【科普】什么是REITs? / 开普饭

{ 'status': 0, 'code': 0, 'info': '获取成功', 'message': '获取成功', 'data': { 'id': '33477', 'title': '【科普】什么是REITs?', 'template': '1', 'type': '187', 'abstract': '证监会：适时稳妥推进基础设施公募REITs试点范围', 'grab_time': '2021-05-27 16:13:17', 'tags': '', 'source': '方德', 'more_article_id': '0', 'audio_url': '', 'audio_play_count': '0', 'video_url': '', 'video_time_length': '', 'stock_info': '', 'content': ' 美国是REITs制度的发源地，房地产投资信托基金(REITs)是美国国会于1960年创立的，旨在让所有美国人都有机会从投资产生收益的房地产中获益。自1960年《房地产投资信托法案》（Real Estate Investment Trust Act of 1960）颁布起，市场经历了三轮分别由政策立法驱动、税收优惠支持和长期资金入市所引领的快速发展期。 在此期间，市场也经历了宏观经济的兴衰更替，美国REITs市场的发展对我国公募REITs的投资实践具有重要的指导意义。值得我们从“第一性”的视角去思考投资者配置REITs资产的内在逻辑。<img src=\'https://fdfw-oss.fdzq.com/upload/16221029501853.png\' _src=\'https://fdfw-oss.fdzq.com/upload/16221029501853.png\'/> 房地产投资信托基金允许任何人拥有或资助房产。同样，股东也能从拥有股票和其他公司中获益。房地产投资信托基金的股东可以从房地产投资中获得一部分收益，而不必去购买或投资房地产。本文主要简单介绍一下REITs，同时也让大家深入了解房地产投资信托基金是如何运行的。【REITs的分类】 房地产投资信托基金(REIT)行业有很多优势。REITs通常主要分为以下两类: 【股权型REITs】和【抵押型REITs】: 股权型REITs拥有广泛的房地产类型，包括办公室、购物中心、酒店、公寓等。股权型房地产投资信托基金的大部分收入来自这些地产的租金。 抵押型REITs可以为住宅和商业地产提供资金。房地产投资信托基金的大部分收入来自于其对抵押贷款或抵押贷款支持证券投资的利息收入。 另外，在NAREIT（全美不动产投资协会）对美国REITs的分类中还有【公众非上市REITs】和【私募REITs】,与上述的【股权型REITs】和【抵押型REITs】共同构成了美国REITs市场的主体，若非另指，我们在平日里所讨论的REITs特指这类公开上市的权益型REITs。<img src=\'https://fdfw-oss.fdzq.com/upload/16221040567840.png\' _src=\'https://fdfw-oss.fdzq.com/upload/16221040567840.png\'/>【REITs基本规则】 REITs可以在美国证券交易委员会公开注册，并在主要证券交易所上市交易; 或者它们可以在美国证券交易委员会公开注册，但其股票没有在主要证券交易所上市或交易; 或者它们可能是未在美国证券交易委员会注册、未在证券交易所上市或交易的私人公司。 房地产投资信托基金是在国会制定的一套特定规则下运作。IRS执行房地产投资信托基金的规则，并监督房地产投资信托基金。《国内税务条例》规定房地产投资信托基金须遵守下列基本规则:1）公司至少75%的收入必须来自房地产，如租金、房地产利息或出售房地产资产; 2）公司至少75%的资产必须是真实的房地产资产;3）至少95%的收入必须是被动的。 REITs被要求每年要将至少90%的应税收入分配给股东作为应税股息，换句话说，一周的收益不能保留。就像共同基金一样，收益也会得到股息扣除，所以如果100%的收入都被分配了，那么在实体层面就不需要缴税。房地产投资信托公司的股东以普通利率支付股息税，而不是较低的合格税率。最高税率现在是39.6%。 随着时间的推移，房地产投资信托基金和相关的规则和法规已经演变，以满足房地产行业和更广泛的经济不断变化的需求。但在整个过程中，房地产投资信托基金一直忠实于国会在1960年提出的使命，即让每个人都能享受到房地产投资带来的收益。时至今日，REITs一直是这样运行的。【REITs相关指数】 MSCI（明晟公司）根据全球行业分类，将权益型REITs和房地产开发与管理服务打上“地产行业”的标签，抵押型REITs则属于“金融行业”。这也不难理解，前者是股权形式的物业组合，以房东模式经营物业；后者靠购买贷款、RMBS和CMBS等金融产品来赚取资金利差。MSCI US REIT Index是明晟公司评价美国REITs行业的典型指数。 FTSE Russell（富时）与NAREIT合作编制了FTSE Nareit All REITs Index和FTSE Nareit All Equity REITs Index，两者分别是衡量美国整体REITs市场与权益型REITs产品的标杆指数。 MSCI US REIT Index（简称MSCI US REIT）是另一个观察美国REITs市场表现的维度。在MSCI关于REITs资产的认定标准下，该指数的136支成分股涵盖了99%的REITs产品。<img src=\'https://fdfw-oss.fdzq.com/upload/16221030531300.png\' _src=\'https://fdfw-oss.fdzq.com/upload/16221030531300.png\'/>【REITs in Portfolio】 在资产配置理论中，唯一的“免费午餐”就是多元化配置（Diversification）。有国外学者（Kroenchez and Schindler [2011]）认为，在传统资产组合中以REITs的形式加入国际房地产资产，能够显著地提升投资组合的有效边界。<img src=\'https://fdfw-oss.fdzq.com/upload/16221031204149.png\' _src=\'https://fdfw-oss.fdzq.com/upload/16221031204149.png\'/> 这两位学者选取了1984年至2010年间10个发达经济体的股票、国债和REITs月度收益率数据，模型拟合的图表显示——在6%的标准差水平上，传统资产的收益率仅为1%，在加入REITs资产，组合收益率水平可提升至2.5%附近；一旦将REITs资产的外汇风险对冲后，组合的夏普比率能够提升0.3。【对国内公募REITs的看法】 一是谨慎对待定价和收益率之间的关系。国内资本市场对于新事物的炒作热情由来已久，对于国内C-REITs的增长性应当理性看待，对于IPO定价时4%左右的分红率，继续大幅走低的基本面并不充分。 二是要区分不同的资产类别，设置合理的收益预期。收费公路REITs可视为债性资产，收益特征以稳定分红为主，股价大概率存在一定的上限。物流和产业园REITs可视为股性资产，底层资产具备较大的升值潜力，股价在理论上不存在上限。 三是关注REITs的定价由派息和底层资产增值共同决定。国内REITs和国外REITs的派息水平还存在一定差距，同时建议重点关注产业类资产的估值方法，是否会适用国际惯行的公允价值法计量，从而将物业增值部分直接释放在净资产中。 Source：CFA Institute China Live, Nareit, MSCI, Kroenckez and Schindler, dnaindia, thebalance ', 'stock': [], 'category': 'Henry说美国', 'pdf_info': [], 'comment_num': 0, 'like_num': 57, 'read_num': 6794, 'account_status': 0, 'like_status': 0, 'article_id': '33477', 'is_collect': 0 } }

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