擅自转租房屋，合同一定会被解除吗

作者：天津泽惠律师事务所

【案例】夏某在幸福小区有一套自有住房闲置，为此夏某将该房屋出租给了赵某，租赁期限为3年。一年后，赵某因工作变动，将房屋转租给了表弟李某一家居住。李某一家每季度仍按期交纳租金，夏某对此也并未提出异议。

一年后，夏某因故想收回房屋，故以赵某擅自转租为由，要求解除合同。赵某不予认可，双方发生争议。

为此，夏某向本所律师咨询，自己是否有权解除合同。

【法律分析】其一【房屋租赁合同的解除权】根据《民法典》第716条规定，房屋承租人未经出租人同意，擅自转租的，出租人可以解除合同。这是法律所赋予房屋出租人在承租人擅自转租情况下的，法定的合同解除权。

本案中，赵某在未经夏某同意的情况下，擅自将夏某所有的房屋转租给了表弟李某，该种情况下，夏某享有法定的合同解除权，依法有权解除合同与赵某之间的《房屋租赁合同》。

其二【出租人解除权的限制】承租人擅自转租房屋，将使次承租人随时面临随时被赶出房屋的窘境，使得次承租人的承租权处于一种不确定、不稳定的状态，为此，我国《民法典》通过法定的形式，对出租人所享有的合同解除权进行了必要的限制，即当出租人知道或应当知道承租人转租的事实后，六个月内没有提出异议，则视为其同意转租。
    该规定即对出租人行使合同解除权进行了时间的限制，这个时间就是六个月，从出租人知道或应当知道承租人转租开始计算。超过了六个月的时间，出租人即丧失合同解除权。

本案中，在赵某将房屋转租给李某后一年时间里，李某仍按照向夏某支付房屋租金，此时夏某即知晓赵某转租的事实，但夏某对此并未提出任何异议，而是在一年后以转租为由解除合同，此时，夏某已丧失了合同解除权，无权要求解除合同。

本案中，虽然出租人夏某最终丧失了合同解除权，但在此还是要提醒房屋的承租人，特别是次承租人，在租赁房屋时一定要查验所租赁的房屋权属证书，确定是否为转租，如确为转租，需向原承租人索要出租人同意的书面文件，避免合同签订后合同解除情形的发生。

【法律依据】《民法典》第七百一十六条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

第七百一十八条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”

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