳，下水才能学会。

现在听的肯定有一部分是高手，我要讲高一点的话，让大家知道季老湿还是有点水平的。（听众笑）所以我说不知道是真相，体验才是实相，高手都知道我在说什么，听不懂你就体验。

你看了再多书，网上查了再多的资料，不等于你就能达成你的目标。所以要达成目标的过程当中，从知道到做到的过程当中，下水很重要。下水之前你只要确认一下你的救生员，也就是你可以依赖谁，为什么你可以依赖他，你就可以下水了，你不用多想，我当时的想法很简单。你这张图片看到的，我当时的情况就是我找到那个小伙子，这个小伙子我认为非常靠谱，一个中介经纪人，我们到现在还是好朋友，前两天还来我家跟我聊天，他碰到了一些人生上的抉择，他跟我好好的聊了一下。

就慢慢的像这样靠谱的人都成为朋友了，所以你下水前有没有确认一下有没有救生员，有救生员就毅然决然就可以下水了，没事的，你放心吧，死不了的。

我查了一下我的电脑，太多太多这样去看房的照片，所以就叫做不在看房就在去路上，我看过的房子已经比普通的日本老百姓都已经多了，短短这段时间，快速成为内行。那么你会碰到一个问题，就是你不可能我这么多机会、时间，你只有两天，充其量你只有三天，你要完成成为专家，怎么办，怎么看完两百套房子。

所以我教大家是如何用两天来消化东京的一个方法论，它是一个方法论。那么你出门之前，我建议你肯定是要做功课的，你跟我不一样，我是牛逼哄哄老司机，我自认为自己什么都懂，当然来了以后摔了一个大跟头，当然我也向你保证，看书查资料没有什么卵用，你看了所有的东西，你到这儿你会发现都不一样，但是还是要看一看，特别是对于我们群里面很多的理工男，特别理智的投资者，我建议你还是读一读，看一看，对你也有好处。我是特别感性的，我投资到现在基本上都还是比较成功，这个回报率还是比较高，有很大的原因，还是我很相信自己的感觉。

我喜欢跟人聊，我不喜欢查资料，我也不喜欢看那么多书，虽然我确实是看了，但我认为跟经纪人沟通，充分的沟通，对我个人而言，我觉得更加重要。但对你而言，你可能没有那么多经纪人可以聊，那怎么办呢？就是到时候我们来游学的时候，你会碰到一些，那么你可以回国以后，你就可以跟他们有一些聊天，包括你看今天你不认识了我，回头我们想办法给大家介绍一些靠谱的季老师的御用经纪人，介绍给你们，你们也可以跟他聊一聊，看看关于投资类别有什么可以锁定的。

倒是关于一些固定不变的事情，我建议大家出境前一定是搞清楚，比如说公证书的事情、钱、印章这些事情，这些事情因为是死的，你肯定要搞明白，你不搞明白，你去了以后没有办法搞的。那么关于机票和酒店的时间，我建议大家是提前三个月到半年，因为从经济的角度来讲确实是最便宜，无论是用agoda,还是用飞猪，基本上现在用定机票、酒店提前三个月、半年都是非常好的，我犯了一个很大的错误，就是我曾经买过八千块钱来回的票子，哎呀，贵得要死。你现在都能买到春秋航空399，699，直达茨城机场。到东京只需要一个五百日元的硬币就可以了。

星期四来，星期天回家，因为这边是星期二、星期三经纪人都休息了，所以你星期四到达是最合理一个计划，那达到人都还上班，你请假请不出来那么多，所以你请两天假，搭上星期六星期天。

以下我讲的是我的方法论，不知道你能不能受用，我始终强调体验两个字，就是放下判断与什么，我称之为着相，就是你不要基于你去看到什么来判断，而你用你自己的心去体验在这里房子的生活方式是什么，更多的还是以一种体验的心态去触摸，只要不放下分别，一定着相，着相了以后你就容易受骗，我在这个过程中碰到过太多太多这样的情况，所以这个大家听不懂没有关系，等你来的以后，我会现场跟你说，到了现场我跟你说，“哎，腿软了吧，腿软了，着相了”，我教你怎么避免这些事情。

所以第一天我们X博士会带着大家去看一看一手房，你就去触摸最好的，三菱地所的，三井，这种最好的，你去触摸一下，你感受一下怎么回事。第二天你就花一整天的功夫，你就划一个15分钟的片区，你就看二手房，你知道自己的预算。那你就根据自己的预算来看，死磕，不要浪费时间在路上。因为你浪费时间在路上，你看的就少了。

所以第三天有余力的，大家可以看一看房屋公园，房屋公园是长成什么样呢，我有一张照片就是房屋公园，我再给大家发一下。

就这张照片就是房屋公园。里面大家看到一栋一栋柱在那儿，都是样板房，这些造房子的承建会给你做展示，所以房屋公园你如果有第三天，我建议大家其看房屋公园，特别有意思。

东京有一个特点，这里你不要拣漏，因为几乎有漏都被拣完了，我曾经有过一套漏我去竞标，同时来了79个人，把我吓坏了。有79个人跟我同时竞标，你就知道了，什么叫做充分竞争，在国内不可能的，你看不到这么多人同时竞标，但是这里就是这个样子，所以拣漏很难，你要特别有耐心。大部分都是一分价钱一分货，所以你首先要建立一个标杆。我们只有两天时间来消化东京，你先建立一个标杆，什么是标杆房，就是你接下来所有的比较，你都必须要有一个比较的基准点，基准点是什么，然后从小看到大的，从烂的看到好的，各种形态你都去体验一下，那么你自己的预算聚焦区至少要看3到5套房子。

在日本看房，我建议大家务必对自己很诚实，对经纪人很诚实，你一定要沟通，很清楚的告诉对方所谓的预算聚焦区。日本这个国家跟我们国内不太一样的是，很多在国内玩的小心思，在这边非但没用，而且还会害了你。

那么怎么判断你是否已经消化了呢，就很简单，我们叫做中介广告纸，每一套房子都有一个中介广告纸，那么基本上你这一次来就能搞定，那太难了，这个太难了，你基本上都是回去了以后，不断看广告纸，看中一个好，你就下手了，基本上都是这样的搞法，所以最重要是你要看懂中介广告纸，通过这一次反复看了以后，第二个你在现场看了以后，建立的自己标杆，那么你跟带你看房的中介，你们有一个有共识的标杆，你说那套房子，你跟那套房子比起来怎么样，那是你们共同有共识的标杆，对吧。第三个我说了你心中已经不慌了，你愿意等。

跟着我去看房两天，其中有一天是跟着我看，另外一天是我们X博士组织的一手房来看房，二手房来看房主要是跟我去看，基本上我们一天下来就能对二手房，就是对你自己的二手房锁定的这个点，能够有一个达到两百套的效率。能够用两天时间，如果有富余的三天，用两天时间彻底把这件事情消化完，消化完了以后，这件事情你就OK了。这种方法效率是最高的，特别是在看的时候，给你全程讲解，互动，一边看一边学，那东京我们会办，大阪我们也会办，如果你觉得一次看了还不够爽，那你可以再来第二次，反正现在成本低的。

最难理解的就是生活方式，我一直强调不只是来看房，更加重要的是你要体验这边的生活方式。因为你是在做投资，你不体验生活方式，你怎么做投资呢，有一个很好的抓手，就是搞点好吃，体验一下地道的美食，当然有些人喜欢买买买，喜欢去玩一些别的也可以，反正我的抓手就是当地美食，我通过去不同地方体验美食来了解不同的地方。

----- 提问时间 -----

接下来我来回答一些学员的问题吧。接下来我来回答一些学员的问题，请大家提问。

提问：问题1：开民宿，然后民宿，人不在，是否有代理机构可以帮忙打理。

问题2：看到好几个在东京的一户建都在那个区的神社旁边，是否会对业主不好，是否较难出租。

问题3：民宿新政对东京民宿市场行情的影响？

问题4：西日暮里的一户建怎么申请民宿，费用多少，程序复杂吗，申请成功率高吗，一年能开多少天，超过天数会有什么处罚吗？

问题5：东京不是房产饱和了吗？现在入市会不会晚了点？

季老师:问题1：开民宿，然后民宿，人不在，是否有代理机构可以帮忙打理。

大家注意了日本是一个非常成熟的资本主义社会，什么叫做资本主义社会呢，它典型的特点就是一旦有什么生意出来了，马上会整个产业链都会起来，迅速的就成熟起来。因为只要有空的地方就会有资本冲进来，所以叫做资本主义。所以你问的这个问题一点都不是什么问题，肯定有。

问题2：看到好几个在东京的一户建都在那个区的神社旁边，是否会对业主不好，是否较难出租。

一户建的租赁本身比公寓房要低频得多，神社基本没有影响

我去看过一个房子在青山，南青山这个地方，靠近表参道，这个房子5亿日元，是一个一户建，牛啊，落地大窗，我放眼望去，青山墓园全景，落地大窗户，5亿日元。我后来就问经纪人，我说这个墓园全景第一次见，我说这个样子行吗？有人要这个房子吗？他说日本人不在乎啊，日本人觉得墓园，就是墓地风景挺好的，绿油油的，中国人受不了。所以还是刻舟求剑，还是用中国人的思维去想日本人的事情，这个肯定是不对的。

问题3：民宿新政对东京民宿市场行情的影响？

新政出台后关了一大批民宿后导致民宿房间大量空缺,目前没有许可就不能上线，而民宿许可有180天限制。

我建议大家像我一样，就是还是搞大楼吧，要么你就搞小房子，收一点小一点的回报，然后卖掉赚点小钱，如果能够参与到投资组合里面，跟着大家一起搞大楼，那是比较理想的。要么就是你自己实力到位，那你就搞一栋楼，因为大的能够做365天，而且我们能有居改非这种机会，这个是很重要的。

问题4：西日暮里的一户建怎么申请民宿，费用多少，程序复杂吗，申请成功率高吗，一年能开多少天，超过天数会有什么处罚吗？

如果房东一起住的是180天，房东不在的无人管理的话台东区只允许做周末两天，一年100天左右，超过天数被举报就会被处罚甚至拘留。如果要回报的话不推荐申请民宿许可，还是旅馆执照好。具体申请要看物件条件，普通一户建不是非常推荐，回报不高。

问题5：东京不是房产饱和了吗？现在入市会不会晚了点？日本已经确定观光立国的国策，目前还是处于缺房源的状态。

这里指的缺房源不是指买卖的房源，指的还是酒店的房间，就是总体还是非常缺酒店的房间。

问题6：同样户型的房子，日本民宿装修成本和国内相比贵吗？普通拉皮日本大概是7万日币一个平方。

日本的情况是这样的，就是耐用品像车子都比国内便宜，但是日常用品以及人工都要比国内要贵太多了，水电煤比国内贵，人工差不多是3倍，所以基本上你要讨论装修的话，与人工无关的肯定还OK，与人工有关那就贵了。另外一个它就没有烂货，这边都是好东西，所以相对你会觉得贵一些。

问题7：东京二手房投资做民宿，回报率大概在多少？做民宿有180天限制，做投资不推荐在东京做民宿许可的民宿，推荐做有旅馆执照的民宿型酒店，租金收益回报在8%-16%，但是短租不同于长租，有爬坡期以及淡旺季。

问题8：东京二手房一般好久能租出去？

普通公寓房租赁的话租金设定在4%回报左右一般很快就能租出去。具体要看房源条件

问题9：日本二手房每年维护成本大概是多少？

如果是公寓房的话每个月有物业管理费和维修基金，具体金额每栋公寓房都不一样。一般这两个加起来是租金的10%以上,如果是一户建或者独栋的话，自己制定维修计划，通常按照最低的租金收益的10%来考虑。就具体单项而言，日本人工费很贵，通常上门费就要5000日币以上，再加上具体维修内容。